Leçon 4 – Les étapes pas à pas d’un investissement locatif

Après avoir défini votre objectif (obtenir un complément de revenus, vous constituer un patrimoine immobilier…) et votre stratégie d’investisseur (prudent, modéré ou dynamique), il vous faut concrétiser votre investissement locatif. Suivez ces étapes pas à pas maintenant que vous avez combattu vos craintes qui vous empêchaient de vous lancer !  

Étape 1 – Choisir entre bien ancien et bien neuf

Bien immobilier neuf

Avantages

  • Logement aux normes, notamment de performance énergétique 
  • Garanties de construction
  • Frais de notaire réduits (2 à 3%).  

Inconvénients

  • Emplacement en périphérie des villes, ce qui nécessite de cibler des locataires mobiles
  • Prix d’achat élevé, qui nuit à la rentabilité

Bien immobilier ancien

Avantages

  • Prix de vente décoté
  • Emplacement premium  

Inconvénients

  • Frais de notaire élevés (7 à 8%)
  • Performance énergétique souvent médiocre
  • Nécessité de réaliser des travaux de plus ou moins grande envergure 

Étape 2 – Choisir entre location nue et location meublée

Location nue

Avantages

  • Stabilité des locataires
  • Investissement de départ plus faible
  • État des lieux facile à réaliser  

Inconvénients

  • Loyer moins élevé qu’en meublé
  • Délai de préavis du propriétaire pour récupérer le logement (6 mois)
  • Concurrence avec une offre abondante 

Location meublée

Avantages

  • Loyer supérieur de 10 à 30 % au prix du marché
  • Délai de préavis du propriétaire pour récupérer le logement (3 mois)
  • Fiscalité avantageuse grâce à la déduction de l’intégralité des charges d’exploitation et des amortissements

Inconvénients

  • Plus de dépenses à prévoir pour les équipements et leur réparation
  • Turn-over important des locataires
  • Rédaction des états des lieux d’entrée et de sortie 

Étape 3 – définir son budget d’achat

Vous devez calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter en tenant compte de :

  • Votre apport personnel (épargne que vous injectez dans le projet d’investissement locatif, qui doit être d’au moins 10 % du montant de l’acquisition) ;
  • Vos revenus : ils sont comptabilisés à 100 % si vous êtes fonctionnaire ou salarié en CDI période d’essai expirée. Si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant, la banque prendra généralement en compte une moyenne de vos revenus sur vos trois dernières années ;
  • Vos charges : mensualités de crédits à la consommation, pensions alimentaires ;
  • Le taux d’endettement : il ne doit pas excéder 35 %.

Pour savoir avec précision combien vous pouvez emprunter, vous pouvez utiliser notre simulateur d’emprunt.

Étape 4 – financer son projet immobilier

Il vaut éviter d’investir en locatif au comptant, pour profiter de l’effet de levier du crédit. Pour financer votre acquisition, vous avez le choix entre deux types de prêts :

  • Le prêt amortissable : vous le remboursez avec des mensualités qui se composent d’intérêts calculés sur le capital restant dû et d’une fraction du capital emprunté. Le crédit immobilier doit être couvert par une assurance emprunteur et une garantie, le plus souvent un cautionnement d’un organisme comme Crédit Logement. Au maximum, pour un investissement locatif, vous pouvez emprunter sur 20 ans sauf exception avec certaines banques en province ;
  • Le prêt in fine : les mensualités se composent uniquement d’intérêts, vous remboursez le capital en une seule fois, lors de la dernière échéance. Vous devez proposer un nantissement de 30 à 50 % du capital emprunté, sur un produit peu risqué, comme une assurance vie en fonds en euros. Vous devez souscrire une assurance de prêt.

A savoir

Le prêt in fine s’avère adapté aux investisseurs fortement fiscalisés, car au régime du réel, ils peuvent déduire l’intégralité des mensualités composées uniquement d’intérêts d’emprunt. 

Étape 5 – choisir la fiscalité de l’investissement locatif

En location nue, les loyers que vous percevez entrent dans la catégorie des revenus fonciers. En location meublée, les recettes locatives sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les loyers font l’objet d’une double taxation, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %. 

Pour la taxation à l’impôt sur le revenu, vous avez le choix entre le régime micro et le régime réel.

