Meilleures plateformes d’investissement immobilier fractionné pour 2024

Mis à jour le: 11 mars 2024
Mélodie Vanesse

Par Mélodie Vanesse

L’investissement immobilier fractionné se présente comme une toute nouvelle façon d’investir dans l’immobilier. Cette approche permet d’acquérir des parts dans des propriétés de valeur, sans avoir besoin du capital important habituellement associé à l’achat immobilier en pleine propriété. Nous avons procédé à une évaluation approfondie des meilleures plateformes d’investissement immobilier fractionné en prenant en compte des critères clés comme la variété des offres, la transparence des frais, la qualité du service client, les avis des utilisateurs et notre propre expérience avec ces plateformes.

Notre objectif est de vous fournir les informations clés pour vous guider dans le choix de la plateforme qui correspondra le mieux à vos objectifs d’investissement. Nous aborderons des éléments fondamentaux : les principes de l’investissement immobilier fractionné, les structures tarifaires proposées, les avantages de cette forme d’investissement par rapport aux méthodes traditionnelles, les diverses opportunités offertes par chaque plateforme, ainsi que les démarches pour participer ou se retirer d’un investissement. Découvrez notre analyse détaillée des plateformes les plus prometteuses !

Notre comparatif des meilleures plateformes d’investissements en immobilier fractionné

Note Les Bons Conseils Immo

3.5

Taux de rendement

de 4 à 8 % en moyenne

Projets financés

Immobilier commercial de proximité

Ticket d’entrée

1 €

  • Rendements intéressants, situés entre 4 et 8 % en moyenne
  • Grande diversité d’investissement : bureaux, parkings, restaurants, etc.
  • Soutien à l’économie locale
  • Fiscalité avantageuse
  • Risque de perte en capitale, comme tout investissement dans l’immobilier
  • Peu de liquidité
  • Risques de non-paiement des loyers par les locataires

Bloks vous propose d’investir dans l’immobilier fractionné à travers toute une série de services :

  • Investissement immobilier professionnel. Bloks révolutionne l’accès à l’investissement immobilier professionnel pour les particuliers. La plateforme vous offre en effet la possibilité d’investir dans l’immobilier commercial, un secteur pourtant habituellement réservé aux investisseurs institutionnels.
  • Revenus passifs et possible plus-value. Bloks permet à ses utilisateurs d’investir à partir d’1 € seulement. En tant qu’investisseur, vous bénéficiez d’une part des loyers versés par les locataires commerciaux ainsi que de la plus-value potentielle à la revente de l’actif immobilier, après une période de détention recommandée de 5 à 10 ans selon l’actif.
  • Gestion clé en main sans frais cachés. La plateforme prend en charge toutes les opérations, de l’acquisition à la gestion locative des biens commerciaux. Vous obtenez ainsi un rendement net de frais et avez la possibilité de piloter et suivre vos investissements en temps réel grâce à un tableau de bord.

Une plateforme qui semble sérieuse, mais des rendements à calculer dans leur globalité

Bloks représente une petite révolution dans le domaine de l’immobilier commercial. La plateforme propose en effet une approche démocratisée de cet investissement auparavant réservé à un public plus averti ou institutionnel. La promesse de rendements locatifs situés entre 4% et 8% par an, associée à une sélection rigoureuse de biens dans des emplacements de choix, positionne Bloks comme une option intéressante pour les investisseurs. Mais avant de vous lancer, il vous faudra prendre en compte les frais d’acquisition ponctionnés par la plateforme ainsi que la fiscalité.

Note Les Bons Conseils Immo

3.4

Taux de rendement

4 à 6 %

Projets financés

Immobilier

Ticket d’entrée

100 €

  • La diversification du portefeuille avec la possibilité d’investir dans un ensemble diversifié de biens immobiliers situés dans des grandes métropoles
  • Un investissement passif avec de nombreuses tâches automatisées
  • L’application est intuitive et rend l’investissement en immobilier accessible même pour les néophytes
  • Les intérêts générés sont automatiquement réinvestis (intérêts composés)
  • Livret P facilite le retrait des investissements grâce à une bonne liquidité
  • Le rendement fixe de 4% n’est pas réellement adapté au risque
  • Manque de transparence sur les biens achetés
  • Absence d’intéressement à la plus-value
  • Rendements non indexés à l’inflation
  • Les obligations représentent un modèle d’investissement relativement nouveau dans l’immobilier, donc attention au risque !

