Leçon 2 – Les deux statuts du loueur en meublé : LMNP et LMP

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S’il n’existe pas de statut particulier du bailleur en location nue, en location meublée, vous serez soit considéré comme un LMNP, soit comme un LMP. Vous devrez constituer votre statut au moment de vous lancer, et la distinction entre ces deux statuts aura des conséquences fiscales et sociales. Alors un peu de concentration, vou verrez que vous ferez facilement votre choix après avoir découvert ce nouveau cours.

LMNP et LMP : quelle différence ?

La location meublée consiste à louer un logement comportant le mobilier et les équipements électroménagers prévus par la loi à un locataire, qui en fait :

  • Sa résidence principale : location meublée classique, location meublée étudiante et bail mobilité ;
  • Une résidence de passage : location de courte durée ou saisonnière.

Vous devez déclarer le commencement de votre activité, avec le formulaire P0i. Généralement, vous démarrez sous le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Par la suite, lorsque votre activité se développe, vous basculerez sous le statut de LMP (loueur en meublé professionnel).

La distinction entre les statuts de LMNP et LMP s’opère sur la base de deux critères cumulatifs. Si vous remplissez les deux, vous êtes considéré comme un LMP. Si l’un d’eux manque, vous relevez du statut LMNP. Voici ces deux critères :

  • Percevoir des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 euros ;
  • Ces recettes locatives sont supérieures à l’ensemble de vos autres revenus d’activité (salaires, BIC, BNC…).

LMNP et LMP : quelle structure juridique ?

En LMNP, vous n’avez pas de structure juridique particulière à créer. Vous déclarez simplement le commencement d’activité dans les 15 jours suivant la location, grâce au formulaire P0i à renvoyer au service des impôts des entreprises.

Vous serez considéré comme exerçant une activité non salariée. Vous serez automatiquement soumis au régime de l’entreprise individuelle : 

  • Classique si vous optez pour le régime fiscal du réel ;
  • De la micro-entreprise si vous optez pour le régime micro-fiscal avec abattement.

En LMP, vous pouvez vous contenter du régime de l’entreprise individuelle ou préférer créer une société : SARL, SAS immobilière, SCI à l’IS… 

Selon la forme juridique choisie, vous relèverez du régime d’imposition à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Si vous faites le choix d’une société, vous devrez l’immatriculer et respecter la réglementation applicable, notamment en termes de comptabilité.

Le fonctionnement de la location meublée présente les mêmes avantages en LMP et LMNP 
– Vous pouvez proposer le logement à un prix supérieur de 10 à 30 % à celui de la location vide, voire même à la nuitée en location saisonnière. Vous avez ainsi plus de chances d’accroître la rentabilité de votre investissement locatif ;
– Vous disposez d’un bail souple : en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez récupérer votre logement avec un délai de préavis de 3 mois (contre 6 mois en location nue) ;
– Vous vous engagez sur une durée plus courte avec le locataire : 1 an en location classique (3 ans en location nue), 9 mois avec un étudiant, 1 à 10 mois en bail mobilité, 90 jours consécutifs maximum en location saisonnière ;
– Vous pouvez demander un dépôt de garantie représentant 2 mois de loyers hors charges. 

Les enjeux fiscaux des statuts LMNP et LMP

Si la distinction entre LMNP et LMP est importante, c’est pour ses implications fiscales et sociales. Le traitement de la plus-value du déficit ou encore l’assujettissement aux prélèvements sociaux ou aux cotisations sociales variera en fonction du statut.

Le traitement des déficits en LMNP et LMP

L’activité de location meublée est une activité de nature commerciale. Les loyers que vous percevez entrent dans la catégorie des BIC. Ils sont soumis à différentes taxations selon la structure juridique choisie :

  • A l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition : vous avez le choix entre le régime micro-BIC, avec 50 % d’abattement sur les revenus locatifs bruts et le régime réel. Ce dernier vous permet de déduire l’intégralité de vos charges et de pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain), le mobilier et les travaux ;
  • À l’impôt sur les sociétés : au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros et au taux normal de 25 % au-delà. Si le LMNP se verse des dividendes sur les loyers, il paiera en plus la flat de 30 % (12.8 d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux) ;
  • Aux prélèvements sociaux, voire aux cotisations sociales : cette taxe s’applique sur les loyers nets.

Au régime du réel, si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, alors vous créez un déficit. Le traitement du déficit varie en fonction de votre statut :

  • En LMNP : il se reporte sur les BIC de location meublée pendant 10 ans. Il permet donc de réduire ou de supprimer cette catégorie de revenus taxables. Autrement dit, d’investir dans le locatif sans alourdir votre facture fiscale ;
  • En LMP : le déficit se déduit du revenu global imposable, sans limitation de montant. Le montant est reportable, toujours sur le revenu global, pendant 6 ans. Autrement dit, le déficit permet de réduire, voire de supprimer l’imposition de l’ensemble de vos revenus.

La fiscalité des plus-values

Il existe deux régimes fiscaux différents pour la taxation des plus-values.

Le régime des plus-values des particuliers

Il s’applique au LMNP. Pour calculer la plus-value, il faut faire la différence entre prix de vente et prix d’achat.

Le régime prévoit une double taxation : à l’impôt sur le revenu (taux de 19 %) et aux prélèvements sociaux (taux de 17.2 %). L’avantage, c’est qu’il propose des abattements pour chacune de ces taxes, dès 6 ans de détention du bien immobilier

Le régime des plus-values des professionnels 

Il s’applique au LMP. Le calcul de la plus-value s’effectue sur la base de la différence entre le prix de cession et de la valeur nette comptable (VNC), laquelle réintègre les amortissements. Plus le LMP a gardé longtemps son bien, plus le montant de la plus-value est élevé. 

La plus-value sera exonérée d’imposition si elle est inférieure à 90 000 euros et que l’activité a débuté depuis au moins 5 ans. Elle bénéficiera d’une exonération partielle de taxation si elle est comprise entre 90 000 et 126 000 euros

Au-delà, elle sera taxée selon les règles au régime de l’IR (PFU de 30 %) ou de l’IS (taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros, taux normal de 25 % ensuite).

L’assujettissement à l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) porte sur le patrimoine immobilier des particuliers. Il s’applique lorsque la valeur réelle de ce patrimoine excède 1.3 million d’euros. 

Le LMNP est un particulier : les biens qu’il détient sont des biens personnels taxables à l’IFI.

À l’inverse, les biens du LMP sont considérés comme des biens professionnels. Ils n’entrent donc pas dans le champ d’application de l’IFI.

Les prélèvements sociaux et cotisations sociales en LMNP et LMP

Ultime différence entre LMNP et LMP : les contributions sociales. Elles sont de deux sortes.

Les prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux de 17.2 % comprennent notamment la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). 

Ils concernent les loyers jusqu’à 77 7000 euros (pour les locations meublées classiques, en meublé de tourisme, ce plafond est porté à 188 700 euros) et les plus-values réalisées par les LMNP.

Les prélèvements sociaux sont dus par les LMNP et LMP soumis au régime de l’auto-entrepreneur.

Les cotisations sociales

Les cotisations sociales concernent les LMP et LMNP qui perçoivent des bénéfices supérieurs à 77 700 ou à 188 700 euros, et les LMP qui exercent leur activité en société, sous le régime du travailleur indépendant (gérant majoritaire de SARL, par exemple).

Les cotisations sociales sont calculées sur la base du montant des bénéfices, et sont comprises entre 35 et 45 % des bénéfices imposables, avec un minimum de 1 150 € annuels.

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