Leçon 5 – Comment fixer un loyer ?

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À cette étape, vous devriez déjà savoir comment fixer un loyer. Mais on va tout de même faire un récapitulatif pour vous aider !

Êtes-vous libre de fixer le loyer ?

Le principe est la libre détermination du loyer par le propriétaire. Toutefois, pour rendre le logement abordable dans des villes prisées pour leur bassin d’emplois ou leurs atouts touristiques, vous devrez peut-être composer avec l’encadrement des loyers. Si vous disposez d’avantages fiscaux sur la location, vous devrez aussi respecter certaines règles.

Non, si le logement relève d’une réglementation spécifique

Entrent dans cette catégorie les logements loi 1948, HLM, conventionnés par l’Anah et relevant des dispositifs de défiscalisation Pinel et Denormandie. Pour ces deux derniers, la loi prévoit des plafonds de loyers par zone

Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
20212022
Zone A bis17,55 €17,62 €
Zone A13,04 €13,09 €
Zone B110,51 €10,55 €
Zone B2 (sur agrément)9,13 €9,17 €

Non, si le logement est situé dans une ville à encadrement des loyers

Vous devez respecter certaines règles de fixation du loyer si votre logement est situé dans une commune soumise à encadrement des loyers. En voici la liste :

  • Bordeaux ;
  • Montpellier ;
  • Hellemmes ;
  • Lille ;
  • Lomme ;
  • Lyon
  • Paris ;
  • Plaine commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, La Courneuve, l’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse ;
  • Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Dans ces communes, vous devez fixer un loyer en fonction du loyer de référence, du loyer minoré et du loyer majoré édictés par arrêté préfectoral, selon la nature de la location : nue ou meublée. 

Si le logement offre des prestations particulières, comme une vue sur la tour Eiffel, alors vous pouvez appliquer un complément de loyer.

Règles de fixation du loyer à la première mise en location

Le loyer de base (loyer hors charges et hors complément) ne doit pas excéder le loyer de référence majoré.

Règles de fixation du loyer en remise en location après moins de 18 mois d’inoccupation

Si vous remettez le bien en location après moins de 18 mois d’inoccupation, vous pouvez réévaluer le loyer :

  • S’il n’a pas été révisé depuis 12 mois, sur la base de l’IRL ;
  • Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de remise aux normes de décence, sur la base de leur coût par rapport aux loyers annuels ;
  • Si l’ancien loyer était sous-évalué : vous ne pouvez pas excéder le loyer de référence majoré.

Règles de fixation du loyer après 18 mois d’inoccupation

Si le logement n’était pas loué depuis au moins 18 mois, vous ne pouvez pas excéder le loyer de référence majoré.

Pas forcément, si vous êtes bailleur en zone tendue

Vous devez respecter certaines règles.

À la première mise en location, vous pouvez déterminer librement le montant du loyer.

Au renouvellement du bail, si le loyer avait été mal évalué, vous pouvez l’augmenter, sous conditions.

Si vous remettez le bien en location après moins de 18 mois d’inoccupation, vous pouvez augmenter le loyer :

  • S’il n’a pas été révisé depuis 12 mois, sur la base de l’IRL ;
  • Si vous avez réalisé des travaux, sur la base de leur coût par rapport aux loyers annuels ;
  • Si le loyer est sous-évalué : l’augmentation est limitée à 50 % de la différence entre :

>  Le loyer de référence par rapport à des biens similaires dans le voisinage ;

> Le dernier loyer appliqué au locataire précédent, révisé sur l’IRL.

Si le logement est vacant depuis au moins 18 mois, vous pouvez fixer librement le loyer, sauf si le logement est classé F ou G. Dans ce cas, le loyer sera le même que pour le dernier locataire.

Oui, dans les autres communes

Vous fixez librement le loyer de la location vide ou meublée (classique ou saisonnière).

À savoir : attention, le loyer est gelé pour les appartements et maisons classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), même s’il est sous-évalué.

Comment fixer un loyer par rapport au marché ?

Bien fixer le montant du loyer est essentiel pour que votre logement trouve rapidement preneur. En effet, la vacance et la carence locative nuisent à la rentabilité de votre investissement locatif.

Il faut donc que le loyer soit correctement fixé par rapport au marché. Vous devez étudier ce dernier dans la ville où se situe le logement, mais aussi dans le quartier et la rue.

Comment procéder ?

👉 Tenez compte de la zone d’implantation du bien : généralement, les loyers sont plus faibles en zone rurale qu’en zone urbaine ;

👉 Consultez les sites spécialisés sur l’estimation des loyers ;

👉 Multipliez le nombre de mètres carrés par le prix moyen du mètre carré à la location. Attention, vous devez pondérer le loyer avec des critères comme le type de logement (un studio se loue plus cher au mètre carré qu’un T3).

Comment fixer un loyer par rapport aux caractéristiques du logement ?

En location meublée, vous pouvez demander un loyer supérieur de 10 à 30 % à celui d’une location vide.

En outre, vous devez tenir compte des caractéristiques de confort du logement, de sa performance énergétique (s’il est très bien isolé, vous pouvez pratiquer une petite surcote sur le loyer) et de ses spécificités, comme une vue mer, un extérieur ou l’accès à un parking, par exemple.

Comment procéder ?

👉 Faites une comparaison avec les biens similaires dans le même quartier. Utilisez les sites d’annonces en ligne, par exemple ;

👉 Faites appel à un agent immobilier.

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