Leçon 4 – La location de longue durée : Les 3 grandes stratégies

Comme nous l’avons vu précédemment, avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif, vous devez faire le point sur vos objectifs et sur votre appétence ou votre aversion au risque.

Vous pourrez ainsi opter pour l’une des trois stratégies d’investissement immobilier : patrimoniale, équilibrée ou agressive.

Pourquoi élaborer une stratégie d’investissement immobilier ?

Demandez-vous pourquoi vous souhaitez investir :

  • Pour percevoir un revenu complémentaire à la retraite (loyers du bien, revente du bien ou logement gratuit) ? 
  • Pour bénéficier d’un complément de revenus ?
  • Pour diminuer votre imposition grâce à un dispositif de défiscalisation, au statut LMNP ou au déficit foncier ?

👉 Autre facteur à considérer : votre comportement face au risque. Car tout investissement locatif comprend des risques (risques locatifs comme la vacance et les impayés, et risque de perte en capital, c’est-à-dire de moins-value). Le risque est potentiellement plus rémunérateur. On mesurera ainsi le rapport rendement / risque pour chaque stratégie d’investissement

👉 Si vous présentez une forte appétence au risque, vous pouvez envisager une stratégie agressive. À l’inverse, si vous éprouvez une aversion pour le risque, il vaut mieux envisager une stratégie patrimoniale.

Les trois grandes stratégies d’investissements

1. La stratégie patrimoniale

👱‍♂️ Profil investisseur : avec une aversion au risque
📊 ROI Brut visé : 2 % à 5 %
💶 Liquidité si revente : 96 %
🛡️ Sécurité du placement : 9/10

👉 Avec cette stratégie, vous allez acquérir un patrimoine sur un marché sécurisé, comme l’hyper centre des grandes villes comme Paris ou Lyon.

👉 Vous ne cherchez pas à tirer un revenu immédiat, vous capitalisez sur le long terme, pour votre retraite ou pour la transmission aux héritiers.

Avantages

  • La qualité des emplacements au cœur des villes
  • La qualité patrimoniale élevée
  • La facilité de trouver des locataires, au regard de la tension et de la demande locatives dans les grandes métropoles
  • La valorisation dans le temps de votre investissement, grâce au cachet de l’ancien
  • La liquidité de l’investissement : vous n’aurez pas de mal à revendre votre logement
  • Le faible effort d’épargne : les loyers sont suffisamment élevés pour couvrir une grande partie de la mensualité d’emprunt

Inconvénients

  • Vous devez disposer d’un solide budget pour l’acquisition, et avoir un profil qui séduit les banques
  • Le prix d’achat plus élevé à un impact sur le nombre d’années nécessaires pour obtenir un retour sur un investissement

Exemple : Achat d’un studio de 30m2 dans le 6ème arrondissement de Paris.

  • Prix au mètre carré : 14 775 €, soit un budget d’achat de 443 250 €
  • Loyers moyens par mois : 43 €/m2 soit 1 290 euros.
  • ROI brut : 2.66 %
  • Tension locative : très forte
  • Tension transactionnelle : très forte

2. La stratégie équilibrée

👱‍♂️ Profil investisseur : opportuniste
📊 ROI Brut visé : 5 % à 7 %
💶 Liquidité si revente : 90 %
🛡️ Sécurité du placement : 8/10

👉 Avec cette stratégie, vous allez mixer prise de risque moyenne et marché sécurisé, en vous éloignant un peu du centre-ville. Vous investirez par exemple, dans des quartiers en transformation, qui offre du potentiel.

👉 Vous cherchez ici à obtenir un rendement moyen durant la location et à réaliser une plus-value à la sortie.

Avantages

  • Un prix d’achat abordable
  • Un très faible effort d’épargne, voire même l’autofinancement si le montage bancaire et fiscal est adapté
  • La location est facile
  • Une qualité patrimoniale équilibrée

Inconvénients

  • Et parmi les inconvénients, citons seulement l’hypothèse où la valorisation du bien n’a pas lieu.

Exemple : Achat d’un T3 de 69m2 dans quartier Grammont de Rouen

  • Prix au mètre carré : 2 257 €, soit un budget d’achat de 155.733 €.
  • Loyers moyens par mois : 13 €/m2 soit 897 €.
  • ROI brut : 5.23 %
  • Tension locative : équilibrée
  • Tension transactionnelle : forte

3. La stratégie agressive

👱‍♂️ Profil investisseur : aguerri
📊 ROI Brut visé : > 7 %
💶 Liquidité si revente : 80 %
🛡️ Sécurité du placement : 6/10

👉 Avec cette stratégie, vous cherchez à dégager un rendement très attractif et un ROI rapide, avec un investissement potentiellement très risqué. 

Vous souhaitez a minima atteindre l’autofinancement de l’investissement. On parle d’investissement autofinancé lorsque les loyers perçus vous permettent de rembourser intégralement l’ensemble de vos charges et impositions :

  • Le montant des mensualités ;
  • Les dépenses et charges que vous supportez au titre de la gestion locative ;
  • Les impôts que vous payez sur l’investissement locatif (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

Si en plus, les loyers sont supérieurs à l’ensemble de vos dépenses, vous dégagez un cash-flow positif. Celui-ci vous permettra de constituer l’apport nécessaire à un autre investissement immobilier.

👉 Vous souhaitez diversifier votre patrimoine avec un bien à fort potentiel, et peut-être obtenir des revenus immédiats.
Vous ciblez la périphérie des grandes villes (banlieue parisienne, par exemple) ou des villes de moins de 100 000 habitants.

Avantages

  • Un faible budget d’achat
  • Une rentabilité élevée
  • Un cashflow positif avec un montage financier et fiscal adéquat

Inconvénients

  • C’est un pari sur l’avenir, le potentiel de plus-value est faible
  • Risque de vacance locative sauf si le bien est en excellent état
  • L’architecture et le bâti ne sont pas forcément esthétiques
  • Liquidité plus faible

Exemple : Achat d’un T4 de 80m2 à Mulhouse

  • Prix au mètre carré : 1 238 €, soit un budget d’achat de 99 040 €
  • Loyers moyens par mois : 12.1 €/m2 soit 968 €
  • ROI brut : 8.82 %
  • Tension locative : équilibrée
  • Tension transactionnelle : forte

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