Leçon 6 – Glossaire: connaître et comprendre les termes de l’investissement locatif

Certains des termes que nous employons vous semblent obscurs ? Voici un glossaire de l’investissement locatif !

A – C

Achat immobilier : acquisition d’un bien ancien, neuf, sur plan ou état futur d’achèvement.

Acte authentique : contrat de vente définitive signée devant notaire.

Amortissement : 1) fraction du capital emprunté remboursé chaque mois. 2) étalement du coût d’un logement (hors terrain) et du mobilier sur une durée d’utilisation.

Apport personnel : épargne demandée par les banques pour financer les frais annexes au crédit immobilier. Généralement, son montant est de 10 %.

Assurance emprunteur : contrat qui protège l’emprunteur contre les aléas de la vie (décès, perte totale et irréversible de l’autonomie, invalidité et incapacité). Si l’un d’eux se réalise, l’assureur rembourse le capital restant dû à la banque ou assume les mensualités. > Assurance de prêt.

Bail : contrat de location signé entre le propriétaire bailleur et le locataire.

Bailleur : propriétaire d’un bien donné en location.

BIC : bénéfices industriels et commerciaux. 1) loyers perçus d’une location meublée. 2) catégorie du revenu global imposable à l’impôt sur le revenu.

Capacité d’emprunt : montant maximum qu’un investisseur peut emprunter en fonction de son apport personnel, ses revenus, ses charges et son taux d’endettement.

Carence locative : période qui s’écoule entre la première mise sur le marché du bien en location et l’entrée dans les lieux du premier locataire.

Cashflow de l’investissement locatif : indicateur qui mesure les flux de trésorerie d’un investissement locatif. > Cashflow négatif : les loyers ne suffisent pas pour couvrir les mensualités et les impôts. > Cashflow positif : après paiement des mensualités et impôts, il reste un excédent de trésorerie.

Caution : personne qui se porte garante du remboursement du loyer si le locataire ne le paie pas.

Charges déductibles (en location nue) : liste de frais et de dépenses que l’investisseur peut déduire des loyers au régime réel. Intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion locative, dépenses de travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien, taxe foncière et provisions pour charges de copropriété.

Charges déductibles (en location meublée) : intégralité des dépenses supportées par l’investisseur et qu’il peut déduire des loyers au régime réel.

Compromis de vente : avant-contrat qui engage le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter le bien à un prix déterminé. Il peut être signé directement entre les parties (acte sous seing privé) ou devant notaire (acte notarié).

Conditions suspensives : conditions indépendantes de la volonté de l’acquéreur dans lesquelles la vente est annulée en dehors du délai de rétractation, sans frais ni pénalités. Par exemple, la condition suspensive d’obtention de prêt. Si l’acquéreur n’obtient pas son prêt, la vente tombe.

Copropriété : immeuble collectif divisé en plusieurs lots. Les copropriétaires détiennent un ou plusieurs lots.

Courtier : intermédiaire entre les emprunteurs et les banques, qui recherche, pour le compte de l’emprunteur, une offre de prêt au meilleur taux et dans les meilleures conditions.

D – I

Diagnostics techniques : documents qui doivent être communiqués au locataire à la signature du bail. > Diagnostic de performance énergétique.

Diagnostic de performance énergétique : document qui mesure la consommation énergétique et l’émission de gaz à effet de serre d’un logement et qui doit être annexé au bail de location.

Déficit en LMNP : se produit en location meublée, lorsque l’investisseur assujetti au régime fiscal du réel a des charges plus élevées que ses loyers. Le déficit se reporte sur la catégorie des BIC de catégorie meublée pendant 10 ans.

Déficit en LMP : se produit en location meublée, lorsque l’investisseur assujetti au régime fiscal du réel a des charges plus élevées que ses loyers. Le déficit s’impute sur le revenu global sans limitation de montant. L’excédent se reporte sur le revenu global pendant 6 ans.

