Leçon 5 – Les étapes clés de l’acquisition

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Pour devenir propriétaire, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’une location, vous allez devoir passer par un certain nombre d’étapes inévitables. On vous fait la liste dans cette nouvelle leçon, et on vous donne nos meilleurs conseils pour que chaque étape soit une réussite.

Les visites et l’offre d’achat

C’est évidemment la première étape et le premier engagement que vous prenez auprès du vendeur pour acquérir son bien. Pour des visites efficaces et qui débouchent sur une offre d’achat sérieuse, voici quelques conseils : 

Préparez votre visite 

Demandez les documents nécessaires auprès de l’agent immobilier pour que votre visite soit la plus efficace possible. On parle par exemple des DPE, qui vous donnent déjà une première idée des travaux que vous souhaiteriez effectuer et qui vous permettrait de les chiffrer avant même la visite. 

Faites également la liste des points à vérifier et des questions à poser au vendeur. Enfin, si vous en avez la possibilité, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un artisan qui pourra vous proposer un budget estimatif pour les travaux, ce qui vous aide pour la négociation ou pour vous assurer que vous pouvez effectivement financer le bien. 

Préparez votre budget

Vous ne pouvez pas vous lancer dans les visites sans connaître le budget maximum que vous pouvez vous permettre de mettre sur la table. Votre budget d’achat est composé de votre apport et de votre capacité d’emprunt maximale. N’oubliez pas qu’il y a des coûts associés à l’achat pour lesquels vous devez aussi anticiper le financement : frais de notaire, frais d’agence, frais de caution auprès de la banque etc. Si besoin, vous pouvez vous replonger dans les premiers modules de cours pour une pîqûre de rappel !

Le plus simple est de faire une simulation en ligne pour obtenir votre capacité d’emprunt, ou bien de prendre rendez-vous en banque pour faire une estimation. 

L’offre d’achat

L’offre d’achat est un document qui indique juridiquement au vendeur que vous comptez acheter son bien. C’est donc une affaire sérieuse. Vous pouvez faire une offre au prix ou inférieure au prix pour négocier, mais il est illégal de faire une offre au-delà du prix de vente. 

Une fois que vous vous êtes accordé avec le vendeur sur le prix de la vente, vous pouvez passer à l’étape suivante de votre acquisition : la signature du compromis ou de la promesse de vente. 

La signature de la promesse ou du compromis de vente

Y a-t-il une différence entre la promesse et le compromis de vente ?

Vous entendrez parler des deux termes pour parler de ce document, aussi appelé avant-contrat. Dans les faits, les différences entre ces deux documents sont très limitées, puisqu’ils servent tous deux le même but : définir entre l’acheteur et le vendeur les règles détaillées de la vente

Vous n’êtes pas obligé d’être accompagné par un notaire dès cette étape de la vente, même si c’est fortement conseillé. Par ailleurs, vous n’êtes pas obligé de travailler uniquement avec le notaire du vendeur, vous pouvez également être accompagné par votre propre notaire. Cela complique parfois la prise de rendez-vous, mais vous assure un accompagnement au plus près de vos intérêts. Par ailleurs, qu’il y ait un ou deux notaires ne change rien aux frais ! 

La promesse ou le compromis de vente détaille notamment : 

  • toutes les spécificités du bien (surface, nombre de pièces, mais aussi parties communes etc)
  • le prix convenu
  • la date de signature de l’acte de vente

A cette étape, vous réglez 10 % du prix du bien qui est mis sous séquestre, c’est-à-dire que le vendeur ne touche pas cette somme. En revanche, si vous vous désistez de la vente sans raison, cette somme lui sera versée en compensation. 

En général, il faut compter environ 2 semaines d’attente entre l’acceptation de l’offre d’achat et la signature de l’avant-contrat. Comptez ensuite 3 mois jusqu’à la signature de l’acte de vente. 

Les conditions suspensives de l’avant-contrat

Ce document est particulièrement important car il permet de détailler les conditions de la vente, et notamment les conditions suspensives. Il s’agit de toutes les raisons qui vous permettent de sortir de la vente sans avoir à payer de frais. Les clauses suspensives les plus courantes sont par exemple : 

  • du temps imparti pour trouver un emprunt, et à quelles conditions (par exemple, un taux maximum)
  • de l’acceptation d’une demande de permis de construire

Gardez en tête que ces clauses n’ont pas pour but de vous compliquer la vie, mais bien de vous protéger d’une vente frauduleuse. 