  • Au centre des services proposés par Livret P : l’achat de fractions d’appartements, de maisons ou d’immeubles, principalement situés dans les grandes villes françaises dont Paris, Lyon et Marseille. Le choix de zones urbaines à forte demande locative n’est pas dû au hasard, il permet à Livret P de sécuriser l’investissement et d’optimiser le potentiel de rentabilité.
  • Mais comment ce modèle d’investissement immobilier fractionné est-il rendu possible ? Tout simplement grâce à un système d’obligations. Les investisseurs acquièrent des obligations envers Livret P, qui détient les biens immobiliers via une structure de Société Civile Immobilière (SCI). Ainsi, en tant qu’investisseur, vous participez indirectement à la propriété immobilière et en tirez un rendement.
  • Avec Livret P, tout se fait directement depuis votre smartphone grâce à l’application livret P. Cette dernière a l’avantage d’être à la fois intuitive et fluide et de permettre de gérer ses investissements en temps réel.

Une plateforme sérieuse mais un rendement franchement limite

Livret P propose une solution d’investissement innovante en offrant aux particuliers la possibilité d’investir dans l’immobilier avec des montants accessibles. Le modèle d’obligations proposé par la plateforme permet une participation indirecte à la propriété immobilière. Malgré ce côté novateur, on regrette un taux de rendement moyen bien trop faible par rapport aux risques encourus. En comparaison avec d’autres options d’investissement plus traditionnelles, Livret P n’est pas le choix le plus rentable, surtout lorsque l’on prend en compte les impacts de la fiscalité.

 

Comment avons-nous établi ce comparatif ?

Pour constituer ce comparatif des meilleures plateformes d’investissement en immobilier fractionné, nous avons suivi une démarche rigoureuse et méthodique en nous appuyant sur des critères essentiels. Notre ambition : vous proposer une analyse transparente et équitable, afin de vous assister dans la prise de décision la plus informée possible.

Voici les critères sur lesquels nous avons fondé notre évaluation des plateformes d’investissement immobilier fractionné.

La sélection des offres

C’est un critère primordial. Nous avons examiné l’étendue des opportunités d’investissement : les types de propriétés disponibles (résidentielles, commerciales, etc.), leur localisation géographique, ainsi que la clarté et la transparence des informations fournies sur chaque investissement.

Les prix

Nous avons scruté les frais de gestion, les frais d’entrée, les frais de sortie et les autres coûts associés à l’investissement sur chaque plateforme dans le but d’identifier celles offrant les meilleures conditions financières pour les investisseurs.

Les avis clients

Les retours d’expérience des utilisateurs constituent un indicateur précieux de la satisfaction client et de la fiabilité des plateformes. C’est pour cette raison que nous avons collecté et analysé les avis laissés sur différentes plateformes d’évaluation, forums en ligne et réseaux sociaux, afin de vraiment saisir l’expérience utilisateur avec chaque plateforme.

Le service client et l’expertise de la plateforme

La qualité du service client et l’assistance fournie par les plateformes s’ont cruciales’avèrent particulièrement importantes, surtout dans un contexte aussi complexe que l’investissement immobilier. Nous avons donc évalué la réactivité, l’accessibilité et le professionnalisme des équipes de service client, ainsi que la richesse des ressources mises à disposition des investisseurs.

Notre expérience avec chaque plateforme

Enfin, notre analyse s’est aussi évidemment appuyée sur notre propre expérience avec chaque plateforme. Nous avons effectué des investissements tests pour évaluer concrètement la facilité d’utilisation de la plateforme, les étapes pour investir, la gestion et le suivi des investissements, ainsi que l’exactitude des informations fournies.