Déficit foncier : se produit en location nue, lorsque l’investisseur assujetti au régime fiscal du réel a des charges plus élevées que ses loyers. Le déficit foncier ne provenant pas des intérêts d’emprunt se déduit du revenu global jusqu’à 10 700 euros. L’excédent de déficit inférieur à 10 700 euros et ne provenant pas des intérêts d’emprunt se reporte sur le revenu global pendant 6 ans. L’excédent de déficit supérieur à 10 700 euros et / ou provenant des intérêts d’emprunt se reporte sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.

Défiscalisation : mécanisme qui permet de réduire ses impôts. Par exemple, le dispositif de défiscalisation Pinel, qui offre une réduction d’impôt. Le déficit foncier constitue aussi un mécanisme de défiscalisation.

Délai de réflexion ou délai de rétractation : période de 10 jours pendant laquelle l’acheteur peut se rétracter sans pénalité du compromis de vente ou de l’offre de prêt.

Dispositif Loc’Avantages : accorde une réduction d’impôt à l’investisseur qui loue son logement à un loyer inférieur à celui du marché.

Effet de levier : consiste à emprunter pour maximiser le potentiel de rendement d’un investissement. Par exemple, un apport personnel de 10 000 euros permet d’emprunter pour acheter un bien à 100 000 euros.

Frais de courtage : commission versée au courtier qui obtient un financement à l’emprunteur.

Frais de dossier : rémunération de la banque pour le montage de l’offre de prêt acceptée par l’emprunteur.

Frais de garantie : coût de la garantie du prêt. 1) rémunération de l’organisme de cautionnement qui se porte garant de remboursement du prêt. 2) rémunération du notaire et du service de publicité foncière pour l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers.

Frais de notaire : frais versés à la signature de la vente définitive. Ils comprennent des taxes pour l’État et les collectivités locales et les émoluments du notaire >frais d’acquisition.

Garantie : demandée par les banques pour couvrir le risque d’insolvabilité de l’emprunteur dans les cas non couverts par l’assurance emprunteur. Elle prend la forme d’une caution, d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers ou d’un nantissement.

Garantie des loyers impayés (GLI) : assurance qui protège l’investisseur locative contre les risques d’impayés et de dégradations.

Gestion locative : ensemble de tâches liées à la mise en location d’un bien immobilier comme la rédaction et la publication des annonces de location, l’organisation des visites, la rédaction du bail et des états des lieux…

Hypothèque : garantie accordée par l’acheteur à la banque. Cette garantie permet à la banque de revendre le bien pour rembourser le prêt immobilier si l’acheteur ne rembourse plus les mensualités.

Impôt sur la fortune immobilière : impôt portant sur le patrimoine immobilier personnel dont la valeur nette est supérieure à 1.3 million d’euros.

Immeuble de rapport : immeuble détenu et loué par un seul bailleur pour générer des revenus locatifs.

Incapacité temporaire : garantie de l’assurance emprunteur. Situation où l’emprunteur ne peut plus travailler temporairement. L’assureur rembourse les mensualités.

Invalidité permanente partielle : garantie de l’assurance emprunteur. Situation où l’emprunteur est affecté d’un taux d’invalidité compris entre 33 et 66 % suite à un accident ou à une maladie. L’assureur rembourse le capital restant dû.

Invalidité permanente totale : garantie de l’assurance emprunteur. Situation où l’emprunteur est affecté d’un taux d’invalidité compris entre 66 et 99 % suite à un accident ou à une maladie. L’assureur rembourse le capital restant dû.

Investissement locatif : achat d’un bien immobilier à usage d’habitation ou commercial pour le donner en location.

L – P

Location meublée : location d’un logement garni d’une liste de mobilier obligatoire.

Location nue (ou location vide) : location d’un logement sans équipement.

LMNP : acronyme signifiant loueur en meublé non professionnel. Statut qui s’applique de plein droit au bailleur qui perçoit moins de 23 000 euros de loyers par an ou dont les loyers sont inférieurs à ses autres revenus d’activité.

