Leçon 1 – Tout savoir sur le rendement

Quand on utilise le terme de rendement, on va en réalité généralement vous parler de taux de rendement : c’est le rapport entre ce que vous rapporte votre bien locatif et ce qu’il vous coûte. Il s’exprime en pourcentage et, plus il est élevé, plus il est avantageux. 

Cependant, il existe différentes manières de calculer le rendement, et d’autres moyens d’évaluer la qualité d’un investissement locatif en fonction de votre projet.

Les différents calculs du rendement

Il existe différentes manières de calculer le rendement : 

Le rendement brut
Le rendement net
Le cashflow
La rentabilité de l’apport
La plus value

1. Le rendement brut

Le rendement brut correspond au revenu que vous dégagez du bien (c’est-à-dire les loyers), rapporté au montant de l’acquisition. Il se calcule de la manière suivante : 

Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d’acquisition du bien

Cela signifie que, tous les ans, vous gagnez x% de 100 € investis. Par exemple, une rentabilité de 5 % pour un bien à 100 000 € signifie que tous les ans, vous gagnez 5 000 €. 

Le rendement locatif moyen brut se situe généralement entre 5 et 10 %, et au-delà de 10 % de rendement, il s’agit d’un très bon investissement : n’hésitez pas !

2. Le rendement net

Le rendement net correspond au rendement brut auquel vous enlevez les charges de propriétaire. C’est une manière plus précise de calculer ce que vous rapporte votre bien puisque vous y incluez les dépenses quotidiennes liées au fait d’être propriétaire d’un bien en location.

Afin d’avoir le résultat le plus précis possible, il faut y ajouter le maximum de charges : les charges de copropriété, les frais d’agence et de gestion locative, mais aussi l’entretien de l’appartement entre les différents locataires, les impôts etc.

Le rendement est forcément moins élevé, mais cela évite les mauvaises surprises après achat !

3. Le cashflow

Le cashflow correspond à la différence entre les sommes que vous devez débourser pour votre investissement, et celles que vous en retirez. Il s’exprime en € et concrètement, vous indique si, à la fin du mois ou de l’année, vous avez gagné de l’argent grâce à votre investissement. 

Le graal de tout investisseur est d’avoir un cashflow positif. Pour le calculer, il faut faire la liste des charges d’un côté, et la liste des revenus de l’autre. Pensez bien à y ajouter toutes vos dépenses, sinon votre calcul sera faussé.

4. La rentabilité de l’apport

La rentabilité de l’apport consiste à déterminer si vous avez intérêt à mettre la totalité de votre épargne dans l’apport, ou si vous avez plus intérêt à profiter de l’effet de levier de l’emprunt et investir votre épargne dans d’autres produits. 

Pour cela, il convient de calculer le taux de rendement net de votre investissement et de le rapporter au montant de votre apport. Comparez-le à d’autres produits d’épargne et voyez la différence que cela fait en une année. Pour bien faire ce calcul, il faut faire plusieurs simulations avec des montants d’apports différents, pour voir la différence que cela a sur : 

  1. le remboursement de l’emprunt mensuel
  2. la durée de l’emprunt
  3. le taux d’emprunt

Vous vous rendrez peut-être compte que vous avez intérêt à limiter votre apport et à emprunter au maximum pour pouvoir investir dans d’autres produits d’épargne, ou alors qu’il vaut mieux investir tout ce que vous pouvez pour bénéficier d’un taux très avantageux qui fait considérablement baisser le coût du prêt. 

5. La plus value

La plus-value correspond à la différence entre le prix à l’achat, et le prix auquel vous revendez le bien. A priori, l’immobilier est toujours un bon investissement puisque les prix augmentent régulièrement. 

Mais attention ! Vous engagez des frais pour l’achat, en plus du prix du bien, comme les frais de notaire. Une plus value est positive lorsqu’elle permet de compenser le prix à l’achat ET les frais supplémentaires engagés. 

Prenons un exemple

En fonction de ce que vous souhaitez faire avec votre investissement locatif, vous allez vous concentrer sur un certain type de rendement. Par exemple, si vous souhaitez faire un premier investissement dans le but de vous constituer un apport pour un second achat plus ambitieux, vous aurez envie d’optimiser la rentabilité de l’apport et la plus value. 

En revanche, si vous souhaitez investir dans le but de bénéficier des loyers au moment de votre retraite, sans que cela ne pèse sur vos finances à l’heure actuelle, vous allez peut-être vous concentrer sur le rendement net et le cashflow. 

Afin de voir la différence entre les différents calculs et de bien comprendre ce qui est le plus intéressant, nous vous encourageons à faire l’exercice concrètement lors des 3 prochaines leçons. Il vous suffit de sélectionner un bien sur le site d’une agence immobilière, puis d’estimer le financement nécessaire. Vous aurez besoin d’avoir les informations suivantes : 

  • le prix du bien à l’achat
  • le loyer moyen au m² dans la ville
  • le montant de votre apport
  • le montant que vous devez emprunter
  • le taux d’emprunt

Contenu de ce guide
Découvrez nos autres guides

Découvrez les meilleures legaltech pour la création de SCI

5 m