Leçon 5 – La location courte durée ou saisonnière

Pour maximiser la rentabilité d’un investissement locatif, vous pouvez vous lancer dans la location courte durée ou saisonnière ? A condition d’avoir défini votre profil, votre capacité ainsi que vos objectifs. En location courte durée, le tarif à la nuitée s’avère avantageux, le potentiel de plus-value, réel, mais vous devrez composer avec certaines règles.

Qu’est-ce que la location de courte durée ou saisonnière ?

Par opposition avec la location de longue durée, dont le bail va de 9 mois à 3 ans, la location de courte durée s’effectue sur une période de 90 jours maximum avec le même locataire.

Vous allez proposer le logement à la nuitée, à la semaine ou au mois. Il doit comporter les équipements nécessaires pour dormir et préparer des repas. C’est pourquoi on parle aussi de meublé de tourisme.

Petite distinction que l’on peut faire entre location de courte durée et location saisonnière :

👉 La location de courte durée vise à proposer un logement à la nuit régulièrement dans l’année, dans le maximum prévu par la loi ;

👉 La location saisonnière : elle repose sur des pics d’affluence en saison d’hiver ou d’été. En dehors de ces périodes, le logement peut être proposé en meublé à des étudiants, pendant 9 mois, ou en bail mobilité, de 1 à 10 mois.

Vous pouvez aussi proposer votre résidence principale en investissement locatif de courte durée. Le nombre de nuitées est alors limité à 120 par année civile, sur Airbnb, les autres plateformes de réservation et directement entre particuliers.

Quels sont les avantages et inconvénients de la location de courte durée ?

Avantages

  • Le prix à la nuitée, à la semaine ou au mois sera plus élevé que celui du marché immobilier classique. Vous pourrez donc obtenir une meilleure rentabilité
  • Vous pouvez récupérer le logement ponctuellement, comme résidence secondaire ou pour accueillir vos proches, par exemple en cas d’expatriation
  • Pas de risques d’impayés

Inconvénients

  • La réglementation stricte
  • L’usure plus rapide du logement et des équipements, liée au nombre important de locataires successifs
  • Sauf à confier le logement à un conciergerie ou à une agence immobilière, il faut assumer une gestion locative chronophage
  • Demande locative difficile à anticiper.

Quelle est la réglementation applicable à la location de courte durée ?

Le client en location saisonnière

Vous louez votre meublé de tourisme à une clientèle de passage. Le logement ne constitue pas leur résidence principale, et vous n’êtes pas présent dans les lieux (sinon, vous relevez de la réglementation des chambres d’hôtes).

À savoir : vous devez faire remplir une fiche de police aux clients qui ne sont pas de nationalité française.

Le contrat de location meublée

Il faut obligatoirement rédiger un bail par écrit, en deux exemplaires : un pour le client, un pour le propriétaire bailleur.

Le bail doit mentionner la durée de la location saisonnière et sa date de prise d’effet. La durée ne peut pas excéder 90 jours consécutifs avec un même client et au-delà de cette période, le bail ne peut pas être renouvelé.

Le contrat de location de courte durée peut comprendre d’autres clauses relatives :

  1. Aux caractéristiques du logement (superficie, inventaire du mobilier, équipements mis à disposition…) ;
  2. Au prix de la location ;
  3. Au mode de paiement du coût de la location, et si vous demandez des arrhes ou un acompte, vous devez le mentionner ;
  4. Au montant de la taxe de séjour ;
  5. Aux conditions et aux conséquences de l’annulation d’une réservation. Si vous ne précisez rien dans le contrat de location, sachez qu’en cas d’annulation, vous pouvez conserver les arrhes. Si vous avez demandé un acompte, le locataire devra vous payer l’intégralité du séjour, sauf si vous parvenez à relouer votre logement ;
  6. Au montant du dépôt de garantie, qui devra être restitué au plus tard dans les 3 mois.

À savoir : contrairement à la location de longue durée, vous pouvez limiter le nombre maximum autorisé d’occupants et interdire les animaux de compagnie.

Le règlement de copropriété

Avant de vous lancer dans la location saisonnière ou de courte durée, qui est une activité de nature commerciale, vous devez consulter le règlement de copropriété. Si celui-ci comporte une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, la location courte durée est interdite.

Les démarches préalables à la mise en location auprès de la mairie

Pour éviter de renforcer la tension locative qui existe dans les villes attractives pour leurs atouts touristiques ou leur bassin d’emplois, il existe différentes procédures de déclaration applicables à la location de courte durée :

  • Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, vous devez demander une déclaration de changement d’usage à la mairie. Si elle vous l’accorde, vous procéderez à la formalité de déclaration de la location saisonnière, toujours auprès de la mairie ;
  • Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements de la Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne, vous ferez l’inverse. D’abord, vous déclarerez la location de courte durée, après vous solliciterez une autorisation de changement d’usage ;
  • Dans les autres villes, vous devez simplement faire une déclaration auprès de la mairie.

Le changement de destination consiste à passer un logement de la catégorie de la location longue durée à la catégorie de l’hébergement hôtelier. Dans certaines communes comme Paris, il faudra respecter la règle de compensation pour faire de la location saisonnière. Vous devrez alors acheter un local commercial de même superficie pour le transformer en local à usage d’habitation classique.

Les formalités auprès du centre des impôts

Comme n’importe quel loueur en meublé, non professionnel ou professionnel (LMNP ou LMP), vous devez enregistrer votre activité auprès de centre des impôts des particuliers. Gratuite, cette démarche vous permettra d’obtenir un numéro SIRET, que vous devrez indiquer sur la déclaration de revenus de la location de courte durée.

La fiscalité de la location de courte durée

Vous paierez la taxe foncière, la taxe d’habitation (puisque le logement ne constitue pas votre résidence principale) et  la taxe sur les ordures ménagères.

Par ailleurs, vous paierez de l’impôt sur le revenu sur les loyers : soit au régime micro-BIC, avec un abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 euros de recettes locatives. Soit au régime réel, où vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges et la taxe foncière.

Enfin, vous paierez des prélèvements sociaux au taux forfaitaire de 17.2 %, sur les loyers nets de charges ou après abattement.

Exemple d’investissement locatif de courte durée

Vous achetez un studio à Tignes, que vous souhaitez proposer en location de courte durée toute l’année.

  • Prix d’achat studio à Tignes : 150 000 euros
  • Prix à la nuitée : 160 euros en hors saison, 240 euros en pleine saison
  • Nombre de nuitées par an : 127 par an dont 64 en pleine saison, soit des recettes locatives de 26 160 euros.

🤑 Taux de rendement brut : (Loyers annuels / prix d’achat) x 100

Soit : (26 160 / 150 000) x 100 = 17.4 %.

Pour calculer votre rendement net, vous devrez tenir compte des charges que vous supportez (frais de copropriété, réparations…) et des impôts.

🎉  Vous pouvez espérer une belle plus-value à la revente. Les prix immobiliers à Tignes ont progressé de + 33 % en 5 ans.

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