Leçon 4 – Différence entre le rendement et la rentabilité

Rendement vs rentabilité : du pareil au même ?

Comparaison des deux définitions

Définitions

Pour commencer et comprendre la différence entre ces deux termes, commençons simplement par la définition du dictionnaire Larousse : 

  • le rendement est “la production évaluée par rapport à une norme, une unité de mesure” 
  • la rentabilité est “la faculté d’un capital placé ou investi de dégager un résultat ou un gain exprimé en monnaie.”

Le rendement est donc un moyen de comparer l’efficacité, la productivité, le rendement, de quelque chose ou de quelqu’un. Par rapport à ce qui est considéré comme standard, mon produit est-il plus ou moins efficace ? Il s’agit d’exprimer cette efficacité en pourcentage : c’est une valeur subjective. Cette notion se rapporte d’ailleurs à de nombreux secteurs différents (industrie, chimie, agriculture, finance…)

La rentabilité, à l’inverse, est exprimée en argent. C’est donc une notion purement financière, qui s’exprime de manière objective : cela vous apporte X euros, ou vous coûte Y euros. En fonction du produit, du projet, de ce que l’on souhaitait en tirer, ce X peut donc signifier une marge importante ou non. En soi, la rentabilité n’est pas l’indicateur d’un bon placement, il faut la mettre en perspective. Une rentabilité de 3 000 euros n’a pas la même signification s’il s’agit d’une Rolex ou d’un appartement familial. 

Par ailleurs, la rentabilité ne peut se calculer qu’une fois que le bien n’est plus en votre possession, puisque c’est sa vente qui détermine s’il y a eu gain ou perte d’argent. Elle intègre donc la plus-value !

Que faut-il regarder pour son investissement locatif ? 

Dans l’investissement locatif, ces deux notions sont donc à prendre en parallèle, puisqu’elles vous permettent de déterminer de manière rationnelle si vous devez investir ou non. En fonction de votre projet et de ce que vous souhaitez tirer de votre bien immobilier, vous allez plutôt privilégier un indicateur plutôt qu’un autre. 

Par exemple, si vous souhaitez acheter un appartement en ville pour préparer les études de vos enfants, que vous allez louer entre temps, vous allez certainement vous concentrer sur le rendement, pour qu’il s’autofinance au maximum. Si vous souhaitez faire un achat qui vous sert de placement pour un futur achat (par exemple, un studio de 45 m² en prévision d’une maison de 150 m²), vous allez probablement plus vous tourner vers la rentabilité.  

Qu’est-ce que la plus-value ? 

Définition de la plus-value 

La plus-value correspond à la différence entre le montant que vous récupérez de la vente de votre bien, et le prix auquel vous l’avez acheté. 

Il se calcule donc de la manière suivante : prix de vente – prix d’achat

Concrètement, c’est l’argent que vous gagnez, sans avoir besoin de rien faire sauf de patienter, grâce à l’augmentation constante des prix de l’immobilier. C’est pour cela que la pierre est considérée comme un placement sûr : les prix des logements augmentent de manière constante, et parfois très rapidement. Paris est bien sûr connue pour la montée des prix de l’immobilier, mais ce n’est de loin pas la seule ville dynamique en France ! Toute la petite couronne qui fera bientôt partie du Grand Paris voit ses prix grimper en flèche, et la plupart des grandes villes françaises n’échappent pas à la règle : Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Nantes, pour ne citer qu’elles, deviennent de plus en plus cher. 

Quelques points d’attention sur la plus-value

Si votre objectif est de faire une plus-value, vous devez être attentif à plusieurs choses. Pour commencer, la plus-value ne prend en compte que le prix d’achat du bien, et non pas les frais annexes. Vous ne faites une réelle plus-value que si elle permet de compenser ces frais supplémentaires

Exemple

Par exemple : vous avez acheté une maison 150 000 € selon les conditions suivantes : 

  • vous avez un apport de 20 000 € qui vous sert à payer les frais annexes et travaux
  • vous avez emprunté 145 000 € à un taux de 3,5 % sur 25 ans : le montant total du crédit s’élève à 71 900 €

 Au total, votre achat vous coûte donc : 150 000 + 71 900 € + 20 000 € = 241 900 €

Après 25 ans, vous revendez votre maison 260 000 €. Vous n’avez pas fait une plus value de 110 000 €, mais bien de 260 000 – 241 900 = 18 100 €.