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné est un modèle d’investissement qui permet d’acquérir une part d’un bien immobilier plutôt que la totalité du bien. Cette approche rend possible la participation de petits et moyens investisseurs dans des projets auparavant inaccessibles en raison des coûts élevés. Ce concept repose sur le principe de la copropriété. Chaque investisseur détient une fraction du bien et, par conséquent, une part des revenus générés par la location ou la vente de ce bien.

Acquisition et revente

Avec l’immobilier fractionné, un bien immobilier est divisé en plusieurs parts ou « fractions » qui sont ensuite proposées à l’investissement. Les plateformes spécialisées dans l’immobilier fractionné facilitent cette division et offrent un cadre légal et opérationnel pour l’achat, la vente et la gestion des parts. Elles agissent comme intermédiaires entre les propriétaires de biens et les investisseurs.

Rendement et revenus

Le rendement de l’investissement en immobilier fractionné provient de deux sources principales : les revenus locatifs et la plus-value à la revente. Les revenus locatifs sont distribués périodiquement aux investisseurs en proportion de leur part dans le bien. La plus-value, quant à elle, est réalisée lorsque le bien est vendu à un prix supérieur à celui de l’achat. Elle est également répartie entre les investisseurs selon leur quote-part.

Gestion comprise

Les plateformes d’immobilier fractionné prennent en charge la gestion quotidienne des biens. Votre expérience a donc l’avantage d’être passive. Grâce à ses partenariats, la plateforme s’occupe de la gestion locative, de l’entretien des propriétés et de la conformité aux réglementations.

Notre avis sur l’immobilier fractionné comme forme d’investissement

L’investissement fractionné a l’avantage de s’adresser à de nombreux profils d’investisseurs. Après analyse de ses caractéristiques et des retours d’expérience du marché, notre avis sur l’immobilier fractionné est résolument positif.

Son principal atout ? La possibilité d’investir avec un capital largement inférieur à celui requis en immobilier classique. Une plus grande inclusion financière que nous apprécions particulièrement. L’immobilier fractionné facilite également la diversification du portefeuille d’investissement. Vous pouvez ainsi répartir votre capital sur plusieurs projets immobiliers différents et ainsi réduire le risque global. L’on apprécie aussi le fait qu’avec l’investissement immobilier fractionné, les investisseurs bénéficient de la rentabilité de l’immobilier sans avoir à gérer les aspects quotidiens et opérationnels. Pas de recherche de locataires, pas de maintenance, pas de réparations !

Ajoutons à cela des rendements intéressants et nous obtenons une forme d’investissement vraiment intéressante, notamment pour les investisseurs novices. Mais attention cependant à bien choisir votre plateforme d’immobilier fractionné pour éviter les mauvaises surprises…

Avantages et inconvénients de l’immobilier fractionné

Vous vous donner une idée de l’intérêt ou non d’investir dans l’immobilier fractionné, voici une liste d’avantages et d’inconvénients établie à partir de notre analyse sur ce type d’investissement.

Avantages de l’immobilier fractionné :

Accessibilité

C’est l’un des principaux avantages de l’immobilier fractionné : son accessibilité financière. Les investisseurs ont la possibilité d’acheter des parts d’un bien immobilier plutôt que de financer l’intégralité d’un achat. Donc même si votre capital est limité, vous pouvez tout de même investir !

Diversification du portefeuille

L’immobilier fractionné offre une excellente opportunité de diversification. Vous avez la possibilité de répartir votre investissement entre plusieurs propriétés ou projets. Résultat ? Plus de risque associé à l’investissement dans un seul bien immobilier !

Gestion professionnelle

La gestion des investissements immobiliers fractionnés est confiée à des professionnels. Ainsi vous profitez de l’expertise de gestionnaires immobiliers sans avoir à gérer directement les propriétés. Pas d’entretien du bien, pas de recherche de locataires et pas de gestion des contrats de location !

