Leçon 1 – Comment définir son profil d’investisseur ?

A présent voyons comment définir son profil d’investisseur. Il en existe trois différents : prudent, équilibré et dynamique. Pour déterminer lequel est le vôtre, vous devez tenir compte d’éléments comme votre âge, vos objectifs, votre situation professionnelle et votre horizon de placement.

Quels sont les profils d’investisseurs ?

Utilisé en finances et en immobilier, le profil d’investisseur permet de mettre en adéquation l’investissement avec un rapport risque / rendement acceptable. Certains acceptent mieux que d’autres la possibilité d’une perte en capital. On parle d’appétence ou d’aversion au risque, qui permet de définir trois profils d’investisseurs : prudent, équilibré et dynamique.

Le profil d’investisseur Prudent 

L’investisseur prudent présente une forte aversion au risque et recherche avant tout un placement sécurisé. Par exemple, dans l’hypercentre des villes, où la demande locative est soutenue, et la valorisation sur le long terme, presque certaine mais pas aussi élevée qu’en investissant dans des zones en développement. 

En contrepartie, le taux de rendement de ce type de placement est moindre du fait des prix d’acquisition élevés, mais il permet de s’assurer un complément de revenus à long terme (loyers ou plus-value), et la pérennisation du patrimoine.

Le profil d’investisseur Équilibré

L’investisseur équilibré est conscient que pour doper la rentabilité de son investissement, il doit prendre certains risques. Par exemple, en s’éloignant des centres-villes, là où les prix immobiliers restent accessibles, mais où la valorisation est plus incertaine. Ce profil s’avère ainsi indiqué pour les projets de moyen et de long terme.

Le profil d’investisseur Dynamique

L’investisseur dynamique présente une forte appétence au risque. Son objectif est un haut taux de rendement rapidement, pour générer un cashflow positif. Et pourquoi pas, pour réinvestir les gains dans d’autres projets immobiliers. La réalisation d’une plus-value reste pour lui un élément très secondaire. L’investisseur se positionne nécessairement sur un horizon de long terme, afin que les éventuelles pertes se lissent avec les gains.

Quels sont mes objectifs d’investisseur ?

Pour définir votre profil d’investisseur, vous devez vous interroger sur vos objectifs. Si vous vous inscrivez dans une dimension patrimoniale, par exemple, vous serez plutôt un profil prudent.

L’immobilier locatif poursuit ainsi plusieurs objectifs :

🏢La constitution d’un patrimoine : ce patrimoine a vocation à être transmis à vos enfants, ou à être liquidé à un horizon moyen ou long terme. Vous ne recherchez pas forcément une belle rentabilité, mais plutôt un bien qui se valorise > Profil prudent ;

🤑 Le complément de revenus : il peut être immédiat ou sur un horizon retraite. Si vous visez une rentabilité sur le très court terme, vous devrez nécessairement prendre des risques. À l’inverse, si vous visez un horizon retraite, vous devez acheter un bien immobilier qui mixe rendement et valorisation > Profil équilibré ;

👪 La préparation de l’avenir de votre famille : financer les études des enfants, liquider un bien immobilier pour leur donner un coup de pouce à l’entrée dans la vie active, vous vous inscrivez sur un horizon de moyen terme. Vous devez donc limiter la prise de risques > Profil prudent ;

💸 La défiscalisation : vous payez trop d’impôt et vous souhaitez utiliser l’immobilier pour réduire votre pression fiscale. > Profil équilibré ou dynamique, en fonction de la tranche marginale d’imposition.

Les éléments à prendre en compte pour déterminer son profil d’investisseur

L’âge dans le profil d’investisseur

C’est une évidence, mais plus vous êtes jeune, plus vous pouvez vous permettre de prendre des risques. Les gains lissant les pertes sur un horizon de long terme, vous pouvez profiter des nombreuses années que vous avez devant vous pour aller chercher de la performance. De plus, votre rémunération s’améliorera au fil de votre carrière professionnelle. En fonction de votre appétence ou de votre aversion au risque, vous pouvez envisager une stratégie équilibrée ou dynamique.

À l’inverse, plus vous vous rapprochez de la retraite, plus vous devez privilégier les investissements sécurisés, afin de préserver le potentiel de revenus complémentaires. Vous serez plutôt un profil prudent.

La situation personnelle dans le profil d’investisseur

Être chargé de famille peut vous amener à être plus prudent. Il s’agit de ne pas se lancer dans des investissements hautement risqués en hypothéquant les études ou l’avenir des enfants ! Sauf à disposer déjà d’un patrimoine conséquent, qui permet d’atténuer les conséquences d’un investissement à risque.

Autre élément à prendre en compte : votre situation matrimoniale. Les implications d’un achat immobilier locatif sont différentes selon si vous êtes mariés, pacsés ou en concubinage.

