Leçon 1 – Comment faire des économies sur son investissement locatif ?

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Un prix de vente bien négocié vous permet d’économiser ensuite sur les frais annexes. Vous aurez besoin d’emprunter moins, vous paierez donc moins d’intérêts. Vous pouvez aussi agir sur le coût de l’assurance de prêt, qui représente jusqu’à 30 % du coût total du financement. Vous pouvez enfin réduire le coût des travaux, notamment grâce aux aides d’État, et celui de la décoration, à condition d’y passer un peu de temps. Dans cette leçon, vous comprendrez l’ensemble des techniques bien gardées des meilleurs professionnels du milieu !

Comment économiser sur le prix d’achat du bien immobilier ?

Gardez en tête nos conseils sur l’emplacement. Si certains biens immobiliers sont décotés, cela peut justement venir d’une mauvaise localisation. Prospectez sur les quartiers que vous avez ciblé ! Voici 3 astuces pour trouver des logements à un prix moins cher que celui du marché.

Traquez les ventes urgentes

Dans certains cas, les vendeurs sont contraints de se séparer de leur bien immobilier. Séparation, divorce, mutation professionnelle, succession constituent autant de situations où la vente est urgente. Et un vendeur pressé, c’est souvent un vendeur qui acceptera une bonne négociation, pourvu qu’il soit sûr de passer la vente avec vous, et rapidement.

Comment identifier ces biens ? Certaines annonces mentionnent expressément que la vente est urgente. Sinon, vous pouvez poser directement la question à l’agent immobilier ou au vendeur. Enfin, repérez depuis combien de temps le bien est en vente. Plusieurs semaines ? Plusieurs mois ? Vous disposez sans doute d’une marge de négociation !

À savoir : présentez-vous à la visite avec une attestation de financement de la banque. Le vendeur saura ainsi que vous êtes certain d’obtenir un prêt, et qu’il a tout à gagner à s’engager avec vous, quitte à abaisser un peu son prix.

Acheter un bien déjà loué

Pour payer un bien immobilier moins cher, vous pouvez envisager de l’acheter déjà loué. Premier avantage : vous connaissez à l’avance la rentabilité du logement. Par ailleurs, vous vous épargnez le risque de vacance locative.

Mais surtout, il est d’usage d’appliquer une décote sur le prix, en fonction du temps restant à courir du bail, car celui-ci se poursuivra avec vous. En moyenne, la décote est comprise entre 5 et 10 % pour un bail s’achevant dans l’année, 15 à 20 % à échéance plus lointaine.

La décote peut être plus importante selon le type de bail (par exemple, elle peut atteindre 50 % pour les baux loi 1948), l’âge du locataire (vous ne pouvez pas forcément reprendre le logement si le locataire est trop âgé) et si le loyer est sous le marché.

Acheter un bien aux enchères

Les biens proposés aux enchères profitent d’un gros rabais, qui peut atteindre 35 %. Vous n’aurez droit qu’à une visite collective, il vous faudra donc bien tout regarder et bien vous renseigner. Préparez vos questions d’avance !

À savoir : vous pouvez enchérir seul dans les ventes aux enchères organisées par les notaires. En revanche, s’il s’agit d’une enchère judiciaire, vous devrez être assisté par un avocat, et donc, lui payer des honoraires.

Comment faire des économies sur le financement ?

Le prêt immobilier s’accompagne de nombreuses dépenses : intérêts d’emprunt, frais de dossier pour l’émission de l’offre de prêt, primes d’assurance, frais de garantie.

Négocier son prêt immobilier

Déjà, vous devez obtenir le meilleur taux. Vous pouvez recourir à un courtier immobilier, dont le métier est justement de négocier le taux, mais aussi les conditions d’emprunt.

Par exemple, le courtier peut négocier un différé de remboursement si vous réalisez des travaux. De cette manière, vous pouvez faire coïncider le remboursement du prêt avec l’entrée dans les lieux du locataire, afin de ne pas assumer seul le remboursement des mensualités. Un bon point pour votre rendement !

Choisir l’assurance en délégation

Autre poste de dépense sur lequel vous pouvez agir : l’assurance emprunteur. La banque vous proposera systématiquement son contrat groupe, mais l’assurance en délégation, auprès d’un assureur extérieur, revient souvent bien moins cher. 

Si vous n’avez pas le temps de trouver l’assurance déléguée la moins chère avant la signature de la vente définitive, ce n’est pas grave. La loi Lemoins vous autorise à changer d’assurance quand vous le voulez, autant de fois que vous le souhaitez, à tout moment et sans pénalités.

Comment faire des économies sur les travaux ?

Bien entendu, l’idéal reste de réaliser vous-même les travaux, afin d’économiser le coût de la main d’œuvre. Mais l’on n’est pas tous bricoleurs, alors voici des solutions pour les payer moins cher.

Demander des aides financières

Déjà, faites le point sur les aides d’État auxquelles vous avez droit. Ma Prime Rénov’ et l’éco-prêt à taux zéro, par exemple, sont accessibles aux propriétaires bailleurs.

Comparer les devis

Ensuite l’étape obligatoire est de faire réaliser plusieurs devis, afin de choisir l’artisan qui vous fait la meilleure offre. Pour être sûr de tomber sur le bon professionnel, faites appel à vos proches et faites fonctionner le bouche-à-oreille.

S’équiper à moindre coût

S’agissant des matériaux et de l’outillage, prenez aussi le temps de comparer les prix pour une qualité équivalente. Faites la chasse aux bonnes affaires sur les fonds de stocks, et empruntez ou louez les outils plutôt que de les acheter !

Comment économiser sur la décoration d’un logement ?

Pour commencer, privilégiez des matériaux abordables, et solides. Par exemple, un parquet stratifié de bonne qualité plutôt qu’un parquet en bois. Le sol en vinyle permet aussi de faire des économies, mais il est moins durable. Pour les murs, préférez la peinture, moins chère que le papier peint.

Ensuite, si vous faites de la location meublée, vous devez choisir du mobilier et de l’électroménager. Ne lésinez pas sur la qualité, pour éviter de les renouveler trop souvent. C’est comme cela aussi que l’on économise de l’argent !

Vous avez tout intérêt à comparer les prix des différentes enseignes sur Internet avant de faire votre choix. Les pure players, c’est-à-dire celles qui proposent leurs produits uniquement en ligne, pratiquent généralement des prix plus faibles que celles qui disposent de magasins.

Vous pouvez aussi envisager la seconde main. Les enseignes spécialisées, les vides greniers, les sites d’annonces abondent ainsi en meubles qui trouveront leur place chez vous.

Enfin, pour la petite décoration, songez au home stagging ! Recyclez des articles que vous avez chez vous, un petit coup de peinture peut suffire pour les remettre au goût du jour !

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