Flexibilité

Avec l’immobilier fractionné, vous pouvez entrer et sortir de vos investissements avec plus de flexibilité que dans l’immobilier traditionnel. La liquidité varie évidemment d’une plateforme à l’autre, mais la nature fractionnée de l’investissement implique davantage de facilité à vendre des parts par rapport à une propriété entière.

Plus-value

Les revenus locatifs ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte. Pensez aussi à la valorisation potentielle des propriétés au fil du temps. De quoi éventuellement augmenter le rendement de votre investissement !

Inconvénients de l’immobilier fractionné :

Risque de liquidité

L’investissement fractionné s’avère plus flexible que l’immobilier traditionnel, mais vendre des parts d’un bien immobilier peut tout de même s’avérer difficile, surtout dans des marchés à faible demande.

Manque de contrôle

En tant qu’investisseur dans l’immobilier fractionné, vous disposez d’un contrôle limité sur la gestion du bien. Les décisions concernant l’entretien, les améliorations ou la sélection des locataires sont prises par le gestionnaire de la propriété ou la plateforme d’investissement, et ne pas forcément correspondre à vos propres préférences.

Dépendance au gestionnaire

La performance d’un investissement immobilier fractionné peut être fortement influencée par la compétence et l’efficacité du gestionnaire de propriété. Une mauvaise gestion pourra affecter les rendements locatifs et la valorisation de la propriété, et ainsi mettre en péril le capital investi.

Avantages

  • Un investissement accessible
  • La possibilité de diversifier son portefeuille
  • Une gestion professionnelle complète
  • Un investissement flexible
  • Les éventuelles plus-values

Inconvénients

  • Le risque de manque de liquidités
  • Peu de contrôle sur les investissements
  • La dépendance au gestionnaire

Tarifs pour investir en immobilier fractionné: quel budget prévoir ?

Le montant de l’investissement dépendra de la plateforme choisie, du type de bien immobilier et de votre stratégie d’investissement personnelle. Les investissements peuvent aller de sommes relativement modestes, comme quelques centaines d’euros, à des montants plus importants, pouvant atteindre ou dépasser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le budget à prévoir dépendra essentiellement de vos objectifs d’investissement et de la part de l’immobilier que vous souhaitez acquérir.

En plus du montant investi dans l’achat de parts d’un bien immobilier, plusieurs coûts associés doivent être pris en compte :

  • Frais de notaires : plus bas que pour l’achat d’un bien immobilier en pleine propriété, des frais de notaire s’appliqueront pour l’enregistrement des transactions et la constitution de la copropriété fractionnée.
  • Commission des plateformes : certaines plateformes d’investissement immobilier fractionné prennent une commission sur le montant investi ou sur les transactions effectuées, alors que d’autres non. Pensez donc à bien vérifier ce critère !
  • Commissions sur les loyers : des frais de gestion locative peuvent également être prélevés sur les revenus générés par le bien et affecter le rendement net de l’investissement.
Type de coûtDescription
Frais de notairesFrais légaux pour l’enregistrement de la transaction
Commission des plateformesPourcentage prélevé sur l’investissement ou sur chaque transaction
Commissions sur les loyersFrais de gestion locative prélevés sur les revenus locatifs

Exemple de simulation d’investissement immobilier fractionné

Pour illustrer comment ces coûts peuvent affecter votre investissement, prenons l’exemple d’un investissement de 5 000 € dans un projet immobilier fractionné sur une période de 5 ans. Hypothèses :

  • Rendement annuel estimé (net des frais de gestion locative) : 5%
  • Commission de la plateforme : 2% à l’entrée
  • Frais de notaire : 1% de l’investissement initial
  • Aucune commission sur les loyers
AnnéeMontant investiFrais de notaireCommission plateformeMontant net investiRendement annuel netValeur finale
05 000 €50 €100 €4 850 €
1242,50 €5 092,50 €
2254,63 €5 347,13 €
3267,36 €5 614,49 €
4280,72 €5 895,21 €
5294,76 €6 189,97 €

L’on constate donc que, même après déduction des frais initiaux, un investissement de 5 000 € dans un projet immobilier fractionné permet de rester largement rentable.

