Leçon 7 – L’achat revente (marchand de bien)

Acheter un bien dégradé, le rénover et le revendre pour en tirer une plus-value : voilà l’objectif du marchand de biens. Une activité qui peut se révéler très lucrative, à condition de tout connaître sur le marché immobilier avant de se lancer !

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de bien est un professionnel de l’immobilier 

👉 Dont l’activité consiste à acheter des biens à usage d’habitation ou professionnel, des fonds de commerce, des actions et parts de société immobilières ;

👉 Pour les revendre à court ou moyen terme ,

👉 Afin de générer une plus-value.

Les critères pour être considéré comme un marchand de biens

Le marchand de biens se voit appliquer une fiscalité particulière, notamment pour la TVA. Il faut donc qu’il remplisse certains critères pour être qualifié de marchand de biens par le fisc. 

Un seul acte d’achat revente avec plus-value ne suffit pas à faire de vous un marchand de biens. L’administration fiscale prend en compte plusieurs critères comme la récurrence des opérations d’achat revente ou leur volume et l’intention spéculative. 

Pour caractériser l’intention spéculative, il faut tenir compte de la durée de détention du bien entre son achat et sa revente. Elle doit rester assez courte !

✅ Par exemple, l’achat d’un immeuble de rapport, puis sa revente au bout de 2 ans, après une division en lots, constitue une activité d’achat revente qui caractérise le marchand de biens. 

Les conditions pour devenir marchand de biens

Vous n’avez pas à être titulaire d’un diplôme pour devenir marchand de biens, ni d’une carte professionnelle comme c’est le cas pour un agent immobilier. En revanche, il vous faut posséder de solides connaissances :

📊 Sur les prix du marché immobilier : vous devez connaître les spécificités du marché local pour ne pas payer trop cher votre acquisition. Il en va de votre rentabilité !

🏙️ Sur l’urbanisme, les règles de construction et de rénovation : vous devez savoir si vous pouvez réaliser votre projet et quelles sont les autorisations à obtenir avant de vous lancer ;

🚧 Sur le bâtiment : vous devez être capable de déterminer quels travaux vous devez entreprendre, en fonction de ce que le bâti impose et de la plus-value qu’ils vont générer. Vous devez aussi savoir les chiffrer !

Des compétences commerciales restent aussi indispensables, pour négocier avec les vendeurs et les professionnels du bâtiment.

Comment se déroule une opération d’achat-revente ?

Il existe plusieurs types d’opération d’achat revente :

  • L’acquisition d’un terrain pour y bâtir un immeuble ou une maison individuelle ;
  • L’achat d’un local commercial pour le transformer en local à usage d’habitation et l’inverse ;
  • L’achat d’un bien immobilier ancien et dégradé, pour le rénover et le revendre après travaux ;
  • L’acquisition d’un immeuble pour le détruire et procéder à une construction nouvelle.

Dans un premier temps, le marchand de biens prospecte un terrain ou un logement à vendre, sur un emplacement qui paraît prometteur au regard de la tendance du marché.

Ensuite, le marchand de biens procède à l’estimation du prix de vente et des travaux, afin de pouvoir négocier avec le vendeur.

S’il achète de l’ancien pour le restaurer, il devra se conformer à la loi Climat et résilience, qui impose un niveau de performance énergétique pour les logements neufs et réhabilités.

Enfin, après avoir achevé les travaux, le marchand de biens remet l’immeuble en vente en augmentant le prix d’achat du montant de la rénovation et de sa marge.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’activité de marchand de bien ?

Avantages

  • Un potentiel de gains élevé
  • Vous n’avez pas de gestion locative à assumer

Inconvénients

  • Même si vous pouvez emprunter pour financer l’acquisition et les travaux ou la construction, il vous faut disposer d’un apport représentant au moins 10 % du coût de l’opération, qui sera important
  • Risque de perte en capital si l’opération se solde par une moins-value
  • Solitude dans les phases de prospection, calcul de rendement, montage du dossier de financement

Quelle est la réglementation applicable à l’achat revente ? 

Il faut créer une structure juridique pour lancer légalement son activité. La réglementation applicable varie ensuite en fonction du projet (construction, rénovation…).

Créer une société pour se lancer

Vous pouvez vous lancer sous le régime de la micro-entreprise, mais il offre peu d’intérêt, car il ne vous permet pas de déduire les nombreuses charges que vous allez supporter.

À la place, préférez une société immobilière autorisant les activités de nature commerciale, comme la SARL ou la SAS. 

Vous devez procéder aux formalités de création et d’immatriculation de la société auprès du guichet unique électronique de l’INPI. Une fois que vous aurez obtenu votre Kbis, vous pourrez lancer votre activité d’achat revente.

Souscrire des assurances

S’il entreprend de la construction ou une rénovation, le marchand de biens doit souscrire, avant le démarrage du chantier :

  • Une assurance dommages-ouvrage (loi Spinetta) : elle intervient pour rembourser et effectuer les réparations entrant dans le cadre de la garantie décennale, en dehors de toute recherche de responsabilité. Elle couvre les malfaçons et vices qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et les désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage ;
  • Une assurance de responsabilité décennale : elle couvre les dommages qui rendent le bien impropre à sa destination ou qui en compromettent la solidité.

Obtenir des autorisations d’urbanisme

En fonction de l’opération envisagée, le marchand de biens devra procéder à une déclaration préalable de travaux, demander un permis de démolir ou de construire

S’il procède à un changement d’usage des locaux, il devra dans certaines communes demander une autorisation préalable à la mairie.

Fournir les diagnostics à l’acheteur

Lorsqu’il procède à la revente du bien, le marchand doit fournir à l’acquéreur :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) les autres diagnostics nécessaires si le logement est concerné (amiante, plomb, état des installations de gaz et d’électricité…) ;
  • La garantie de superficie si le logement se situe dans une copropriété.

Poursuivre les baux en cours

Si le marchand de bien achète un immeuble loué, il doit poursuivre le bail aux mêmes conditions que le propriétaire précédant.

Exemple de rentabilité d’une opération d’achat revente

Pour calculer la rentabilité d’une opération d’achat revente, vous devez tenir compte :

  • Du prix d’achat ;
  • Des frais d’acquisition (frais de notaire, frais de courtage, frais d’agence immobilière…) ;
  • Des dépenses de travaux ;
  • Du coût du crédit ;
  • De la fiscalité (taxe foncière, taxe d’habitation, TVA…).

Prenons un exemple simplifié

  • Achat d’un immeuble à Villeurbanne : 300 000 euros
  • Frais d’acquisition : 30 000 euros
  • Travaux : 80 000 euros

💰  Dépenses totales : 410 000 euros

💶  Prix à la revente de l’immeuble : 450 000 euros

🤑  Marge brute : 450 000 – 410 000 = 40 000 euros

🤑  Rendement : (40 000 / 410 000) x 100 = 9.75 %.

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