Les délais entre la signature des différents documents est utile pour votre notaire, puisqu’il s’agit de moments où il va analyser tous les documents qui lui sont transmis, pour qu’il s’assure que tout est en règle et que vous avez connaissance de toutes les informations nécessaires. 

La recherche du crédit

Dans la grande majorité des cas, vous allez avoir besoin d’un crédit pour financer votre acquisition. Vous disposez généralement d’un délai de 2 à 3 mois pour trouver votre emprunt. Si vous ne le trouvez pas dans le temps imparti, il vous suffit d’en informer votre notaire afin qu’il négocie un report des conditions suspensives. C’est courant, il n’y a donc pas besoin de stresser outre mesure si cela vous arrive. Il est plus intéressant pour l’acheteur de repousser la vente de quelques semaines plutôt que de démarrer le processus de 0 pour trouver un nouvel acheteur ! 

Mais c’est là aussi que se joue l’importance d’avoir bien préparé votre achat en amont des visites. En effet, que vous passiez directement auprès de la banque ou par un courtier, vous avez besoin de rassembler un certain nombre de documents pour constituer votre dossier d’emprunt. Plus vous vous y prenez tôt, plus il sera complet rapidement. Vous pouvez alors démarrer les démarches de demande de crédit immédiatement dès la signature du compromis de vente. 

La recherche de crédit répond elle aussi à différentes étapes. Vous pourrez difficilement gagner du temps lors de ces démarches, d’où l’intérêt de les démarrer au plus vite après la signature de l’avant-contrat. 

  • La constitution du dossier
  • L’envoi du dossier en banque
  • La proposition de la banque : lors de cette étape, la banque va interroger son organisme de caution, qui va également étudier votre dossier. C’est aussi à cette étape que vous allez choisir votre assurance de prêt, qui va certainement vous demander de faire certains examens avant d’étudier à son tour votre dossier. Cela va prendre plusieurs semaines ! 
  • Le rendez-vous avec votre conseiller pour présenter l’offre de prêt et valider les conditions de l’emprunt
  • 10 jours obligatoires de réflexion
  • Le renvoi de l’offre de prêt
  • L’ouverture des comptes et le déblocage des fonds

Une fois que vous avez obtenu l’offre de prêt de la banque, vous pouvez prévenir votre notaire afin de convenir de la date de signature de l’acte de vente. La banque débloque les fonds quelques jours avant cette date pour que vous ayez la somme nécessaire au moment de la signature.

La signature de l’acte de vente

Il s’agit de la dernière étape de votre acquisition ! Vous réglez à ce moment la totalité du prix du bien ainsi que les frais de notaires, les frais d’agence, les frais de courtage si vous êtes passé par un courtier immobilier, et les frais de caution. 

Le jour-même, vous récupérez l’acte de propriété de votre bien ainsi que les clés. Vous êtes officiellement propriétaire, félicitations ! 

Les étapes lors d’un achat en SCPI

Si vous achetez en SCPI, les étapes de l’achat sont différentes : 

  • rédaction des statuts juridiques de la SCI, qui fixent les formalités de gestion
  • publication au Journal d’Annonces Légales. Cette étape peut prendre de 2 semaines à 1 mois après la rédaction des statuts juridiques. Les frais de publication s’élèvent entre 150 et 200 € en moyenne. 
  • le dépôt du capital social. C’est à cette étape que vous achetez vos parts de la SCI, ainsi que les autres associés. Tout est déposé sur un compte professionnel. 
  • le dépôt du dossier d’immatriculation. Déposé auprès du greffe de tribunal compétent, il contient les statuts juridiques, la preuve de dépôt du capital social, le formulaire M0 (qui sert à déclarer la structure et obtenir votre Kbis), la publication au Journal d’Annonces Légales et l’attestation de non condamnation du gérant (dans laquelle le gérant atteste n’avoir jamais fait l’objet d’un condamnation pénale). 
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