Leçon 10 – Rester motivé

Savez-vous combien de temps faut-il concrétiser un investissement locatif ? Des semaines, des mois ? Difficile de vous donner une réponse exacte, mais on ne va pas se mentir, il faut partir sur plusieurs mois. 

Pourquoi ? Parce que même si vous trouvez le bien idéal en une journée, vous devrez réaliser des formalités avec la banque et le notaire, et elles prennent du temps. Pour rester motivé, rappelez-vous les bénéfices que vous tirerez de votre investissement locatif !

Un achat immobilier : combien de temps ça prend ?

On passe en revue les étapes de l’investissement locatif et le temps qu’il vous faudra pour les franchir avec succès.

Trouver le bien idéal : entre 1 et 6 mois (4.7 mois en moyenne)

Autre statistique à connaître : d’après le Crédit Foncier, les acquéreurs visitent en moyenne 6 biens avant de se décider. C’est une moyenne, donc pour vous, trouver un bien peut prendre beaucoup de moins de temps.

Pour gagner du temps à cette étape, il vous faut :

  • Connaître votre capacité d’emprunt et votre budget d’achat ;
  • Déterminer vos critères de recherche, en les priorisant. Mieux vaut laisser tomber cette baignoire qu’on ne trouve plus nulle part !

La durée de validité d’une offre d’achat : 10 jours

C’est une mention à faire figurer sur l’offre d’achat, mais si vous n’y pensez pas, sachez que le délai d’usage est de 10 jours. Le vendeur qui reçoit votre proposition se décidera plus vite si elle est au prix !

Si vous tentez une négociation, trois issues possibles :

  1. Le vendeur refuse : vous devez chercher un autre bien ;
  2. Le vendeur accepte : vous passez à l’étape suivante ;
  3. Le vendeur fait une contre-proposition : le délai s’allongera en fonction de celui dont vous avez besoin pour réfléchir.

Le rendez-vous du compromis de vente : 2 à 3 semaines

Vous pouvez signer le compromis de vente entre particuliers ou avec une agence immobilière, mais avec un notaire, vous êtes sûr que la transaction démarre sur les bons rails.

Selon la ville dans laquelle vous investissez, Paris, en région, en zone urbaine ou rurale, vous trouverez plus ou moins rapidement un notaire disponible.

L’expiration du délai de rétractation : 10 jours

Après la signature de la promesse de vente, s’ouvre un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel vous pouvez vous dédire de la vente sans pénalités. Après ce délai, si vous souhaitez renoncer à la vente, il faudra soit abandonner l’indemnité d’immobilisation (entre 5 et 10 % du prix d’achat), soit que l’une des conditions suspensives ne se réalisent pas.

Le délai accordé par la condition suspensive d’obtention d’un prêt varie entre 45 et 60 jours.

Accord de principe de la banque : 4 à 6 semaines

Ce n’est que lorsque vous êtes en possession du compromis de vente que vous pouvez commencer à démarcher les banques. Votre projet doit en effet être suffisamment abouti pour qu’elles se penchent sur votre dossier.

Si votre investissement lui semble finançable, l’une d’elle vous donne alors son accord de principe. Il y est mentionné « sous réserves ». Les réserves, ce sont :

  • La souscription d’une assurance emprunteur : même si légalement, elle n’est pas obligatoire, sans elle, vous n’obtiendrez pas votre prêt ;
  • La souscription d’une garantie : votre dossier sera transmis à un organisme de cautionnement. S’il le refuse, il reste deux leviers à actionner : l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers.

Signature de l’assurance de prêt : 3 semaines

Vous devez remplir un questionnaire afin que la compagnie d’assurance mesure le risque qu’elle prend à vous assurer. Seront notamment passer au crible votre IMC, vos habitudes de consommation (fumez-vous ?), votre état de santé (avez-vous été en arrêt-maladie récemment, atteint de dépression au cours des dernières années…). Si vous répondez non à toutes ces questions, vous aurez rapidement une réponse de l’assureur.

Si vous répondez oui ou si vous déclarez une pathologie particulière, vous devrez alors remplir un questionnaire détaillé, voire passer un entretien avec un médecin-conseil de l’assurance. Les échanges entre le corps médical et l’assureur se faisant par courrier pour des raisons de confidentialité, cette étape prendra alors plus de temps.

Signature de l’offre de prêt : 11 jours calendaires

C’est bon, vous avez signé un contrat d’assurance et obtenu une garantie. Le banquier vous envoie alors une offre de prêt. Il ne sert à rien de la signer et de la renvoyer immédiatement.

Vous devez attendre la purge du droit de rétractation de 10 jours calendaires, et envoyer le document au 11ème jour.

Signature de l’acte définitif de vente : 3 mois après le compromis

Vous prendrez rendez-vous avec le notaire pour signer l’acte notarié de vente. C’est l’ultime étape, mais vous pouvez rentrer en possession des clés soit le jour même soit avec un différé si le vendeur le demande.

Pour rester motivé, je me rappelle quels sont les bénéfices d’un investissement locatif !

Vous l’avez compris, il vous faudra plusieurs mois pour concrétiser votre achat. Ne perdez pas patience et ne vous découragez pas, car cet investissement vous procurera de nombreux bénéfices par la suite.

Vous en dégagerez des revenus complémentaires, à affecter au remboursement de votre prêt, à un nouvel investissement locatif, dont vous profiterez à la retraite ou pour vous offrir un tour du monde.

Vous vous constituez un patrimoine immobilier. Si vous avez bien suivi nos conseils, le bien que vous avez acheté se valorisera dans le temps. Voici encore une source de revenus passifs, que vous pourrez liquider à la retraite ou transmettre à vos enfants.

Et si vous faites partie des investisseurs fortement fiscalisés, rappelez-vous que l’investissement locatif peut vous faire réaliser des économies d’impôts. Réduction d’impôt des lois Pinel et Denormandie, déduction des charges et déficit foncier en location nue, déduction des charges, amortissements et déficit en location meublée : en plus de vous faire gagner de l’argent, votre investissement réduit votre charge fiscale.

Alors dites-vous que chaque prospection, chaque visite, chaque offre d’achat envoyée vous rapproche un peu plus de votre objectif !

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