Leçon 6 – Bien choisir son notaire

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Toute vente immobilière passe obligatoirement par un notaire, que vous achetiez via une agence immobilière, de particulier à particulier, ou via une SCI. Les notaires ont le monopole des transactions immobilières, vous ne pourrez donc pas vous passer de lui pour la signature de l’acte de vente.

Cependant, vous pouvez aussi vous adresser à lui dès le début de vos recherches d’achat, et notamment au moment de la signature de l’avant-contrat (aussi appelé promesse ou compromis de vente). On vous explique ce que vous devez savoir sur son rôle, comment bien choisir son notaire, et les options à votre disposition. 

Pourquoi signer la promesse de vente avec un notaire ? 

Vous n’êtes pas obligé de faire appel à un notaire pour la signature de la promesse de vente. Il s’agit d’un avant-contrat à la vente, ce n’est donc pas encore le moment de la transaction. Ainsi, vous pouvez vous contenter de signer le contrat établi par l’agent immobilier, ou même par le propriétaire si vous achetez sans intermédiaire. 

Cette dernière solution est souvent déconseillée car vous réglez environ 10 % du prix du bien à cette étape, et si vous versez cette somme directement au vendeur, vous aurez des difficultés à la récupérer si vous vous désistez de la vente pour une raison x ou y. 

L’agent immobilier est un professionnel du marché immobilier, mais ce n’est pas un expert juridique. Même s’il connaît très bien la majeure partie des documents nécessaires à la rédaction de la promesse de vente, il n’a pas l’oeil du notaire, sa connaissance juridique et sa précision pour repérer les éventuels problèmes concernant le bien. Il est ainsi recommandé de passer par un notaire dès cette étape. 

Rassurez-vous, quel que soit le moment où vous décidez de faire intervenir votre notaire, ses frais ne changent pas ! Vous pouvez donc vous tourner vers lui les yeux fermés. De toute manière, les documents qu’il analyse pour la rédaction de la promesse de vente sont forcément analysés également au moment de la rédaction de l’acte de vente. Il s’agit donc juste de “déplacer” le moment où il étudie ces documents. 

En faisant rédiger la promesse de vente par le notaire, vous êtes certain que le contrat est propre d’un point de vue juridique. Par ailleurs, son rôle est de vous expliquer en détail la vente que vous effectuer, il va donc pouvoir répondre à vos différentes questions. Enfin, en cas de doute, il vaut mieux s’adresser à votre notaire pour la rédaction de clauses suspensives supplémentaires. En effet, les contrats rédigés par les agents immobiliers sont souvent standard et ne prennent pas en compte certaines spécificités. Votre notaire peut vous aiguiller et indiquer quelles clauses suspensives sont nécessaires dans votre cas.

Faut-il avoir un ou deux notaires pour sa vente ?

Le vendeur va forcément avoir son propre notaire, puisqu’il en a déjà un du fait de son achat. Cependant, vous n’êtes pas obligé d’avoir le même que lui, et vous pouvez choisir un notaire de votre côté. A noter cependant que cela peut légèrement compliquer la prise de rendez-vous puisque vous ajoutez un interlocuteur dans la boucle, mais les ventes sont prévues suffisamment à l’avance pour que cela ne soit pas problématique.

Par ailleurs, en choisissant deux notaires, vous n’augmentez pas les frais de notaire, il n’y a donc pas de raison de se priver !

Comment choisir son notaire ?

Les critères du bon notaire

  • sa proximité : vous allez faire quelques déplacements chez lui, autant qu’il soit proche de chez vous. Notez qu’un notaire travaille généralement dans sa zone géographique : un notaire parisien ne gère pas la vente d’un bien situé en Alsace, même si dans les faits rien ne l’en empêche. 
  • sa disponibilité : de même, pour que la vente ne prenne pas de retard, il est bon de pouvoir avoir un notaire disponible, d’autant plus si vous souhaitez signer la promesse de vente avec lui.
  • son rapport aux outils numériques : afin de faciliter la prise de contact et pour vous éviter des déplacements inutiles, voyez s’il permet de prendre rendez-vous en ligne, s’il propose des rendez-vous en visioconférence, ou même la signature d’un acte authentique de vente dématérialisé (l’acte authentique électronique à distance, ou AAED, qui a la même valeur juridique qu’un acte signé en présentiel).
  • sa pédagogie : les notaires sont connus pour utiliser un jargon professionnel très compliqué, et pour perdre une bonne partie de leurs clients dans leurs explications. Or, il est important que vous compreniez bien les points qu’il soulève et que vous n’ayez pas peur de lui poser les bonnes questions. La pédagogie est donc clé pour que vous viviez une bonne expérience d’achat. 

