Leçon 2 – Estimer les travaux

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Si vous achetez un bien qui nécessite des travaux, il est absolument essentiel que vous fassiez une estimation pour vous assurer que les dépenses entrent dans votre budget. C’est d’ailleurs une étape non négociable pour la banque, qui vous demandera le devis d’un ou plusieurs artisans afin de valider le montant de l’emprunt. 

On vous donne tous nos conseils dans cette nouvelle leçon pour pouvoir faire une estimation rapide du montant des travaux, mais aussi les bonnes pratiques et les erreurs à ne pas faire. 

Comment estimer rapidement le montant de ses travaux ? 

Première chose très importante : avant de vous lancer dans des calculs complexes, faites une estimation de votre capacité d’emprunt maximum. Dans tous les cas, cela vous sera utile car c’est un document toujours intéressant à ajouter à votre dossier au moment de faire l’offre d’achat. Mais plus spécifiquement, cela vous permet d’avoir une idée précise du montant à votre disposition. A vous ensuite de répartir ce montant d’emprunt entre le prix du bien et les travaux. Mais pour éviter les déconvenues, il vaut mieux avoir cette somme à l’esprit pour ne pas vous retrouver avec un bien à moitié refait sur les bras. 

Pour estimer les travaux, rien de mieux qu’un bon devis, voire plusieurs devis afin de les comparer. Mais en zone tendue, vous n’aurez certainement pas le luxe d’organiser une contre-visite dans la journée avant de vous décider à faire votre offre. Sans compter que l’artisan ne sera pas forcément volontaire pour se déplacer et étudier un bien que vous n’allez peut-être même pas acheter ! 

Pas d’autre solution, vous devez pouvoir estimer vous même, dans les grandes lignes, le montant des travaux. Mais pas de panique, voici de quoi vous aider. 

Estimer la quantité de travaux à effectuer. 

Pour cela, il faut poser une liste de questions au propriétaire. 

  1. L’électricité est-elle aux normes ?
  2. La plomberie est-elle en bon état ?
  3. Y a-t-il une chaudière et faut-il la remplacer ?
  4. La toiture est-elle en bon état ? 
  5. De quand date la dernière réfection de façade ?
  6. Souhaitez-vous repenser l’agencement de l’appartement, notamment en abattant des murs ?

Mais en dehors du gros oeuvre, vous allez aussi certainement avoir envie de : 

  • refaire la salle de bain et la cuisine
  • changer les fenêtres (demandez s’il y a du double vitrage partout)
  • refaire la peinture
  • installer un nouveau système de chauffage
  • meubler l’appartement si vous comptez le louer meublé

Evaluer un ordre de grandeur du montant des travaux

Une fois que vous avez une idée de tout ce que vous souhaitez faire dans l’appartement, vous pouvez appliquer une méthode générale d’estimation des travaux au m²

  • comptez 500 à 1000 € par m² pour les remises aux normes (plomberie, électrique etc)
  • comptez 1200 à 1500 € par m² pour les travaux plus importants (rénovation de salle de bain par exemple)
  • comptez environ 200 € par m² pour les simples de travaux de rafraichissement (peintures par exemple)
  • environ 5 000 € d’ameublement 

Demandez un devis plus précis au plus vite

Gardez en tête qu’un petit logement ne fait pas forcément baisser le prix des travaux de manière significative. Et qu’il s’agit ici d’une méthode très rapide d’évaluation : cela vous permet d’avoir un ordre de grandeur à l’esprit pour voir si cela entre éventuellement dans votre budget ou pas du tout. Ce n’est en aucun cas une méthode fiable de devis ! Le prix des travaux dépend bien sûr ensuite de la qualité des matériaux choisis, de l’artisan sélectionné, et de l’augmentation générale des matériaux en raison de la crise du Covid et de la guerre en Ukraine. 

