Leçon 2 – Calculer et verifier le Rendement brut vs net

Il est important de noter que le rendement varie fortement d’une ville à l’autre, puisqu’il dépend en partie du prix des loyers et du prix de l’achat. Ainsi, dans la capitale, les rendements sont faibles puisque les prix à l’achat sont élevés, et les loyers désormais encadrés. Cependant, de nombreuses villes ailleurs en France offrent de belles opportunités d’investissement.

Alors, comment vous assurer que votre investissement est intéressant ? Le calcul du rendement est un outil inévitable dans votre parcours d’achat locatif. Mais attention aux pièges, nous vou

Comment calculer les deux types de rendement ?

Que faut-il inclure dans le calcul ?

Pour faire le calcul de vos différents rendements, il vous faudra les données suivantes : 

  1. le prix d’achat auquel il faut ajouter les frais annexes (frais de notaire, caution du prêt, coût du crédit etc)
  2. le montant du loyer au m²
  3. le prix des travaux et/ou de l’ameublement
  4. le montant de la taxe foncière
  5. les charges de copropriété
  6. les frais de gestion locative
  7. l’assurance loyers impayés

Le calcul du rendement brut

Le calcul du rendement brut est simple puisqu’il s’agit de faire le rapport entre ce que votre bien vous a coûté, et ce qu’il vous rapporte tous les ans.

Brut

Il s’agit donc de faire le calcul suivant : loyer perçu x 12 / prix d’achat x 100

Prenons un exemple : vous achetez un appartement de 70 m² à Nantes pour 280 000 €. Vous souhaitez le louer 980 € par mois*. 

La rentabilité brute est la suivante : (980 * 12) / 280 000 x 100 = 4,2 %

Cela signifie que vous rentabilisez la totalité du prix du bien au bout de 23 ans ! Mais il s’agit ici d’un calcul théorique. Pour avoir une vision plus réaliste de votre investissement, il faut calculer le rendement net.

*source : MeilleursAgents

Le calcul du rendement net

Afin de calculer votre rendement net, vous devez ajouter toutes les charges qui vous incombent lorsque vous devenez propriétaire.

Vous allez ainsi soustraire au loyer annuel tous les frais et charges obligatoires, tels que la taxe foncière, les frais de gestion locative si vous passez par une agence, les éventuels frais d’assurance contre les loyers impayés etc. 

Afin que ce calcul soit correct, pensez aussi à ajouter au prix d’achat les frais annexes à l’achat immobilier. Vous allez en effet obligatoirement payer des frais de notaire et, si vous avez besoin d’un emprunt, vous allez aussi souvent payer des frais de caution auprès de la banque, ainsi que des intérêts. Ils augmentent significativement le coût de votre achat !

Net

Reprenons notre exemple, avec le maximum d’informations : 

  • prix d’achat : 280 000 €
  • loyer annuel : 980 x 12 = 11 760 €
  • frais de notaire et de garantie : 25 000 €
  • coût du crédit (c’est à dire la somme des intérêts par an) : 7 000 € 
  • le prix des travaux et/ou de l’ameublement : pas de travaux
  • taxe foncière : 1 000 €
  • les charges de copropriété : 1 200 €
  • les frais de gestion locative : 10 % des loyers = 1 200 €
  • l’assurance loyers impayés  : pas d’assurance

Le calcul est donc le suivant : (11 760 – 1000 – 1200 – 1200) / (280 000 + 25 000 + 7000) x 100 = 2,7 % 

Vous voyez ainsi que la rentabilité nette est bien moins élevée, mais c’est normal puisque nous avons ajouté énormément de charges. Cela permet de s’assurer que votre investissement locatif vous permettra effectivement de payer les charges qui y sont associées : c’est un bon moyen d’éviter les mauvaises surprises !

Rendement brut ou net, quel est le mieux ?

Quand utiliser le rendement brut vs net ?

Vous pouvez utiliser ces différents rendements pour qu’ils vous guident dans votre choix d’achat. Il s’agit d’arguments rationnels utiles lorsque vous hésitez entre différents biens, en fonction du projet que vous avez. 

