Leçon 3 – Les mythes et idées reçues de l’investissement locatif

Il faut être riche pour investir, je suis trop jeune pour acheter de l’immobilier… Les mythes et idées de reçues sur l’investissement locatif vous empêchent de vous lancer.

Combattons-les dans cette troisième leçon, cela vous donnera la force de vous lancer !

Mythe 1 – Il faut être riche pour investir dans l’immobilier

C’est faux, car comme tout investisseur locatif, vous allez bénéficier de ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit. Le principe est simple : en contrepartie d’un effort d’épargne assez faible (les mensualités d’emprunt), vous achetez un bien immobilier d’une valeur bien supérieure à celle de votre apport.

L’investissement s’avère rentable dès lors que le taux d’intérêt du prêt immobilier est inférieur à celui du taux de rendement de votre investissement. Or en France, le taux d’emprunt moyen est actuellement de 2.82 %, et le taux moyen d’un investissement locatif est estimé à 5.9 %. Soit un différentiel positif de 3.08 %.

En outre, l’effort d’épargne pour un investissement locatif est bien moins élevé que dans le cadre de la résidence principale. En effet, vous financerez une fraction ou l’intégralité de la mensualité avec les loyers. C’est d’ailleurs pour cette raison que les banques acceptent facilement de financer des investissements locatifs.

Vous pensez que votre salaire est insuffisant pour acheter de l’immobilier ? Pour calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum qu’elles accepteront de vous prêter, les banques tiennent compte :

  • De votre situation professionnelle : elle est essentielle dans la prise en compte des revenus. Un emprunteur en CDI période d’essai expirée, par exemple, voit ses salaires comptabilisés à 100 %. Pour un emprunteur travailleur indépendant, les banques effectuent une moyenne des revenus sur 3 ans ;
  • De votre apport personnel : il est possible d’emprunter sans apport, mais vous devez disposer d’un reste à vivre élevé. Celui-ci désigne l’argent qui reste sur votre compte une fois l’intégralité de vos charges payées, mensualités du prêt inclus. Sinon, il est d’usage d’apporter 10 % du montant de l’emprunt, pour financer les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier pour le montage de l’offre de prêt…) ;
  • Des revenus de l’investissement : la banque tient compte des loyers de l’investissement à venir. Elle comptabilise ainsi 70 % des loyers futurs, les 30 % non comptabilisés représentent la marge d’erreur prise en compte par la banque ;
  • De vos charges : entrent dans cette catégorie les dépenses comme les pensions alimentaires ou les impôts ;
  • Du taux d’endettement : vos charges mensuelles, échéances du prêt incluses, ne doivent pas représenter plus de 35 % de vos revenus.

Exemple d’investissement avec un salaire de 2 000€/mois

Vous êtes en CDI.

Vous gagnez 2 000 euros nets par mois.

Vous disposez d’un apport de 10 000 euros.

Vous souhaitez acheter un T2 de 40m2 à Saint-Herblain, dans la périphérie de Nantes.

  • Prix moyen d’achat au mètre carré : 3 100 euros
  • Loyer moyen au mètre carré : 13 euros.

Soit un budget d’achat de 124 000 euros et la possibilité de louer le logement à 520 euros par mois.

Pour rester dans le taux d’endettement de 35 %, votre mensualité ne doit pas excéder 35 % de votre salaire + 70 % des loyers encaissés, soit 35 % x 2364 = 827 euros.

Avec un taux d’intérêt à 2.83 % et un taux d’assurance de 0.09 %, vous pouvez emprunter jusqu’à 150 199 euros sur 20 ans.

À savoir : l’investissement locatif est le seul pour lequel vous pouvez emprunter pour acheter. À l’inverse, vous n’obtiendrez jamais de prêt des banques pour réaliser un investissement en Bourse.

Mythe 2 – Je suis trop jeune pour investir dans l’immobilier

Autre mythe de l’investissement locatif : les jeunes ne peuvent pas acheter de l’immobilier. Au contraire ! Plus vous commencez jeune, plus vous avez de chances de vous constituer un patrimoine immobilier d’envergure.

Certes, vous disposez de revenus moins importants à 18 ans qu’à 40 ans. Mais rappelez-vous : les loyers futurs sont comptabilisés dans le calcul de la capacité d’emprunt et permettent de compenser un salaire un peu bas.

En outre, les jeunes bénéficient de conditions d’emprunt et d’assurance plus avantageuses. Les banques se montrent plus souples vis-à-vis de leur taux d’intérêt, car elles savent que vous allez sans doute, à court ou moyen terme, souscrire d’autres produits chez elles : assurance vie, PEA, livrets réglementés… Elles vous habillent tout simplement et c’est dans la plupart des cas pour vous aider à préparer votre avenir financier.