Et évidemment, si vous souhaitez engager des travaux plus importants, il vaut mieux vous adresser directement à un artisan. On pense notamment à l’installation d’une piscine ou d’un garage etc. 

Les bonnes pratiques pour estimer ses travaux

Lors de la visite

  • Demandez les diagnostics énergétiques au propriétaire. 

Ce sont des documents obligatoires pour la vente donc il devait les avoir dès le moment où il fait ses visites. Cela vous permet de connaître précisément l’état du logement ainsi que les recommandations pour améliorer sa performance énergétique. 

Si vous vous rendez compte que vous achetez une passoire thermique, sachez que vous devez obligatoirement faire des travaux pour effectuer un changement de classe. Les logements G sont déjà interdits à la location, et ce sera bientôt le cas des logements classés F, puis E. Il faut alors changer l’isolation, parfois les systèmes de chauffage (s’il y a encore une chaudière au fioul par exemple). C’est donc une information d’importance pour votre projet de location, et il vaut mieux l’avoir le plus tôt possible ! 

Dans le même temps, le propriétaire doit également disposer de documents concernant l’état d’amiante, de l’électricité, de la plomberie, du gaz, l’exposition aux termites ou aux champignons (la mérule). 

  • Filmez la visite

Une vidéo est toujours plus parlante qu’un ensemble de photos. Lorsque vous allez vous tourner vers votre artisan, vous pourrez lui montrer la vidéo pour qu’il ait déjà une idée de la taille du bien à rénover et de ce que vous souhaitez faire. Il pourra ainsi vous dire rapidement si votre estimation du prix des travaux est réaliste ou non, si ce que vous envisagez est réalisable ou non, et éventuellement pointer du doigts certaines choses qui ne vous seraient pas venues à l’esprit. 

La contre-visite avec des artisans

Si vous le pouvez, le mieux est de faire intervenir un artisan dès la première visite. Mais, sauf s’il s’agit de quelqu’un avec qui vous travaillez souvent, il est rare qu’un artisan se déplace pour un bien pour lequel vous n’avez même pas encore fait d’offre. 

Une fois que votre offre est acceptée, il est important que vous fassiez une ou plusieurs contre-visites avec l’artisan pour qu’il puisse s’assurer que tous les travaux sont envisageables, s’il y a des complications éventuelles, si tout ce que vous souhaitez faire est possible. Il pourra ainsi vous proposer un devis plus précis, et surtout, vous proposer différentes solutions pour que les travaux restent dans les limites de votre budget. 

N’hésitez pas à faire intervenir des spécialistes ! En effet, pour certains éléments comme la toiture et la façade, l’intervention d’un professionnel est toujours une bonne idée puisqu’ils amènent leur regard expert. 

Par ailleurs, un expert pourra aussi pointer du doigt des choses auxquelles vous n’aviez peut-être pas pensé. Par exemple, si vous comptez refaire la plomberie, vous allez probablement devoir détruire une partie du sol et des murs, enlever les radiateurs et le carrelage, et devoir tout réparer. Cela fait forcément grimper le prix des travaux, et l’artisan est là pour vous le rappeler et vous préciser ce qui est compris dans le devis… et ce qui ne l’est pas ! 

Les démarches administratives à effectuer

Enfin, avant de déterminer si vous pouvez effectivement vous lancer dans tous les travaux que vous avez envisagés, il est essentiel de vous renseigner sur les démarches administratives éventuelles à faire en amont.

Rendez-vous à la mairie concernée pour déterminer si vous devez demander un permis de construire et faire une déclaration préalable. Il est important de vous renseigner dès le début de vos démarches pour que vos travaux puissent démarrer en temps et en heure. N’oubliez pas, le remboursement de votre prêt démarre même si les travaux ne sont pas terminés et que vous n’avez pas de locataires dans votre bien. 

Par exemple, dans certaines zones classées sous protection historique, vous ne pourrez pas modifier la façade de la maison, ou même changer les volets ! 

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