A noter que la plus value est toujours plus importante si vous revendez plus tôt, car le montant des intérêts et le coût du crédit est alors bien moindre. 

Autre chose à prendre en compte : la taxe sur la plus-value, qui est de 19 % ! Vous en êtes exonéré si vous faites une plus-value sur votre résidence principale, cependant. 

Enfin, ne restez pas concentré que sur la plus-value. Un bien peut-être rentable même si la plus-value n’est pas très intéressante. Par exemple, vous avez acheté un bien locatif à 100 000 € il y a 10 ans, et il en vaut aujourd’hui 150 000 €. Après calcul et déduction des frais annexes à l’achat, vous réalisez que la plus-value est de 15 000 €. Cela vous semble intéressant et vous hésitez à vendre.

Cependant, il vous permet de dégager un cashflow de 120 € par mois les 15 premières années, puis de 600 € par mois les années suivantes (vous aurez remboursé votre prêt entre temps). Votre bien est rentable : il vous rapporte de l’argent. Et depuis que vous l’avez acheté, votre bien vous a déjà rapporté 120 * 12 * 10 = 14 400 €. Si vous n’êtes pas pressé, vous avez plus intérêt à continuer à le louer !  

Rentabilité de l’apport : de quoi parle-t-on ?

Si vous souhaitez rentrer dans les détails, vous pouvez aussi vous pencher sur la rentabilité de l’apport. Concrètement, il s’agit ici de déterminer si vous avez plus intérêt à augmenter votre apport, ou à faire un emprunt plus grand. Ce sujet est intéressant pour vous si vous avez sur votre compte un montant plus important que l’apport recommandé : pour une résidence principale et un achat locatif, on parle souvent de 10 % du prix du bien qui servent à financer les frais de notaire et les autres frais annexes à l’achat. 

Si vous disposez par exemple de 30 % du prix du bien en épargne : est-il plus intéressant de diminuer votre emprunt, ou bien de conserver cet argent et de l’investir ailleurs ? 

Pour déterminer cela, vous allez devoir comparer de nombreuses offres de prêt, déterminer précisément votre projet immobilier, et vous renseigner en matière de fiscalité. Par exemple : vous savez que vous faites un achat immobilier dans le but de revendre d’ici 10 ans. Vous comptez sur la plus-value et les loyers pour que cet investissement soit rentable. Dans ce cas, vous avez intérêt à diminuer le coût du crédit autant que possible, et donc à obtenir le taux le plus bas : vous empruntez moins, vous pouvez réduire la durée d’emprunt, et le taux s’en trouve abaissé. 

En revanche, si vous souhaitez faire un investissement locatif sur le long terme, vous avez peut-être intérêt à rester sur un montant d’apport minimum : eh oui, vous profitez ainsi de l’effet de levier du crédit, qui vous permet d’augmenter votre capital grâce à l’emprunt. Et cela, sans compter que certains dispositifs fiscaux vous permettent de déduire le montant des intérêts de vos (entre autres). Et l’argent qu’il vous reste ? Vous pouvez l’investir dans d’autres produits d’épargne qui généreront des intérêts. 

Vous l’aurez compris : votre projet est clé et il est essentiel de prendre le temps de le définir le plus précisément possible, car certaines décisions pourront vous rapporter gros. Mais rassurez-vous, c’est loin d’être compliqué ! 

Conclusion : et le TRI ?

Le TRI est le Taux de Rendement Interne : c’est un indicateur financier qui permet de comparer différents produits entre eux pour déterminer ce qui est le plus rentable. C’est un outil de prise à la décision complexe, difficile à calculer en immobilier car il prend en compte l’incertitude liée à l’augmentation des prix de l’immobilier. Mais il peut vous aider à décider si vous avez plutôt intérêt à investir dans l’immobilier ou dans des obligations d’Etat, par exemple, même si son utilisation pour de l’investissement locatif est plutôt rare.

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