Leçon 5 – Les dispositifs contraignants

L’investissement immobilier peut parfois être un peu contraignant. Cela répond d’une volonté des pouvoirs publics de faire en sorte que cela ne tourne pas en défaveur des locataires. En tant que propriétaire, vous ne pouvez donc pas faire tout ce dont vous avez envie, car certains dispositifs contraignants existent. Pour rester dans le cadre de la loi, il convient donc de les connaître afin de ne pas faire d’erreur. 

La location meublée touristique

Si vous souhaitez acheter un logement pour le louer à des touristes, vous devrez respecter des contraintes. Cela est notamment valable pour la location via AirBnB. 

Si vous souhaitez louer votre résidence principale, sachez que vous ne pouvez pas la louer plus de 120 jours par an.

Même dans le cas où vous louez une résidence secondaire, vous devez aussi respecter certaines règles. Par exemple, un même locataire ne peut pas résider plus de 90 jours d’affilée dans un logement de tourisme. Vous devez par ailleurs vérifier que la copropriété n’interdit pas ce type de location.  

D’un autre côté, il est obligatoire de déclarer votre logement en mairie pour avoir un numéro d’enregistrement. Cela fait suite à des effets inflationnistes des prix des logements en raison d’une “massification” des investissements de ce type. Certaines villes ont donc décidé d’encadrer la pratique. Sans ce numéro, vous risquez une amende de 50 000 € par logement. L’astreinte peut s’élever à 1000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.

La loi climat et le DPE

Pour atteindre la neutralité carbone en 2050, la nouvelle loi Energie et Climat impose des contraintes pour le secteur de l’immobilier. Le but est de limiter les émissions de gaz à effet de serre des logements, et donc de travailler notamment sur la performance énergétique des appartements et des maisons. 

Cette loi est contraignante pour les propriétaires bailleurs puisqu’elle impose de faire des travaux de rénovation importants dans les prochaines années. S’il est désormais interdit de louer des passoires thermiques, l’interdiction va s’étendre progressivement aux logements dont la performance énergétique est en dessous de E. 

Dès 2025, il sera interdit de louer des logements correspondant aux étiquettes les plus basses (G). Mais cette contrainte s’accompagne également d’aides à la rénovation pour permettre aux propriétaires bailleurs d’effectuer ces travaux sans que cela ne soit trop lourd financièrement. Des bonus sont par ailleurs accordés pour les rénovations permettant d’augmenter significativement la performance énergétique, ainsi que pour les logements les plus vertueux (classés A et B).

En 2028, la location sera interdite pour les étiquettes F. Et en 2034, les logements classés E. Cela laisse donc le temps aux propriétaires de faire les travaux nécessaires : 

L’encadrement des loyers

Enfin, vous ne pouvez pas appliquer le loyer que vous souhaitez pour votre logement. En zone tendue, vous devez ainsi respecter des plafonds de loyer à ne pas dépasser. A noter que certaines villes répondent également à des encadrements spécifiques car la demande en logements est particulièrement élevée. C’est le cas de Lille, Paris, Hellemmes, Lomme, les villes de Plaine commune, Lyon, Villeurbanne, les villes de Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux. 

Dans ces zones, vous devez appliquer un loyer compris entre deux valeurs de référence, le loyer minoré et le loyer majoré. Ces montants varient en fonction du type de logement (vide ou meublé), du nombre de pièces par logement, ainsi que de l’époque de construction du logement. Vous pouvez appliquer un complément de loyer si le logement correspond à certaines caractéristiques qui le justifient. Dans ce cas, le bail doit faire clairement état du loyer de base et du complément de loyer, ainsi que les raisons qui le justifient. 

Ainsi, vous ne pouvez pas improviser la mise en location de votre logement, qu’il s’agisse de locations de courte, de moyenne ou de longue durée. 

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