Par exemple, si vous hésitez entre deux biens dans deux villes (ou même deux quartiers) différents, vous pouvez utiliser le calcul du rendement brut pour déterminer rapidement celui qui est le plus intéressant. La différence de prix entre les deux biens est-elle compensée par la différence de loyer ? 

En revanche, afin de savoir si votre investissement est intéressant et correspond à votre projet, il est essentiel de vous pencher sur le calcul du rendement net. Cela vous permettra de prendre des décisions éclairées concernant la manière dont vous souhaitez gérer votre bien. Par exemple, est-ce que le fait de passer par un professionnel de la gestion locative vous semble pertinent au regard des autres charges ? 

Ce second calcul est très important car il vous permet d’anticiper les éventuels frais auxquels vous n’avez pas forcément pensé. C’est un très bon moyen de démarrer sereinement votre nouvelle vie de propriétaire ! 

Le rendement net net, ou rendement fiscal

Vous pouvez également aller encore plus loin dans le calcul du rendement en calculant le rendement net-net : c’est votre rendement net, auquel vous enlevez également ce que votre investissement vous coûte en termes de fiscalité. 

Ce calcul est d’autant plus intéressant à faire si vous achetez votre bien dans le cadre d’un dispositif fiscal avantageux, comme c’est le cas avec le Pinel qui permet d’obtenir une réduction d’impôts étalée dans le temps. C’est aussi le cas du dispositif Cosse qui permet de bénéficier de nombreuses réductions fiscales.  

Cependant, ces calculs sont complexes car chaque profil est différent, sans compter que cela change selon  le régime de location que vous choisissez, vos autres investissements, la composition de votre foyer fiscal etc. 

Notre conseil

Lors de son premier investissement, le pas est parfois difficile à sauter face à toutes ces questions administratives. Et s’il est toujours bien d’être préparé et informé, il faut veiller à ce que cela ne tourne pas aux questionnements sans fin. A force de vous poser trop de questions, vous risquez de ne pas investir du tout ! Les calculs de rendement brut et net sont déjà de bons indicateurs quant à la pertinence de votre investissement. 

Quelle différence entre le rendement et la rentabilité ? 

La rentabilité d’un produit, qu’il s’agisse d’immobilier ou pas, ne peut se calculer que lorsqu’il a été revendu. Il s’agit concrètement de déterminer si l’on a fait une bonne affaire en calculant toutes les charges et tous les bénéfices qui y sont liés. C’est seulement une fois que la balance est faite que l’on peut déterminer si une opération a été rentable ou non. 

Pour déterminer la rentabilité du bien, il faut donc prendre en compte de nombreuses variables tout au long de la vie de votre achat. Par exemple, le calcul du rendement part du principe que vous allez effectivement toucher 12 loyers au cours de l’année. Cependant, les vacances locatives ne sont pas à négliger ! 

Si vous gardez le bien pendant plusieurs décennies, vous allez aussi certainement y faire des travaux, ne serait-ce que pour l’entretenir. Et s’il est dans une copropriété, il y aura probablement des années où les charges seront plus élevées, car la plomberie devra être remplacée ou le toit réparé. 

La rentabilité intègre aussi les notions d’inflation et de plus value à la revente, qui sont toutes deux difficiles à estimer sur le long terme. Bref, vous l’aurez compris, le calcul est complexe ! Vous pouvez tout à fait vous concentrer sur les notions de rendement brut et net pour déterminer si vous souhaitez sauter le pas de l’achat. 

Red Flags

Cependant, certains “red flags” vous permettront d’éviter les investissements prometteurs, mais dangereux. Par exemple, si vous achetez dans un immeuble ancien, gardez en tête que les travaux de rénovation sont désormais obligatoires pour mettre les appartements aux normes environnementales. Cela implique des dépenses importantes ! Faites aussi attention au marché locatif dans la ville où vous souhaitez acheter : certains endroits n’attirent pas les locataires… n’hésitez donc pas à vous rendre sur place ou au minimum à vous renseigner en détails concernant l’attractivité de votre achat. 

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