Leçon 5 – Dédramatiser la fiscalité d’un investissement locatif

A présent, attaquons nous à la fiscalité d’un investissement locatif, c’est un concept qui vous effraie ? En réalité, elle n’est pas si compliquée à comprendre dès lors qu’elle est expliquée simplement, comme on s’apprête à le faire. Vous serez d’ailleurs ravi d’apprendre qu’elle peut vous aider à réduire vos impôts !

Pourquoi ne (trop) se prendre la tête avec la fiscalité pour un premier investissement ?

Certes, la fiscalité est importante pour un investissement locatif, car elle a une incidence sur la rentabilité. Les impôts que vous supportez se déduisent en effet des loyers perçus dans le calcul du rendement.

Mais ce n’est pas un premier investissement locatif qui va fortement alourdir votre imposition. Lorsque vous serez devenu propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent, là, oui, il sera important d’entreprendre une réflexion approfondie avec un conseiller afin de réduire votre base imposable et votre taxation à l’impôt sur le revenu.

Enfin, si vous ne voulez vous préoccuper de la fiscalité pour un premier investissement locatif, sachez qu’il existe une solution idéale : les régimes micro.

Comment fonctionne la fiscalité d’un investissement locatif ?

Vous allez voir, la fiscalité immobilière est très simple à comprendre.

Les recettes locatives : à quelles catégories d’impôt correspondent-elles ?

En consultant votre feuille d’impôt, vous constatez qu’il existe plusieurs catégories qui composent le revenu global : les salaires, les pensions, les revenus fonciers, les BIC et BNC… À chaque revenu, sa catégorie !

En matière immobilière, il existe trois catégories de revenus :

  1. Les revenus fonciers : ce sont les loyers que vous percevez d’une location nue ;
  2. Les BIC : ce sont les loyers que vous percevez d’une location meublée ;
  3. Les plus-values immobilières : on les laisse de côté dans cet article, car notre sujet est la location, pas la revente.

Les revenus fonciers et les BIC font l’objet d’une double taxation :

  1. A l’impôt sur le revenu, selon le régime fiscal applicable : il est possible de ne payer aucun impôt sur les loyers  ;
  2. Aux prélèvements sociaux : vous n’y couperez pas, quel que soit le régime fiscal choisi. Cette taxe de 17.2 % s’applique sur le montant net des loyers.

Le régime fiscal des loyers : les possibilités

Le régime fiscal est un mode de taxation des loyers, qui varie en fonction de leur nature : revenus fonciers ou BIC. Pour chacune de ces catégories, vous avez le choix entre un régime micro et un régime réel.

Le régime micro pour l’imposition des loyers

Au lieu de calculer et déduire les charges, ce qui peut être fastidieux lorsqu’on démarre en investissement locatif, vous allez profiter d’un abattement.

L’abattement, c’est un pourcentage de réduction que le fisc applique sur le montant brut des loyers encaissés, pour, justement, tenir compte des charges que vous supportez.

Les régimes micro n’imposent pas de tenir une comptabilité. C’est pourquoi ils s’appliquent jusqu’à un certain montant de loyers.

Vous l’avez compris, il existe un régime micro pour la location nue et un régime micro pour la location meublée. En location nue, vous percevez des revenus fonciers : le régime s’appelle alors micro-foncier. En location meublée, vous percevez des BIC, le régime s’appelle donc micro-BIC.

  • Le régime micro-foncier : il s’applique de plein droit (autrement dit, sans que vous n’ayez besoin de faire quoi que ce soit) jusqu’à 15 000 euros de loyers. Le montant de l’abattement est de 30 % ;
  • Le régime micro-foncier : il s’applique de plein droit jusqu’à 77 700 euros. Le montant de l’abattement est de 50 %.