LMP : acronyme signifiant loueur en meublé professionnel. Statut qui s’applique de plein droit au bailleur qui perçoit plus de 23 000 euros de loyers par an et dont les loyers sont supérieurs à ses autres revenus d’activité.

Loi Alur : loi qui encadre les rapports entre bailleur et locataire.

Loi Denormandie : dispositif de défiscalisation qui accorde une réduction d’impôt à l’investisseur en contrepartie d’un engagement de location d’au moins 6 ans. Achat dans l’ancien avec travaux.

Loi Girardin : dispositif de défiscalisation en outre-mer qui accorde une réduction d’impôt à l’investisseur en contrepartie d’un engagement de location d’au moins 6 ans. Achat d’un logement social.

Loi Lemoine : loi qui autorise à changer d’assurance emprunteur à tout moment sans délai de préavis ni pénalités.

Loi Malraux : dispositif de défiscalisation. Les investisseurs qui achètent un immeuble situé dans un secteur éligible peuvent déduire un pourcentage des dépenses de travaux du revenu imposable à hauteur de 400 000 euros sur 4 ans.

Loi Pinel : dispositif de défiscalisation qui accorde une réduction d’impôt à l’investisseur en contrepartie d’un engagement de location d’au moins 6 ans. Achat dans le neuf.

Mandat de gestion locative : contrat conclu entre un bailleur et un mandataire (souvent une agence immobilière) qui confie la gestion locative au mandataire.

Mensualité : échéance régulière que l’emprunteur assume pour rembourser le prêt immobilier.

Meublé de tourisme : logement meublé proposé en location saisonnière à une clientèle de passage, sur une durée maximum de 90 jours avec un même client.

Moins-value : différence négative entre le prix de vente et le prix d’achat.

Nantissement : garantie accordée par l’investisseur à une banque pour le remboursement d’un prêt in fine sur un produit d’épargne sécurisé.

Offre de prêt : contrat conclu entre une banque et un emprunteur qui détermine les conditions de l’emprunt (taux d’intérêt, durée de remboursement…).

Organisme de cautionnement : établissement spécialisé qui se porte garant du remboursement du prêt immobilier. Par exemple Caution Logement et Casden.

Patrimoine : ensemble des biens mobiliers et immobiliers qui sont la propriété de l’investisseur.

Perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA): situation couverte par l’assurance emprunteur, dans laquelle se trouve l’emprunteur suite à un accident ou une maladie. L’emprunteur ne peut plus effectuer trois des quatre gestes de la vie quotidienne (se nourrir, se vêtir, se laver, se déplacer) sans assistance d’une tierce personne.

Plus-value : différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat.

Prêt immobilier : capital accordé par une banque à un investisseur pour financer son achat immobilier. Il doit être couvert par une assurance emprunteur et une garantie. >Crédit immobilier.

Prêt immobilier amortissable : prêt qui se rembourse avec des mensualités comportant des intérêts calculés sur le capital restant dû et une fraction de capital.

Prêt immobilier in fine : prêt qui se rembourse avec des mensualités comportant uniquement des intérêts calculés sur le capital emprunté. L’investisseur rembourse le capital emprunté intégralement à la dernière échéance.

Prélèvements sociaux : taxe perçue sur les loyers nets (après déduction des charges au régime réel ou application de l’abattement en régime micro). Taux forfaitaire applicable : 17.2 %.

Privilège du prêteur de deniers : garantie accordée à une banque qui lui donne un droit de paiement prioritaire si le bien immobilier est saisi et revendu suite au non-remboursement du prêt par l’emprunteur.

Promesse de vente : contrat qui réserve le bien immobilier à un acheteur pendant une période donnée. S’il décide d’acheter, il lève l’option.

Q – V

Quittance de loyer : document envoyé par le bailleur au locataire, qui atteste le bon paiement des loyers et des charges par le locataire.