Comment bien choisir sa plateforme d’investissement immobilier fractionné ?

Investir dans l’immobilier fractionné implique de sélectionner une plateforme qui répond non seulement à vos objectifs d’investissement, mais qui offre également sécurité, transparence et bon rendement. Voici des critères et conseils pour vous guider dans le choix de votre plateforme d’investissement immobilier fractionné.

Évaluez la réputation de la plateforme

Recherchez des avis d’utilisateurs, des témoignages et des retours d’expérience sur les forums, les réseaux sociaux et les sites spécialisés. Une plateforme avec une bonne réputation aura généralement fait ses preuves en termes de fiabilité, de service client et de performance dans les investissements proposés.

Examinez la structure tarifaire

Les frais peuvent considérablement réduire le rendement de votre investissement. Assurez-vous que la plateforme est transparente concernant ses frais de gestion, les commissions sur les transactions et tout autre coût associé à vos opérations. Une bonne plateforme fournira des informations claires et détaillées sur ses tarifs, sans que vous ayez à chercher ces informations pendant des heures.

Vérifiez les options d’investissement disponibles

Examinez les types de biens proposés (résidentiels, commerciaux, etc.), leur emplacement géographique et le niveau de risque associé. À vous de voir si vous préférez les plateformes spécialisées dans un type précis d’investissement ou si vous voulez diversifier votre portefeuille en utilisant une seule et unique plateforme.

Analysez la qualité du service client

Vérifiez si la plateforme propose un accès facile à son assistance en cas de questions ou de problèmes. Les meilleurs fournisseurs proposent plusieurs canaux de communication, notamment le téléphone, les mails, les formulaires de contact et le t’chat en ligne.

Analysez la facilité d’utilisation

L’interface utilisateur de la plateforme doit être intuitive et facile à prendre en main. Vérifiez que vous pourrez facilement effectuer vos investissements, gérer votre portefeuille et consulter les rapports d’investissement.

Comment investir en immobilier fractionné ?

Avant de vous lancer, vérifiez que vous comprenez bien de quoi il est question. L’immobilier fractionné permet aux investisseurs d’acheter des parts dans des propriétés immobilières plutôt que d’acquérir un bien dans son intégralité. Voici les étapes clés et des conseils pour investir efficacement dans l’immobilier fractionné.

Choisissez votre plateforme d’investissement fractionné

La première étape consiste à sélectionner une plateforme d’investissement immobilier fractionné qui répond à vos besoins. Recherchez une plateforme réputée, transparente sur les frais, et qui offre un éventuellement un choix généreux d’options d’investissement. L’inscription est simple. Vous devrez fournir quelques informations personnelles et faire vérifier votre identité.

Découvrez les projets en cours

Une fois inscrit, découvrez les différentes opportunités d’investissement disponibles sur la plateforme. Les projets immobiliers sont décrits en détail. Vous avez notamment accès à l’emplacement, au type de propriété, aux prévisions de rendement et au niveau de risque. Prenez le temps d’évaluer chaque opportunité en prenant bien en compte vos objectifs d’investissement et votre tolérance au risque.

Évaluez les conditions de l’investissement

Avant de procéder à votre tout premier investissement, examinez attentivement les conditions associées : durée de l’investissement, frais de gestion, modalités de sortie… Certains investissements peuvent offrir la possibilité de vendre vos parts sur un marché secondaire, ce qui augmente ainsi la liquidité de votre investissement. Mais attention, cela n’est pas toujours garanti !

Investissez

Une fois que vous avez choisi votre projet, quelques clics suffisent à investir. Précisez le montant que vous souhaitez investir et finalisez la transaction via un virement bancaire ou un paiement électronique.

Suivez votre investissement

Après avoir investi, suivez régulièrement la performance de votre investissement. La plateforme devrait fournir des mises à jour périodiques sur la performance du bien immobilier : revenus locatifs générés, éventuelles plus-values et autres informations pertinentes.