Les régimes réels pour l’imposition des loyers

On parle de régimes réels, car ils permettent de déduire les charges pour leur montant réel. Lorsque les charges sont supérieures au montant de l’abattement des régimes micro, il est plus intéressant pour vous de choisir le régime réel. Vous pouvez opter pour un régime réel même si vos recettes locatives sont inférieures à 15.000 ou à 77.700 euros.

Mais que faut-il entendre par charges déductibles ? À nouveau, le mode de location a son importance !

  • Les charges déductibles en location nue : le Code général des impôts en fixe une liste limitative. Elle comprend les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gestion locative, les dépenses de travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien, les provisions pour charges de copropriété et la taxe foncière ;
  • Les charges déductibles en location meublée : vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de votre investissement. En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements. L’amortissement consiste à étaler le coût des composants du logement (hors terrain, comme la toiture ou l’installation électrique, par exemple) et du mobilier sur une durée d’utilisation.

Rappelez-vous, on vous a dit que la fiscalité immobilière peut vous aider à réduire vos impôts. C’est ce qui arrive lorsque vos charges sont d’un montant supérieur à celui de vos loyers.

On parlera alors de :

🏠 Déficit foncier en location nue

🪑 Déficit en location meublée.

Le déficit foncier et le déficit en meublé : la clé pour réduire ses impôts !

Le traitement du déficit foncier

Le déficit foncier (qui provient de la location nue) se déduit de votre revenu global, excepté pour la fraction qui provient des intérêts d’emprunt. On verra la question des intérêts d’emprunt un peu plus tard.

Chaque année, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier sur votre revenu global. Mais comment ça se passe 1) si votre revenu global est inférieur à 10 700 euros ? 2) si le déficit foncier est supérieur à 10 700 euros ?

  1. L’excédent de déficit foncier que vous n’avez pas pu consommer se reporte sur votre revenu global pendant les 6 années suivantes.
  2. L’excédent de déficit se reporte sur la catégorie des revenus fonciers, pendant les 10 années suivantes.

La fraction de déficit qui provient des intérêts d’emprunt se déduit de la catégorie des revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Le traitement du déficit

S’il n’existe pas de statut spécifique pour le loueur en nu, il en existe deux pour les loueurs en meublé :

  1. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
  2. Le loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour savoir si vous rentrez dans l’une ou l’autre de ces cases, il faut tenir compte des conditions suivantes :

  1. Percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives par an ;
  2. Les recettes locatives sont supérieures à vos autres revenus d’activité (salaires, par exemple).

Si vous remplissez ces deux conditions, vous êtes LMP. S’il en manque une, vous êtes LMNP.

Le déficit du LMNP se déduit de la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. On précise BIC de location meublée, car vous pouvez percevoir des BIC d’une autre activité commerciale. Le déficit de location ne pourra pas se déduire des BIC d’autres activités.

Mettons que vous percevez 8 000 euros de loyers par an et que vous créez un déficit de 10 000 euros. En N+1, le déficit ramènera les BIC à zéro euro. En N+2, vous aurez encore 2 000 euros à déduire des BIC de location meublée. Imaginez la puissance de ce régime lorsque vous incorporez l’amortissement comptable.

Le déficit du LMP se déduit du revenu global sans limitation de montant. L’excédent de déficit se reporte sur le revenu global, toujours sans limitation de montant, pendant 6 ans.

Faut-il contacter un expert-comptable avant d’investir ?

Avant d’investir, pas forcément, sauf si vous êtes fortement fiscalisé ou que votre situation patrimoniale et familiale nécessite l’avis d’un expert.

Pendant votre investissement, il peut être judicieux de faire un appel à un expert-comptable si vous choisissez le régime du réel et si vous pratiquez des amortissements. De cette manière, vous êtes sûr de ne faire aucune erreur dans votre déclaration, et de réduire au maximum votre base imposable !

Avec les régimes micro, vous n’avez pas besoin de l’aide d’un professionnel. Vous devez seulement indiquer le montant brut de vos loyers sur votre avis d’impôt. C’est le fisc qui se charge d’appliquer l’abattement !

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