S’agissant de l’assurance de prêt, le taux d’assurance varie en fonction de certains critères, le plus déterminant étant celui de l’âge. Statistiquement, plus vous êtes jeune, plus vous êtes en bonne santé et moins vous avez « de chances » de tomber malade. Vous bénéficierez ainsi d’un taux d’assurance très bas, profitez-en !

Enfin, en vous lançant tôt dans l’immobilier, vous profitez de la capitalisation des intérêts, grâce à laquelle vous pourrez réaliser plusieurs projets immobiliers successivement. Au moment où vous aurez soldé votre crédit immobilier, vous disposerez de revenus plus conséquents et vous pourrez vous lancer dans un ou plusieurs autres projets immobiliers.

Votre capacité d’emprunt se révèle trop faible pour l’achat d’un logement ? Vous pouvez commencer par un garage ou une cave ou encore des parts de SCPI. L’important n’est pas l’envergure de l’achat immobilier, mais bel et bien d’oser se lancer ! Le reste suivra.

Mythe 3 – Il est trop tard pour se lancer dans l’immobilier

C’est une autre idée reçue, car il n’est jamais trop tard pour bien faire et pour se lancer dans l’investissement locatif. Il n’existe pas d’âge limite pour emprunter, la seule condition étant de trouver une assurance emprunteur qui vous protège jusqu’au remboursement du capital emprunté. Or les assurances en délégation acceptent les profils de plus de 70 ans.

Par ailleurs, plus vous avancez dans votre carrière professionnelle, plus vos revenus sont élevés. Vous n’aurez donc aucune difficulté à assumer la mensualité de crédit. Vous avez aussi l’option de souscrire ce que l’on appelle un prêt à paliers, avec des mensualités dégressives au fil du temps, si par exemple vous serez en retraite avant de solder l’emprunt.

S’agissant de la garantie, si aucun organisme de cautionnement n’accepte votre dossier du fait de votre âge, il reste possible de mettre en place une hypothèque sur le bien acheté.

Mythe 4 – Il faut être propriétaire de la résidence principale pour investir en locatif

Vous pouvez tout à fait investir en locatif avant d’être propriétaire de la résidence principale. Généralement, pour l’achat de la résidence principale, on recherche un bien de grande superficie, qui mobilise toute la capacité d’emprunt et rend difficile, voire impossible une deuxième acquisition pour le locatif.

Par ailleurs, l’achat de la résidence principale suppose d’être stable professionnellement et affectivement. En effet, si vous la revendez avant 5 ans pour, par exemple, une mutation professionnelle, vous n’aurez pas rentabilisé les coûts d’acquisition. Vous aurez perdu de l’argent. Il est d’ailleurs coutume de dire que la résidence principale est un passif (elle ne vous rapporte rien, c’est du pur confort et vous coûte de l’argent), tandis qu’un investissement locatif est un actif (vous percevez des loyers).

Gardez à l’esprit que rien n’est figé dans le temps, une résidence principale peut également se transformer en investissement locatif si vous le décidez !

Mythe 5 – Le risque d’impayés est trop grand dans l’investissement locatif

Dernier mythe de l’investissement locatif : on s’expose trop fortement au risque d’impayés. En réalité, ce risque s’avère assez faible et il est possible de s’en prémunir.

Stable, le taux d’impayés s’élève seulement à 2 % en France. C’est très peu, et vous pouvez vous en protéger. Trois possibilités :

  1. Exiger une caution solidaire : un proche du locataire se porte garant du paiement du loyer. Vous pouvez l’actionner en paiement dès le premier impayé, sans même passer par le locataire. Le garant devra alors s’acquitter du loyer, à charge pour lui de se retourner contre le locataire ;
  2. Souscrire une garantie Visale : proposée gratuitement par Action Logement, elle vous couvre à hauteur de 36 mois d’impayés. Toutefois, elle est réservée à certains locataires (critère d’âge, loyer maximum de 1300 euros en région ou de 1500 euros en Île-de-France…) ;
  3. Souscrire une assurance garantie des loyers impayés : la GLI couvre les loyers impayés en fonction de ce que vous négociez au contrat. Elle peut aussi vous indemniser en cas de perte de loyers du fait de la réalisation de travaux, du décès ou du départ du locataire sans préavis.

Mais rien ne remplace une sélection rigoureuse du locataire ! Demandez un contrat de travail pour connaître la situation professionnelle du candidat, une fiche de paie et un avis d’imposition. Vous pouvez utiliser le numéro fiscal du candidat pour vérifier la cohérence entre le montant porté sur la fiche de paie et le montant de l’imposition. N’hésitez pas à faire votre investigateur pour vérifier la cohérence des informations et des documents que vous aurez rassembler auprès de votre candidat(e).

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