Sortez de l’investissement

Avant même d’investir, il vous faut absolument comprendre les options de sortie disponibles pour récupérer votre capital et réaliser vos gains. Les options varient selon la plateforme : vente de vos parts sur un marché secondaire, rachats programmés par la plateforme, vente de la propriété… Ne laissez rien au hasard !

Point important sur les investissements en immobilier fractionné : la fiscalité

Pour optimiser votre stratégie d’investissement, mieux vaut comprendre la fiscalité de l’investissement fractionné !

Contrairement à la détention directe de biens immobiliers ou à l’investissement dans des Sociétés Civiles Immobilières (SCI), l’immobilier fractionné bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse. Cela est dû au fait que les investissements sont structurés sous forme d’obligations ou de parts ne relevant pas directement de la fiscalité immobilière classique.

Taxation des revenus

  • Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) : aussi appelé flat tax, le Prélèvement Forfaitaire Unique correspond au mode de taxation par défaut pour les gains issus de l’immobilier fractionné. À hauteur de 30%, il se divise en 12.8% d’impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux. Cette flat tax représente une option avantageuse pour les investisseurs se situant dans les tranches marginales d’imposition élevées, car elle permet une imposition moins lourde par rapport à la taxation des revenus locatifs classiques.
  • Taxation au barème progressif de l’IR : pour les investisseurs dont la tranche marginale d’imposition est inférieure à 12.8%, il sera bien souvent plus intéressant d’opter pour la taxation de leurs gains au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette option doit être par contre évaluée en fonction de la situation fiscale de l’investisseur.

Impact sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Bonne nouvelle pour les investisseurs assujettis à l’IFI, les parts détenues dans le cadre de l’investissement en immobilier fractionné n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Eh non, nous ne sommes pas ici sur un investissement direct en immobilier mais bien sur un achat de parts ou d’obligations !

Fiscalité immobilier fractionné : exemple

Fabien réalise un gain de 10 000 € sur son investissement en immobilier fractionné après le remboursement de son apport initial. C’est ce que l’on appelle la plus-value. S’il est automatiquement soumis à la flat tax, le calcul des taxes sur ce gain sera le suivant :

  • Impôt sur le revenu à 12.8% : 1 280 €
  • Prélèvements sociaux à 17.2% : 1 720 €
  • Total des prélèvements : 3 000 €

Ainsi, sur un gain de 10 000 €, Fabien conserve une plus-value nette de 7 000 €. Si, par contre, il bénéficie d’une tranche marginale d’imposition relativement faible, il pourra opter pour le barème progressif de l’IR et éventuellement payer moins d’impôts.

Détail du Comparatif des meilleures plateformes d’immobilier fractionné

PlateformeTaux de rendementProjets financésInvestissement minimumAnciennetéFraisNote
Bloks avis4 à 8 % en moyenneImmobilier commercial de proximité1 €202210% HT du prix de vente actes en mains3,5/5
Livret P avis4 à 6 %Immobilier diversifié dans les grandes métropoles100 €2021Gratuit3,4/5

Questions fréquentes sur l'immobilier fractionné

L’investissement immobilier fractionné est une forme d’investissement qui permet d’acquérir des parts dans des propriétés immobilières et non des biens complets.

Dans l’investissement immobilier fractionné, un bien immobilier est divisé en plusieurs parts ou « fractions », que les investisseurs peuvent acheter.

Oui, comme tout investissement, l’immobilier fractionné présente des risques, notamment en termes de liquidité (facilité de revente des parts), de dépendance au gestionnaire de la propriété et de fluctuations du marché immobilier.

Évaluez la réputation de la plateforme, les frais, les différentes options d’investissement disponibles, la qualité du service client et la facilité d’utilisation de la plateforme.

Dans la plupart des cas oui, mais les conditions varient d’une plateforme à l’autre.

Oui grâce à un ticket d’entrée accessible, une gestion professionnelle des biens et des plateformes de plus en plus intuitives.