Leçon 3 – Estimer le cashflow: positif ou négatif?

Le cashflow immobilier est un autre moyen de déterminer si votre investissement correspond à vos projets. Contrairement au calcul du taux de rendement, il ne s’agit pas d’un pourcentage, qui peut sembler parfois un peu abstrait. Ici, nous parlons en € : le cashflow consiste à déterminer si, à la fin du mois, votre investissement vous rapporte des sous ou vous en coûte – et si ce n’est pas le cas, à déterminer quand la balance va s’inverser. 

Qu’est-ce que le cashflow immobilier ? 

On va distinguer deux types de cashflow, la positif et le négatif. 

Le cashflow positif

Le cashflow est dit positif lorsque les revenus que vous dégagez du bien sont supérieurs aux dépenses qui y sont associées. Concrètement, vous gagnez de l’argent tous les mois grâce aux loyers que vous récupérez. Un investissement locatif dont le cashflow est positif dès les premières années est un excellent investissement : c’est le rêve de tout acheteur ! 

Pour créer un cashflow positif aussi rapidement, il faut cependant conjuguer plusieurs critères : 

  1. un prix d’achat bas, généralement en-dessous des prix du marché
  2. des charges faibles
  3. une zone active, recherchée, pour laquelle les loyers ne sont pas trop bas

Il est rare de réussir à conjuguer tout ça, et le plus courant est d’avoir un cashflow négatif les premières années après l’achat, tant que le prêt immobilier n’est pas remboursé. 

Cependant, une fois que vous bénéficiez d’un cashflow positif, vous pouvez utiliser cet argent comme épargne, en tant que revenu supplémentaire, ou afin de l’investir dans de nouveaux projets immobiliers. En l’épargnant ou en le réinvestissant, vous créez de la valeur supplémentaire : c’est un cercle vertueux, la situation idéale pour tout investisseur

Le cashflow négatif

Un cashflow négatif n’est pas forcément le signe d’un mauvais investissement ou d’une mauvaise gestion. Dans la grande majorité des cas, il est même normal que la cashflow soit négatif dans les premières années, avant de devenir positif. C’est logique, puisque le coût d’entrée pour un bien immobilier est très élevé, entre l’apport, les frais de notaire, le coût de l’emprunt, les travaux à faire ou les meubles à acheter, cela se compte en milliers d’euros ! Il est logique que cela prenne un peu de temps avant de se stabiliser. 

Mais un bon investissement doit faire un sorte que ce cashflow soit de moins en moins négatif avec les années. S’il augmente, cela devient problématique car vous perdez de l’argent sur le long terme et, dans les situations extrêmes, cela peut vous mettre en très mauvaise posture face à la banque si vous ne pouvez pas la rembourser. 

Comment calculer le cashflow immobilier ? 

Le calcul du cashflow

Etant donné que le cashflow immobilier est un flux de trésorerie, il est important de recenser toutes les entrées et les sorties. En d’autres mots : ce que vous dépensez tous les mois pour l’appartement versus ce qu’il vous apporte tous les mois. Cela vous permet de calculer un revenu mensuel. 

Afin de calcul votre cashflow, le calcul est donc très simple : revenus – dépenses. 

Cashflow brut, net, ou net net ?

Tout comme pour le taux de rendement, vous pouvez utiliser le cashflow pour choisir entre deux biens. Le cashflow brut ne prend en compte que le loyer et le montant de l’emprunt, c’est une manière très simple et rapide de voir si le loyer que vous envisagez est en corrélation avec le prix d’achat du bien. Attention à vous référer à des valeurs précises du marché, et non pas au loyer que vous aimeriez appliquer : vous risquez d’avoir des surprises !

Le cashflow net intègre également les charges de propriétaire bailleur : celles qui sont obligatoires comme la taxe foncière et l’Assurance Propriétaire Non Occupant, et celles qui dépendent de vos choix (gestion locative ou non ? Assurance Loyers Impayés ou non ?) etc. Par ailleurs, vous allez avoir des dépenses réparties à l’année, d’autres au mois, et d’autres, encore, qui sont réparties sur la totalité de l’emprunt si vous en avez fait un. Le mois de l’achat, évidemment, le cashflow est négatif en raison de toutes les dépenses liées à l’achat. Mais d’autres charges, que vous payez 1 fois dans l’année, peuvent être divisées mensuellement si cela vous permet de mieux visualiser vos gains. 