Comment trouver un notaire ?

Souvent, pour cette profession, les recommandations et le bouche à oreille sont les canaux d’acquisition favoris. Cependant, si vous le souhaitez, vous pouvez aussi chercher dans le registre des notaires celui qui est le plus proche de chez vous ou qui vous inspire le plus confiance. Vous pouvez aussi demander conseil à votre agence immobilière ou à votre courtier immobilier, qui ont forcément des contacts à vous donner. Enfin, vous pouvez vous fier aux avis et recommandations sur Google, même s’il est bon de garder en tête que ces sujets sont particulièrement émotionnels et que la plupart des personnes laissent un avis lorsqu’ils sont mécontents du service. 

Que faut-il vérifier sur sa promesse de vente ?

Enfin, même si vous confiez la rédaction de la promesse de vente à votre notaire, il est toujours bon d’être attentif à certains points : 

Le délai d’obtention du prêt immobilier

Généralement on accorde un délai de 2 à 3 mois pour obtenir son prêt. A noter qu’un délai de 2 mois est considéré comme court. Même si vous pouvez souvent décaler la date de la signature si vous êtes encore en attente d’un retour de la banque, il est souvent conseillé d’aller vers la date la plus large pour l’obtention du crédit. Si vous l’avez avant, tant mieux ! Mais sinon, cela permet d’éviter un stress inutile. 

Les conditions suspensives

Ce sont toutes les conditions qui peuvent faire annuler la vente et qui visent à vous protéger. Si l’une de ces conditions se réalise, vous n’avez pas besoin de verser d’indemnité compensatoire au vendeur pour l’abandon de l’achat. La clause la plus répandue est celle de l’obtention d’un prêt immobilier. Mais il peut aussi s’agir de la réalisation de travaux de la part du propriétaire, de l’obtention d’un permis de construire, ou encore de la fin d’un contrat de location. Concrètement, tout ce qui pourrait repousser votre achat ou justifier un abandon de votre part doit être indiqué dans ce document, afin que toutes les parties sont bien informées des conditions. 

Les coordonnées de votre notaire

Tous les notaires impliqués dans la vente doivent être notifiés sur la promesse de vente, même si vous n’avez pas encore sollicité le vôtre. Cela permet d’avoir un double regard sur les documents et l’acte de vente, ce qui est toujours bon à prendre ! 

Les décomptes des charges de copropriété

Si vous n’avez pas eu ce document avant, il est important que vous l’ayez au moment de la signature de la promesse. Cela permet de connaître le montant des charges annuelles que vous devez au Syndic. En effet, les montants sont élevés et ont un impact important sur votre rendement, ce n’est pas une information secondaire. Pour plus de précisions, demandez au moins les 3 derniers décomptes de charges.

Les différents diagnostics techniques

Tout comme le décompte de charges, vous pouvez demander ces documents avant la rédaction de la promesse de vente. Au plus tard, vous devez les avoir le jour même pour avoir le temps de bien les analyser. Vous disposez d’un délai de 10 jours de rétractation après la signature de l’avant-contrat. Profitez de ce temps pour étudier tous les documents en détails et vous assurer que votre investissement est profitable et correspond à votre projet. 

Les diagnostics techniques comprennent entre autres le diagnostic de performance énergétique, le rapport Carrez, le diagnostic électrique, la présence d’amiante ou de plomb… de quoi vous faire changer d’avis si vous voyez des anomalies, et c’est bien normal. 

Ainsi, vous pouvez faire confiance aux professionnels qui vous entourent pour la rédaction de tous ces documents, mais il est toujours bien d’y réfléchir également à tête reposée.  

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