Leçon 8 – Investir en nom propre ou en SCI?

Au moment d’investir, vous vous demandez s’il vaut mieux le faire en nom propre ou en SCI. La réponse à cette question est essentiellement fiscale. Vous veillerez alors à faire coïncider vos objectifs d’investisseur avec le mode d’investissement qui vous offre le plus d’avantages fiscaux. Il en va de votre rentabilité !

Investir en nom propre, ça veut dire quoi ?

Investir en nom propre, c’est tout simplement investir en votre qualité de particulier personne physique. Seul, ou avec un co-acheteur (dans ce cas, vous serez ensemble en indivision). Vous serez directement propriétaire du bien.

Vous pouvez investir en nom propre pour faire de la location nue. Il n’existe pas de statut particulier dans cette situation. 

À l’inverse, si vous faites du locatif meublé, vous serez soit loueur en meublé non professionnel (LMNP) soit loueur en meublé professionnel (LMP).

La distinction entre LMNP et LMP s’effectue sur les deux critères suivants. Si vous les réunissez, vous êtes LMP. S’il en manque un, vous êtes LMNP :

  • Revenus locatifs supérieurs à 23 000 €/an ;
  • Revenus locatifs supérieurs à l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal

Et l’investissement en SCI, ça change quoi ?

La SCI est une société dotée d’une personnalité juridique distincte de celles de celles de ses associés. On parle alors de personne morale (par opposition à une personne physique). C’est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier, et non ses associés.

Deux possibilités :

👉 Vous créez la société en lui apportant un bien locatif que vous avez déjà acheté ;

👉 Vous créez la société, et elle achètera ensuite le bien locatif.

Les enjeux fiscaux d’un investissement en nom propre et en SCI

Pour mieux appréhender les avantages et inconvénients de chaque formule, et comment bien choisir, il faut s’intéresser de près à la fiscalité. Rassurez-vous, on va vous l’expliquer très simplement.

La fiscalité en nom propre

Deux catégories de revenus sont imposées : les loyers et les plus-values à la revente. Pour chacune d’elle, vous payez deux taxes : l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux.

La fiscalité des loyers

👉 En location nue, qui est considérée comme une activité civile, les loyers entrent dans une sous-catégorie de votre revenu global appelée revenus fonciers.

👉 En location meublée, qui est une activité commerciale, les loyers sont des BIC.

Vous paierez toujours des prélèvements sociaux à 17.2 % sur les loyers nets de charges ou d’abattements. 

L’impôt sur le revenu se calcule sur la base du barème progressif, en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI, qui vont de 0 à 45 %). Retenez bien cela, c’est important pour la comparaison avec la SCI à l’IS !

Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux d’imposition à l’IR :

  • Les régimes micro (un pour la location nue, un pour la location meublée) : en location nue, le régime micro-foncier ne vous permet pas de déduire vos charges, mais en tient compte grâce à un abattement de 30 % sur les loyers bruts. En location meublée, au régime micro-BIC, l’abattement grimpe à 50 % ;
  • Le régime réel : en location nue, vous pouvez déduire une liste limitative de charges. En location meublée, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges et pratiquer des amortissements.

Le but des régimes réels, c’est de créer un déficit foncier (location nue) ou un déficit (location meublée), imputable sur le revenu global (location nue et LMP) ou sur la catégorie des BIC (LMNP).

✅ Déficit sur revenu global : réduire ou supprimer l’imposition globale ;

✅ Déficit sur les BIC de location meublée : réduire ou supprimer la taxation sur les loyers.

La fiscalité des plus-values

La fiscalité immobilière prévoit une taxation de la plus-value des particuliers aux taux :

  • De 19 % pour l’IR ;
  • 17.2 % pour les prélèvements sociaux.

L’avantage du régime des particuliers, c’est qu’il prévoit des abattements pour chacune de ces taxes, dès 6 ans de détention du bien. Vous ne payez plus d’IR au bout de 22 ans, ni de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Nous reviendrons dessus de manière détaillée dans une prochaine leçon.

La fiscalité en SCI à l’IR

De plein droit, la SCI est une société fiscalement transparente. On parle de SCI à l’IR. La taxation des loyers et des plus-values s’effectue non pas au niveau de la société, mais entre les mains des associés, selon les règles que l’on vient d’exposer juste au-dessus.

Spécificité de la SCI à l’IR : comme elle a un objet civil, elle n’autorise pas la location meublée. Sauf si cette dernière représente moins de 10 % de ses bénéfices.

La fiscalité en SCI à l’IS

Sur option, vous pouvez choisir d’imposer la SCI à l’impôt sur les sociétés. On parle alors de SCI à l’IS. Fiscalement, cela implique :

  • Une taxation des bénéfices au niveau de la société : le taux d’imposition est de 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices, puis de 25 % au-delà ;
  • Aucune taxation des associés s’ils ne se versent pas de dividendes. S’ils décident d’une distribution, il y a aura alors une double imposition : au niveau de la société et au niveau des associés.