Enfin, le cashflow net net intègre aussi la fiscalité. 

Un cashflow négatif n’est pas toujours mauvais ! 

En fonction de votre projet, vous pouvez décider de vous concentrer sur une optimisation du cashflow à plus ou moins long terme. Par exemple, si votre but est d’investir sans que cela ne vous coûte d’argent au quotidien en dehors de votre apport, votre but sera d’avoir un cashflow positif, ou le moins négatif possible : en d’autres mots, votre loyer doit couvrir les mensualités d’emprunt, que vous souhaitez les plus basses possibles, et les autres charges qui y sont liées. 

En revanche, si vous souhaitez bénéficier d’un cashflow positif au moment de votre retraite, vous allez peut-être choisir de rembourser votre emprunt plus rapidement, et donc augmenter la mensualité pour en être libéré le plus vite possible. Dans ce cas, votre cashflow sera négatif pendant la durée de l’emprunt, mais positif assez rapidement. 

Le plus important est de bien définir votre projet en amont pour déterminer précisément ce que vous souhaitez en tirer. 

Exemple concret de calcul du cashflow

Vous achetez un appartement de 150 000 €. Vos charges de copropriété sont de 50 € par mois, vos taxes et impôts vous coûtent 2 000 €. Le loyer est de 600 € mensuels.

1er cas de figure : vous souhaitez que cet appartement vous permette d’avoir un complément de revenu pour votre retraite, et même si vous pouvez augmenter votre apport, vous décidez de faire un emprunt de 100 000 € pour pouvoir placer votre argent dans d’autres produits d’épargne. Votre mensualité est de 790 € pendant 15 ans. 

Année 1 à 15 : 600 * 12 – ( 790 * 12 + 2 000 + 50 * 12) = 7200 –  (9 480 + 2000 + 600 ) = – 4 880

Pendant 15 ans, cet achat vous coûte environ 5 000 € par an. 

A partir de l’année 15 : 600 * 12 – ( 2 000 + 50 * 12 ) = 4 600 

Vous aurez intégralement rentabilisé votre achat 11 ans après la fin de l’emprunt, et vous bénéficiez d’un cashflow positif dès la 15 ème année. 

2ème cas de figure : vous souhaitez revendre cet appartement à moyen terme afin de financer l’achat d’un bien immobilier plus conséquent le moment venu. Vous empruntez 50 000 € car vous investissez la totalité de votre épargne, vous avez donc une mensualité de 450 € pendant 15 ans. Vous revendez à ce moment votre bien, qui est désormais d’une valeur de 200 000 €. 

Année 1 à 15 : 600 * 12 – (450 * 12 + 2 000 + 50 * 12) = – 800

Au total, après 15 ans, votre bien vous aura coûté 12 000 €. 

Le cashflow total est donc le suivant : 200 000 – (150 000 + 12 000) = 38 000 €. 

Tout dépend donc de votre projet ! 

Que faut-il inclure dans le calcul ?

Pour être intéressant et vous guider dans vos démarches, le calcul du workflow doit intégrer le plus de détails possibles. 

Dans les revenus, vous allez ainsi intégrer : 

  • le loyer
  • les charges locatives que vous pouvez refacturer au locataire : il s’agit des dépenses que fait initialement le propriétaire mais qui sont remboursées par le locataire. Ce sont par exemple les charges du gardien, d’entretien de l’ascenseur, le chauffage collectif, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères etc. 

Dans les charges, il faut inclure : 

  • le remboursement de l’emprunt en incluant le remboursement des intérêts
  • les charges locatives (même si vous les refacturer, vous devez bien les payer initialement)
  • la taxe foncière
  • la fiscalité liée à votre bien
  • les frais d’agence et de gestion locative
  • l’assurance loyers impayés

etc

Si vous souhaitez calculer votre cashflow sur la durée de vie de votre bien immobilier, en prenant un pas de recul, dans ce cas il faut également y intégrer d’autres charges (et éventuellement la plus-value !) : 

  • le montant de l’apport
  • les frais de notaire
  • les frais de caution bancaire
  • les travaux que vous allez effectuer
  • l’achat des meubles si vous souhaitez le louer meublé

etc

A vous de voir si vous souhaitez bénéficier d’un complément de salaire dans l’immédiat, ou si vous envisagez cet investissement comme un bénéfice sur le long terme. Car, comme nous l’avons dit, un cashflow négatif n’est pas le signe d’un mauvais investissement ! 

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