Leçon 2 – Quand est-ce le bon moment pour investir?

C’est toujours le bon moment pour investir dans l’immobilier ! L’amour des Français pour la pierre, considérée comme une valeur refuge, se traduit par la hausse constante des prix de l’immobilier depuis 25 ans. Outre la valorisation du bien sur le long terme, nous allons voir dans cette seconde leçon qu’un investissement locatif s’avère aussi être une excellente idée, comme en témoigne la progression des loyers sur la même période.

L’évolution moyenne des prix immobiliers sur 25 ans

Selon la base de données BIEN des notaires de Paris, au premier trimestre 1998, le prix au mètre carré dans le premier arrondissement était de 3 010 euros. 25 ans plus tard, il est passé à 14 700 euros. Soit 388 % d’augmentation !

Et la capitale est loin d’être un cas isolé, d’autres grandes métropoles ont vu leur prix exploser sur ce quart de siècle, comme Bordeaux (+248%), Lyon (+203%) ou encore Toulouse (+198 %).

En moyenne, sur 25 ans, toutes villes confondues, le prix de l’immobilier a triplé. Sur l’année 2022, il a progressé de +4.8 %.

Parmi les facteurs qui expliquent cette augmentation :

👉 Les évolutions démographiques, qui raréfient l’offre : nombre de naissances, vieillissement de la population, séparations et divorces ;
👉 L’augmentation des coûts de la construction neuve et le manque de foncier disponible ;
👉 Les taux d’intérêts bas des prêts immobiliers, qui entraîne une amélioration de la capacité d’emprunt ;
👉 L’attractivité des villes et zones urbaines. À noter que plus la concentration urbaine est importante, plus le prix au mètre carré augmente ;
👉 La progression de la qualité des logements.

L’évolution moyenne des loyers sur 25 ans

30 % : c’est le taux d’augmentation moyen des loyers en France sur 25 ans, soit une moyenne de 1.9 % par an. Sur la même période, l’inflation croît de 1.4 % par an.

Si cette augmentation est plus faible que celle des prix immobiliers, c’est parce que l’État français a mis en place plusieurs mesures protectrices des locataires au cours des dernières années :

👉 L’instauration d’un nouvel indice de révision des loyers (2006) : l’indice de référence des loyers est depuis indexé sur l’indice des prix à la consommation, et non plus sur l’indice des coûts à la construction. Ce dernier dépend en effet trop fortement de variations des prix des matières premières ;
👉 L’encadrement des loyers dans les zones tendues (dès 2015) ;
👉 La réduction des loyers de solidarité dans le logement social (2018) ;
👉 L’encadrement des loyers des dispositifs de défiscalisation (loi Pinel et Denormandie).

Voici un exemple concret de la hausse des loyers en 25 ans sur la ville de Lyon, établi grâce au calculateur de l’INSEE. En 1998, le loyer s’établissait à 56 francs du mètre carré, soit 12.23 euros. Aujourd’hui, il est en moyenne de 17 euros du mètre carré. Soit 39 % d’augmentation !

Combien un investissement locatif vous rapportera-t-il sur 20 ans ?

Petit rappel : pour calculer le taux de rendement brut d’un investissement locatif, vous devez appliquer la formule suivante : loyer annuel / prix de revient x100. 

Si vous souhaitez connaître la rentabilité nette de votre investissement, vous devez ajouter vos charges et vos impôts : loyer annuel – impôts et charges / prix de revient x100

Mettons que vous souhaitiez investir à Angers.

  • Acquisition d’un studio de 20m2
  • Prix d’achat : 82 320 euros
  • Prix de location : 360 euros
  • Taux d’emprunt à 1.35 %
  • Mensualité : 387 euros
  • Apport : 8 300 euros
  • Durée d’emprunt : 20 ans
  • Taux de rendement brut : 6.9 %

✅ Rentabilité brute : 4.8 %
✅ Rentabilité nette : 4.1 %
✅ Prix de revente auprès 20 ans : 122.323 euros (soit une plus-value de 52 %)

🤑 Bénéfice net de l’opération (après impôts) : 89 522 euros.

Simulateur d’Investissement Locatif

Pour estimer le bénéfice d’un investissement locatif dans une ville, utilisez notre simulateur d’investissement locatif.

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