Leçon 1 – Quel travaux à faire en priorité pour augmenter son rendement ?

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Que vous achetiez pour louer, pour revendre ou pour y habiter un jour, les achats immobiliers sans travaux sont rares. Mais comment concilier dépenses supplémentaires et rendement ? 

Contrairement aux idées reçues, les travaux ne sont pas uniquement des dépenses, mais ils peuvent aussi vous rapporter gros – et coûter moins cher que ce que vous pensez !

Les travaux obligatoires pour pouvoir louer

Certains travaux sont nécessaires pour que vous puissiez louer votre bien dans le respect de la loi. 

Améliorer le DPE

Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer des logements considérés comme des “passoires thermiques”. Ce sont les logements les plus mal notés sur le DPE (diagnostic de performance énergétique). Il est ainsi désormais interdit de louer des logements classés G, et l’interdiction va devenir de plus en plus stricte au cours des dix prochaines années, pour finalement interdire les locations classées plus bas que E. 

Le but est d’inciter les propriétaires à faire des rénovations souvent nécessaires pour leurs bien, et permettre ainsi : 

  • de réduire les factures d’énergie grâce à des installations neuves plus performantes et une meilleure isolation ;
  • de garantir un meilleur confort des habitations, notamment lors des vagues de chaleur ;
  • de préserver l’environnement en limitant nos dépenses carbone ;

Rendre le logement décent

Afin de louer votre logement, vous devez également respecter des conditions de décence. Un logement décent correspond ainsi à 5 critères : 

  • une taille minimale : en location, une surface minimum de 9 m² et 20 m³, en colocation 16 m² par colocataire et 9 m² par colocataire supplémentaire ;
  • des conditions de sécurité et de santé (étanchéité, portes et fenêtres, réseaux d’électricité d’eau et de gaz conformes aux normes de sécurité etc) ;
  • absence d’animaux nuisibles ;
  • des équipements minimum (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées etc) ;
  • et la performance énergétique citée ci-dessus ;

Dans le cas où l’appartement que vous achetez ne correspond pas à certains de ces critères, vous allez très certainement devoir engager des travaux. C’est régulièrement le cas par exemple lorsque vous achetez de vieux logements dont les réseaux d’électricité et de gaz ne sont plus aux normes depuis longtemps. Avant de pouvoir le mettre en location, vous êtes dans l’obligation de procéder à une réhabilitation de ces réseaux. 

Les travaux pour limiter la vacance locative

D’autres travaux ne viennent pas d’une obligation légale, mais plutôt des ambitions que vous avez pour ce logement. 

Quels travaux faire pour pouvoir louer en meublé ?

Si vous souhaitez louer un bien en meublé, vous devez respecter certaines obligations légales, notamment concernant les meubles que vous devez fournir. Dans la cuisine, par exemple, vous devez être en mesure de fournir un four ou un micro-onde, un frigo, des plaques de cuisson. Si vous souhaitez louer à une famille, à des étudiants en colocation ou à un jeune actif, l’aménagement ne sera peut-être pas le même (nombre de plaques, taille du réfrigérateur etc). 

Par ailleurs, il est souvent plus difficile de louer un bien meublé car il doit être suffisamment joli pour plaire mais suffisamment neutre pour que le locataire puisse s’y projeter. Il est ainsi plus facile de se projeter dans un appartement bien décoré et propre, avec des éléments neufs. 

Les travaux de décoration et de réhabilitation

Afin de limiter la vacance locative, vous avez deux leviers : garder vos locataires longtemps, ou limiter les moments où votre appartement est vide. Dans tous les cas, il est important que celui-ci ait l’air propre et entretenu

Au moment de l’acheter, vous allez a minima passer un coup de peinture sur les murs, ou enlever du papier peint, des cloisons, reboucher les trous éventuels etc. Si vous le pouvez aussi, faites remplacer les fenêtres par des systèmes isolants du bruit et de la chaleur, changez les radiateurs et posez une chaudière récente, faites poser une robinetterie neuve. Le locataire sera beaucoup plus rassuré de louer un logement dont les éléments les plus problématiques ont été remplacés récemment. 

Comment limiter le coût des travaux ?

Vos travaux ne vont pas forcément grever votre budget et votre rendement pour les 10 prochaines années ! Des solutions existent. 

Bénéficier des aides

De nombreuses aides existent pour vous permettre de financer vos travaux de rénovation énergétique et de réhabilitation du bien. Parmi les plus connues, nous pouvons citer l’aide à la rénovation MaPrimeRénov’, l’Eco-PTZ ou le CEE (Certificats d’Economie d’Energie). Elles peuvent prendre la forme de contribution directe au coût des travaux, de facilités de financement, ou encore d’avantages fiscaux.

La bonne nouvelle ? La plupart de ces aides sont cumulables, pour vous permettre de procéder aux travaux nécessaires sans difficulté. 

Faire les choses seul ou passer par un pro ?

Enfin, vous êtes peut-être tentés de faire une partie de vos travaux seuls afin d’économiser. C’est plutôt logique, puisque la main d’oeuvre coûte très cher, surtout dans les grandes villes. Cependant, attention aux raccourcis dans le calcul de votre budget. Pensez notamment que les professionnels du BTP appliquent une TVA à 5,5 % tandis qu’en tant que particulier, tout votre matériel est facturé à 20 %. Par ailleurs, si vous n’avez pas les connaissances nécessaires, vous risquez de faire plus de mal que du bien, or vous êtes tenu responsable des travaux que vous effectuez pendant 10 ans après leur exécution. 

Passer par des professionnels peut sembler plus cher, mais cela se justifie par la qualité du rendu et par le fait que vous pouvez bénéficier de plus d’aides au financement. 

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