 Fiscalité location nueFiscalité location meublée
Régime microRégime micro-foncier applicable jusqu’à 15 000 euros de revenus locatifs

Pas de déduction des charges mais abattement de 30 % sur les revenus locatifs
Régime micro-BIC applicable jusqu’à 77 700 euros 

Abattement de 50 % en location meublée classique, 71 % en meublé de tourisme
Régime réelDéduction d’une liste limitative de charges des revenus fonciers (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion locative, charges de copropriété…)

Si charges supérieures aux recettes > Déficit foncier

Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros. Intérêts d’emprunt imputables sur la catégorie des revenus fonciers

Excédent de déficit < à 10 700 euros reportable sur le revenu global pendant 6 ans

Excédent de déficit foncier >10 700 euros ou provenant d’intérêts d’emprunt reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans 
Déduction de l’intégralité des charges 

Amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier

Si charges supérieures aux recettes > Déficit 

Déficit en LMNP : reportable dans la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. 

Déficit LMP : imputable sur le revenu global sans limitation de montant. Reportable sur le revenu global pendant 6 ans.

Si vous envisagez d’investir en dispositif de défiscalisation, vous devez tenir compte des spécificités de chacun. Cependant les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Pinel Outre-Mer, Malraux, etc..) font partie de la fiscalité « location nue » et sont en général déclarés au régime réel des revenus fonciers afin d’optimiser le dispositif en lui-même.

Loi Pinel

Avantages

  • Réduction d’impôt jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans

Inconvénients

  • Plafonnement des loyers > est-il compensé par la réduction ?
  • Achat sur le marché du neuf, revente sur le marché de l’ancien « récent » > risque de moins-value si emplacement peu dynamique

Loi Denormandie

Avantages

  • Réduction d’impôt jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans

Inconvénients

  • Plafonnement des loyers > est-il compensé par la réduction ? 

Loi Malraux

Avantages

  • Réduction d’impôt jusqu’à 100 000 euros par an sur 4 ans
  • Emplacement prémium 

Inconvénients

  • Achat + rénovation d’un immeuble intégral

Étape 6 – calculer la rentabilité de l’investissement locatif

Le taux de rendement d’un investissement locatif ne tient pas compte du potentiel de plus-value. Le calcul de la rentabilité l’intègre (uniquement en cas de revente car il est difficile de prédire l’avenir). 

Pour calculer le taux de rendement brut d’un investissement, appliquez la formule suivante : (loyers annuels / prix d’achat) x 100.

Plus difficile, le calcul de la rentabilité peut s’effectuer sur notre simulateur de rentabilité d’un investissement immobilier.

Étape 7 – sélectionner l’emplacement du logement

Vous devez apporter un soin tout particulier à cette étape de l’investissement locatif. L’emplacement ne doit rien laisser au hasard, et voici nos conseils pour bien le choisir :

✅ Le bien doit se situer sur un secteur où la demande locative est supérieure à l’offre

✅ La localisation doit être en adéquation avec votre cible de locataires : à proximité des écoles pour les familles, des transports en commun pour les jeunes actifs, d’une université pour les étudiants…

Étape 8 – mettre en location le bien immobilier

Deux options s’offrent à vous : gérer par vous-même votre investissement locatif ou le confier à un mandataire de gestion locative. Si vous n’optez pas pour une agence immobilière, vous devez réaliser des tâches comme : 

  1. Rédiger et publier l’annonce de location ;
  2. Organiser les visites ;
  3. Sélectionner le locataire en fonction de critères comme la stabilité de la situation professionnelle et la solvabilité. Il doit gagner au moins 3 fois le montant du loyer ;
  4. Rédiger l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
  5. Procéder à l’appel de loyers et des charges…

Étape 9 – déclarer les loyers aux impôts

À nouveau, deux possibilités s’offrent à vous : établir vous-même votre déclaration de revenus locatifs ou faire appel à un expert-comptable.

Si vous optez pour un régime micro, vous devez simplement reporter le montant brut des recettes sur votre avis d’impôt. C’est le fisc qui se charge d’appliquer l’abattement.

Si vous choisissez le régime réel, vous devez déduire les charges et pratiquer les amortissements le cas échéant. Prenez toutefois en considération, que si vous louez votre bien meublé et que vous choisissez le régime réel via l’amortissement comptable, il vous faudra passer de manière quasi obligatoire par un expert comptable et vous inscrire au sein d’un centre de gestion agréé (CGA). Sinon l’administration fiscale sera en droit de majorer vos revenus de 25 % par rapport à la réalité. De plus vous pouvez obtenir une réduction d’impôts sur le coût réel de votre expert comptable, pourquoi s’en priver !

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