Régime micro-BIC : régime de taxation des loyers de location meublée à l’impôt sur le revenu. Il s’applique jusqu’à 77 700 euros de recettes locatives. Il propose un abattement de 50 % sur les loyers en location meublée classique, de 71 % en meublé de tourisme.

Régime micro-foncier : régime de taxation des loyers de location vide à l’impôt sur le revenu. Il s’applique jusqu’à 15 000 euros de recettes locatives. Il propose un abattement de 30 % sur les loyers.

Régime réel en location meublée : régime de taxation des loyers qui autorise la déduction de l’intégralité des charges réelles engagées pour l’intérêt de l’exploitation. Il permet aussi de pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain) et le mobilier.

Régime réel en location nue : régime de taxation des loyers qui autorise la déduction d’une liste limitative de charges à leur montant réel.

Rendement locatif : calcul du pourcentage de revenu procuré par l’investissement locatif en fonction de son prix d’achat. (Montant annuel des loyers / prix d’achat) x 100. Pour connaître le rendement net, il faut déduire les charges et impôts des loyers. [(Montant annuel des loyers – charges – impôts) / prix d’achat] x 100.

Rentabilité locative : calcul du pourcentage de revenus et de la plus-value procurés par l’investissement locatif, pondéré par le prix d’achat et les charges. [(Montant annuel des loyers + plus-value – charges – impôts) / prix d’achat] x 100.

Reste à vivre : argent disponible une fois que l’emprunteur a payé ses charges et la mensualité du prêt immobilier.

Revenus fonciers : 1) loyers perçus d’une location nue. 2) catégorie du revenu global imposable à l’impôt sur le revenu.

Revenu global : somme des revenus perçus par un particulier au cours d’une année civile (salaires, revenus fonciers, BIC, revenus de capitaux mobiliers…).

Revenu net imposable : revenu global dont on déduit les charges et abattements et charges avant d’appliquer le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Revenu fiscal de référence : calculé à partir du revenu net imposable, il sert notamment à déterminer si un locataire peut accéder à un logement en loi Pinel.

SCI : acronyme signifiant société civile immobilière. Elle permet d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier.

Scoring : score attribué à un emprunteur qui détermine s’il peut obtenir un prêt immobilier ou non. Il permet de mesurer le risque de défaillance dans le remboursement, en fonction notamment du taux d’endettement et de la situation professionnelle.

Tableau d’amortissement : document qui indique la répartition du capital et des intérêts remboursés dans chaque mensualité, sur toute la durée de l’emprunt.

TAEG : acronyme signifiant taux annuel effectif global. Il indique le coût global du crédit immobilier. Il comprend le taux d’intérêt du prêt immobilier, le taux d’assurance, les frais de dossier pour le montage de l’offre de prêt, les frais de garantie et frais de courtage. Il permet de comparer les offres de prêt.

Taux d’assurance : rémunération de l’assureur qui garantit le prêt immobilier. Il est appliqué sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû. Il varie en fonction de critères comme l’âge, l’état de santé, le fait d’être ou non fumeur…

Taux d’endettement : ratio (charges / revenus) x 100. Pour obtenir un prêt, il ne doit pas excéder 35 %.

Taux d’intérêt : rémunération du prêt accordé par la banque. Il peut être fixe ou variable.

Taxe d’habitation : taxe due pour la résidence secondaire ou le bien en investissement locatif non loué au premier janvier.

Taxe foncière : taxe perçue par les collectivités locales sur la valeur d’un bien immobilier.

Tension locative : se produit quand le nombre de locataires en recherche d’un logement est supérieur au nombre de logements disponibles en location. > Marché tendu.

Vacance locative : période qui s’écoule entre deux locataires.

Valeur vénale : valeur de marché d’un bien immobilier.

Visale : garantie de loyers impayés et de dégradations accordée gratuitement par Action Logement pour certaines catégories de locataires.

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