Leçon 8 – Checklist des galères : faire face aux squats, impayés et destruction de mon bien

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Après avoir vu comment gérer les imprévus, voici un nouveau chiffe, 2 % : c’est le tout petit pourcentage d’impayés en France. 124 demandes de procédures de squats en 2021 : c’est 100 fois moins que les cambriolages. Mais en partant du principe que les galères n’arrivent pas qu’aux autres, voici les solutions légales à mettre en place si vous en êtes victime.

Mon locataire ne paie plus son loyer : que puis-je faire ?

Premier réflexe à adopter : agir immédiatement. Plus le recouvrement débute tôt, plus vous avez de chances d’en obtenir le paiement intégral. Au contraire, vous aurez sans doute du mal à recouvrer des impayés qui s’accumulent, et qui nuisent à votre rentabilité.

Prenez contact avec votre locataire pour en savoir plus sur la situation. La plupart du temps, le retard provient d’un simple oubli. S’il éprouve temporairement des difficultés financières, vous pouvez par exemple convenir d’un étalement de l’impayé. Faites appel à un conciliateur de justice pour bien formaliser l’accord.

Ce que dit la loi

Les impayés de loyers constituent un motif pour résilier le bail et obtenir l’expulsion du locataire. La procédure varie selon si vous avez ou non inclus une clause résolutoire dans le bail.

La procédure à suivre

1) Actionner les garants et assurances

Comme vous avez suivi nos conseils, vous avez probablement prévu de garantir la location avec une caution solidaire,  une assurance GLI ou la garantie Visale. Rappelons que vous ne pouvez pas cumuler garant + GLI / Visale.

Dès le premier impayé, vous devez :

👉 Demander au garant de le régler ;

👉 Ou prévenir votre assureur, dans les conditions et dans les délais prévus par le contrat de GLI ;

👉 Ou prévenir Action Logement si vous avez souscrit la Visale.

2) Signaler l’impayé à la Caf

Cette étape vous concerne si votre locataire perçoit une aide au logement. Celle-ci :

  • Vous est versée : vous devez prévenir la Caf lorsque l’impayé atteint 2 fois le loyer hors charges déduction faite de l’aide au logement. Par exemple, le loyer est de 450 euros et l’APL de 200 euros. 450 – 200 = 250. Information à la Caf lorsque l’impayé est de 250 x 2 = 500 euros
  • Est versée au locataire : vous devez attendre 2 mois de loyers hors charges impayés, ici 900 euros.

3) Résilier le bail

1️⃣ Si le bail ne comprend pas de clause résolutoire, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection, par le biais d’un commissaire de justice (profession qui fusionne celles d’huissier de justice et de commissaire-priseur).

Il appartient au juge de déterminer si le bail peut être résilié et le locataire expulsé ou s’il accorde des délais de paiement. Dans le premier cas, le juge rendra une ordonnance, qui devra être notifiée au locataire par le commissaire de justice. 

Le locataire dispose alors de 2 mois pour quitter le logement, sauf s’il demande un délai de paiement supplémentaire au juge. Ce délai peut aller de 3 mois à 3 ans, en fonction de l’âge, la situation familiale et l’état de santé du locataire.

2️⃣ Si le bail comprend une clause résolutoire, vous saisirez le commissaire de justice pour qu’il envoie un commandement de payer au locataire. Celui-ci dispose de 2 mois pour régler sa dette, demander un délai de paiement au juge ou une aide financière à un FSL.

Après 2 mois :

✅ Le locataire a payé : il peut rester dans le logement ;

❌ Le locataire n’a pas payé : le bail est résilié et vous devez saisir le juge pour la procédure d’expulsion. Ce dernier peut accorder un délai de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette. Dans ce cas, l’expulsion est suspendue.

À savoir : une proposition de loi prévoit la création d’un nouveau délit pour sanctionner le locataire qui reste dans le logement à la fin d’une procédure d’expulsion pour impayés.

Mon locataire a dégradé mon appartement : quels sont mes recours ?

Dépôt de garantie, caution, assurance : voici les leviers à actionner.

Ce que dit la loi

Le locataire doit prendre en charge les travaux et réparations locatives qui s’imposent durant le bail. 

Il est tenu de restituer l’appartement dans l’état dans lequel il a trouvé, sauf pour les dommages liés à la vétusté. 

Il est responsable des dégradations qu’il commet ou commises par d’autres personnes  comme le sous-locataire, la personne qu’il héberge ou l’artisan qui a réalisé des travaux.

La procédure à suivre

Vous constatez généralement les dégradations lors de l’état des lieux de sortie. Vous devez les chiffrer puis retenir la somme sur le dépôt de garantie. Si son montant est insuffisant, vous pouvez :

👉 Envoyer une LRAR pour obtenir le paiement du reliquat. Il est conseillé de se faire assister d’un commissaire de justice, notamment pour dresser un constat des travaux à réaliser ;

👉 Actionner le garant en paiement ;

👉 Contacter votre assureur ou Action Logement, si votre GLI couvre les dégradations locatives.

J’ai des squatteurs dans mon logement : que puis-je faire ?

Depuis 2022, la loi a introduit une procédure accélérée de récupération du logement, pour mieux protéger les propriétaires.

Ce que dit la loi

Déjà, il faut savoir qu’un locataire qui reste dans le logement sans votre accord, après la fin du bail, n’est pas considéré comme un squatteur. Idem pour la personne qu’il héberge. Il ne relève donc pas de la législation que l’on va vous présenter, mais de celle de l’expulsion classique.

Ensuite, vous ne pouvez pas forcer vous-même les occupants illégaux à quitter le logement. Depuis la loi de 2014, vous risquez une peine de 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende.

Enfin, le squatteur s’expose à 15 000 euros d’amende et 1 an de prison une première fois pour être entré illégalement dans les lieux. Et à la même peine une deuxième fois pour avoir occupé le logement illégalement.

Une proposition de loi est en cours de discussion au Parlement, afin de tripler les peines des squatteurs.

À savoir : la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs.

La procédure à suivre

Il en existe deux : l’évacuation forcée, qui est une procédure accélérée, et l’expulsion.

L’évaluation forcée du squatteur

Vous devez vous rendre au commissariat ou à la gendarmerie pour porter plainte. Vous devrez présenter des justificatifs du squat, comme une attestation d’un logement. Un officier de police judiciaire (OPJ) se déplacera pour constater le squat.

Il vous faut ensuite demander au Préfet qu’il mette en demeure les squatteurs de quitter le logement. Il dispose de 48 heures pour vous répondre. S’il accepte, les squatteurs ont 24 heures pour quitter les lieux. S’ils ne le font pas, le Préfet recourra à la force publique pour les y contraindre.

Un commissaire de justice peut dresser un PV de constat de squat et vous accompagner dans cette procédure, afin qu’elle se déroule plus facilement et plus rapidement. Avec lui, vous n’aurez en effet pas besoin de l’intervention d’un OPJ pour le constat.

Si cette procédure échoue, vous devez passer à la deuxième, qui s’effectue devant le juge.

L’expulsion du squatteur

Vous devez prouver que le logement :

  • Est à vous : recherchez un titre de propriété ou un document fiscal ;
  • Est squatté : faire appel à un commissaire de justice pour qu’il dresse un constat vous permet de disposer d’une preuve irréfutable.

Vous devez prendre un avocat pour qu’il saisisse la justice en référé (procédure rapide). Le juge prononcera l’expulsion et les squatteurs disposeront d’un délai d’un mois après signification du jugement pour quitter les lieux. S’ils ne partent pas, ils seront expulsés par la force publique.

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