Les couples mariés sous le régime de la communauté, par exemple, sont bien protégés en cas de décès, grâce au droit au logement. Ils possèdent par ailleurs à 50/50 le patrimoine acquis après le mariage. Le profil équilibré semble de mise !

Ce ne sera pas le cas des époux en séparation de biens ou des concubins, où la prise de risque de l’un n’aura aucune conséquence sur l’autre. Vous pouvez donc a priori entrer dans la case des profils dynamiques.

La situation patrimoniale dans le profil d’investisseur

La répartition de vos actifs entre financier et immobilier doit être réfléchie et prise en compte. Par exemple, si vous ne possédez aucun patrimoine, montrez-vous prudent. Si par ailleurs, vous présentez une forte aversion au risque, peut-être devez commencer par l’acquisition de la résidence principale, avant de diversifier avec de l’immobilier locatif. 

Par ailleurs, si votre portefeuille est déjà largement exposé aux fluctuations des marchés boursiers, peut-être devez-vous envisager de l’immobilier sécurisé.

La situation professionnelle dans le profil d’investisseur

Être salarié en CDI constitue une garantie pour le remboursement des emprunts. Vous pouvez donc envisager une stratégie équilibrée ou dynamique.

À l’inverse, être travailleur indépendant peut vous mener, selon la nature de votre activité, à vous inscrire dans une démarche sécurisée. En réalité, tout va dépendre de votre statut : assimilé salarié en SAS, auto-entrepreneur, gérant non-salarié…

L’horizon de placement dans le profil d’investisseur

Lorsque vous achetez de l’immobilier, vous bloquez votre épargne pendant une durée plus ou moins longue. Certains logements sont en outre plus faciles à revendre que d’autres. Plus votre investissement est court, plus vous devez vous inscrire dans un profil prudent.

Les connaissances en immobilier dans le profil d’investisseur

Vous pouvez vous permettre de prendre des risques si vous maîtrisez bien tous les aspects d’un investissement locatif : prix et tendances des marchés immobiliers et locatifs, fiscalité…

À l’inverse, si vous débutez dans l’immobilier locatif, un investissement dynamique comme l’acquisition d’un immeuble de rapport semble un peu prématuré.

Quelles sont les questions à se poser pour définir le profil d’investisseur ?

Les premières concernent vos objectifs. Souhaitez-vous investir pour disposer d’un complément de revenus immédiat ou à la retraite ? Pour vous constituer un patrimoine à transmettre ? Pour défiscaliser ?

Ensuite, interrogez-vous sur votre horizon de placement. Court, moyen, long terme ? Aurez-vous besoin de liquider l’investissement, par exemple, pour financer un projet personnel comme un tour du monde ? Les études des enfants ? Si oui, à 5, 10, 15 ou 20 ans ?

Demandez-vous si vous êtes prêt à perdre de l’argent, et dans quelle mesure ? Si la plus-value est importante pour vous ou si seul le rendement compte ?

Exemples de profils d’investisseurs

Elena : investisseur dynamique

Elena a 25 ans, elle commence une carrière d’infirmière libérale. Cela fait déjà quelques mois qu’elle se forme par elle-même dans l’immobilier. Elle est célibataire et souhaite maintenir son bon niveau de vie à la retraite. Elle dispose de plus de 50 ans d’espérance de vie devant elle, qu’elle est prête à mettre à profit pour doper la rentabilité de son investissement.

Elle souhaite se positionner sur des secteurs où le prix de l’immobilier demeure très accessible, avec des loyers intéressants. Elle espère en effet dégager de la trésorerie pour amorcer rapidement un autre investissement

En revanche, elle se préoccupe peu de savoir si elle parviendra à revendre son bien immobilier rapidement et avec plus-value au bout de 30 ans. 

Elena a donc un profil dynamique. Elle décide d’investir dans le Grand Paris, dans la ville de Saint-Denis.

Rémi : investisseur prudent

Rémi a 42 ans, il est marié sous le régime de la communauté et a trois enfants. Il est salarié d’une entreprise de services à la personne. Il n’y connaît pas grand-chose en immobilier, mais souhaite tout de même se lancer.

Son objectif est de se constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants, mais il souhaite se positionner sur un secteur où il peut revendre rapidement son bien immobilier en cas de besoin.

Rémi a un profil d’investisseur prudent. Il décide donc d’acheter un bien immobilier dans le centre-ville de Lyon.

Victor

Victor a 33 ans, il est cadre dans une société de consulting. Il vit en concubinage. Il cherche à poser la première pierre de son édifice immobilier, en visant une bonne rentabilité à moyen terme. S’éloigner du centre-ville pour aller chercher de la performance lui semble être un risque acceptable. Il a des notions en fiscalité immobilière.

Victor est un profil équilibré. Il décide donc de prospecter des biens un quartier un peu éloigné de l’hyper-centre de Marseille, Chutes Lavie.

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