Leçon 1 – Louer nu ou meublé ?

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Dans cette nouvelle leçon, nous allons aborder toutes les pistes pour vous aider à choisir entre location nue et meublée.

Qu’est-ce que la location nue ?

La location nue consiste à louer un logement vide à un locataire, à titre de résidence principale, avec un bail d’une durée minimale de 3 ans. Le délai de préavis est de 3 mois pour le locataire, 6 mois pour le propriétaire qui souhaite récupérer le logement. Le bailleur peut demander un dépôt de garantie représentant 1 mois de loyer hors charges.

Il n’existe pas de statut particulier pour la location vide. Vous n’avez donc aucune démarche à accomplir à part déclarer les revenus locatifs.

Ce mode de location s’adresse aux investisseurs qui cherchent une gestion locative simple et à diminuer leur imposition.

Et la location meublée ?

La location meublée consiste à louer un logement comportant une liste obligatoire de meubles et d’équipements ménagers. Le locataire doit pouvoir s’y détendre, prendre ses repas, dormir et effectuer le ménage dans de bonnes conditions.

Il existe 4 baux différents :

  1. Le bail de location meublée classique, conclu pour 1 an ;
  2. Le bail de location étudiante, conclu pour 9 mois ;
  3. Le bail mobilité, conclu pour une durée de 1 à 10 mois ;
  4. Le bail de location saisonnière : conclu pour une durée maximale de 90 jours avec le même client.

Avec les trois premiers baux, le logement constitue la résidence principale du locataire. Le délai de préavis du locataire est d’un mois, celui du propriétaire, de 3 mois.

Le dépôt de garantie représente 2 mois de loyers hors charges maximum.

Vous devez créer un statut de loueur en meublé, non professionnel (LMPNP) ou professionnel (LMP). Vous serez considéré comme LMNP ou LMP en fonction de deux critères : le montant des recettes locatives et leur montant par rapport à vos autres revenus d’activité.

Ce mode de location s’adresse aux investisseurs qui cherchent à améliorer leur rentabilité sans accroître leurs revenus imposables.

Les avantages et inconvénients de chaque formule

Location nue

Avantages

  • Locataires stables
  • Pas de création de statut
  • Stabilité des locataires

Inconvénients

  • Loyer plus faible > rendement inférieur
  • Bail contraignant

Location meublée

Avantages

  • Bail souple
  • Loyers 10 à 30 % supérieur > meilleur rendement

Inconvénients

  • Liste de mobilier obligatoire
  • Réparations et remise en état plus fréquentes
  • Turn-over des locataires 

Les enjeux fiscaux du mode de location

A chaque location, sa catégorie de revenus locatifs et ses régimes fiscaux :

  • Location nue : revenus fonciers, imposables au régime micro-foncier ou au régime réel ;
  • Location meublée : BIC, imposables au régime micro-BIC ou au régime réel.

La fiscalité applicable et la tranche marginale (TMI) à laquelle vous êtes assujetti vous permettront de choisir entre location nue et meublée.

En régime micro, vous profitez d’un abattement sur les loyers bruts, pour tenir compte des charges. Il est plus généreux en location meublée (50 %) qu’en location nue (30%). Si vos charges sont supérieures à ces abattements, préférez les régimes réels.

Le régime réel en location meublée est aussi plus avantageux en location meublée, car il permet de déduire l’intégralité des charges (contre une liste limitative en nu) et de pratiquer des amortissements (interdits en nu). Si les charges sont supérieures aux recettes, vous dégagez :

  • Un déficit foncier en location nue
  • Un déficit en location meublée

Vous devez tenir compte de votre TMI pour choisir entre location nue et meublée. Le déficit foncier permet en effet de réduire ou d’effacer l’imposition globale. Le déficit permet réduire ou d’effacer les loyers.

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