Fiscalité des dividendes 

De plein droit, la taxation des dividendes se fait à la flat tax. De 30 %, elle comprend 12.8 % d’IR, 17.2 % de prélèvements sociaux. Cette taxe est avantageuse pour les investisseurs fiscalisés dans une TMI supérieure à 12.8 %.

Sur option, vous pouvez préferer une imposition au barème de l’IR, après application d’un abattement de 40 % sur le dividende. C’est intéressant lorsque votre TMI est inférieure à 12.8 %.

Fiscalité des plus-values

Ce n’est pas le régime des plus-values des particuliers qui s’appliquent, mais celui des professionnels. Deux conséquences :

La plus-value bénéficie :

✅ D’une exonération totale de taxation lorsqu’elle-ci n’excède pas 90 000 euros

✅ D’une exonération partielle de taxation lorsqu’elle est comprise entre 90 000 et 126 000 euros

❌ Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention

❌ La plus-value est calculée non pas sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, mais sur la valeur comptable nette (VNC). Retenez simplement qu’avec la VNC, plus la société a conservé longtemps le bien, plus la plus-value est élevée, et donc taxée

L’excédent est taxé au taux réduit ou au taux normal de l’IS.

Comment choisir entre les deux ?

Au regard de la fiscalité notamment, vous pouvez choisir entre un investissement en nom propre et un investissement en SCI :

  • En fonction de la composition du foyer : si vous êtes plusieurs à investir et que vous ne choisissez pas la SCI, vous serez soumis au régime de l’indivision. Très contraignant, il prévoit des règles de majorité lourdes pour la prise de décision sur le bien (2/3 pour la gestion courante, unanimité pour les actes lourds) ;
  • En fonction des objectifs d’investisseur et de l’horizon de placement :

✅ Si vous souhaitez vous verser un revenu régulier > nom propre ou SCI à l’IR, pour éviter la double imposition en SCI à l’IS. Sauf si le cumul IS + taxation dividende est inférieure à votre TMI

✅ Si vous souhaitez réinvestir pour agrandir le patrimoine > SCI à l’IS, qui évite l’imposition des loyers au niveau de l’investisseur

✅ Si vous souhaitez conserver le patrimoine longtemps et le transmettre aux héritiers > SCI. Les parts de SCI étant moins liquides qu’un bien immobilier, le fisc applique une décote de 10 à 15 % sur leur valeur. Possibilité d’optimiser la transmission en faisant une donation de la nue-propriété aux héritiers (valeur taxée aux droits de donation = valeur en usufruit, qui dépend de l’âge de l’usufruitier) ,

✅ Si vous souhaitez faire de l’achat revente : SCI à l’IS

La nature de la location : nue > nom propre ou SCI à l’IR. Location meublée : nom propre ou SCI ou l’IS

TMI : non imposable > nom propre ou SCI à l’IR. TMI supérieures : SCI à l’IS pour ne pas être fiscalisé ou dividendes en PFU. Autre possibilité : SCI à l’IR avec déficit foncier ou nom propre avec déficit foncier. 

Comparatif des avantages et inconvénients d’un investissement en nom propre et en SCI 

Nom propre location nue

Avantages

  • Pas de création de statut 
  • Gestion simple si 1 investisseur 
  • Régime des plus-values des particuliers

Inconvénients

  • Donation du patrimoine nécessite de revendre le bien immobilier 
  • Gestion complexe si 2 investisseurs avec l’indivision (risque de conflit et de blocage) 
  • Taxation des loyers dans la TMI Liste limitative de charges déductibles 
  • Pas d’amortissements 

Nom propre location meublée

Avantages

  • Simplicité de création du statut (P0i) 
  • Possibilité de déduire l’intégralité des charges 
  • Possibilité de pratiquer des amortissements

Inconvénients

  • Donation du patrimoine nécessite de revendre le bien immobilier 
  • Gestion complexe si 2 investisseurs avec l’indivision (risque de conflit et de blocage) 
  • Taxation des loyers dans la TMI

SCI IR

Avantages

  • Gestion simple (pas d’indivision) : décisions prises par le gérant ou l’AG des associés 
  • Donation facilitée avec les parts sociales>décote sur le prix de cession>optimisation avec donation en nue-propriété 
  • Régime des plus-values des particuliers 

Inconvénients

  • Statuts + immatriculation (lourd et coûteux)  
  • Taxation des loyers dans la TMI 
  • Pas de location en LMNP ou LMP  
  • Obligation de tenir une comptabilité de trésorerie  

SCI IS

Avantages

  • Gestion simple (pas d’indivision) : décisions prises par le gérant ou l’AG des associés
  • Donation facilitée avec les parts sociales>décote sur le prix de cession>optimisation avec donation en nue-propriété
  • Taxation des loyers au niveau de la société Dividendes au PFU (investisseurs des TMI > 12.8 %)

Inconvénients

  • Statuts + immatriculation (lourd et coûteux) 
  • Double imposition si versement de dividendes 
  • Régime des plus-values professionnelles 
  • Obligation de tenir une comptabilité d’engagement

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