L’investissement locatif peut répondre, comme nous l’avons vu, à divers objectifs : réduction d’impôts, développement du patrimoine, préparation de la retraite ou simple complément de revenus. Pour optimiser ces investissements, il est important de choisir le régime fiscal le mieux adapté à votre situation. Voici une antisèche fiscale pour vous aider à faire le bon choix !
Investir en nom propre
Investir en nom propre implique que vous êtes responsable de l’achat du bien, de son exploitation, des déclarations fiscales, et vis-à-vis des locataires et de l’administration fiscale. Ce type d’investissement vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux tels que le dispositif Pinel, et l’impôt sur le revenu résultant des revenus locatifs est généralement plus avantageux qu’en SCI.
Il existe plusieurs régimes fiscaux pour les locations en nom propre :
Location nue
Les revenus sont imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous pouvez opter pour le régime Micro-Foncier si votre revenu brut annuel est inférieur à 15 000 euros, ou pour le régime réel simplifié si votre revenu brut foncier annuel excède 15 000 euros.
Location meublée – LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
La location meublée permet de bénéficier d’abattements fiscaux intéressants et de déduire les charges liées à la location. Le régime LMNP est accessible aux particuliers, qui peuvent choisir entre le régime micro-BIC (si les recettes sont inférieures à 70 000 euros) et le régime réel (si les recettes sont supérieures à 70 000 euros ou si vous souhaitez déduire précisément vos charges et amortissements comptables).
Location meublée – LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
Le statut LMP est réservé aux investisseurs dont les revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Ce statut permet de déduire un pourcentage plus élevé des charges locatives, mais il est assujetti au régime de la sécurité sociale des travailleurs indépendants, avec un taux de cotisations sociales compris entre 35 et 40% des bénéfices.
Investir en SCI (Société Civile Immobilière)
La SCI est une société constituée d’au moins deux associés qui mettent en commun des biens immobiliers. Deux régimes fiscaux sont possibles pour les SCI :
SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
Dans ce régime, les bénéfices imposables sont répartis entre les associés et taxés selon le barème de l’IR sur leur propre déclaration. Les intérêts d’emprunt, les dépenses de travaux, les frais de gestion et les assurances sont déductibles.
SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
Les bénéfices imposables sont taxés directement auprès de la société, avec un taux d’imposition fixe dépendant du montant du chiffre d’affaires annuel. Ce régime permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce à la déduction des charges et des amortissements. Toutefois, il est important de noter que les dividendes versés aux associés sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
En conclusion, le choix du régime fiscal pour votre investissement locatif dépend de plusieurs facteurs tels que le montant des revenus locatifs, le type de location (nue ou meublée), et la structure juridique de l’investissement (nom propre ou SCI).
Récapitulatif des régimes fiscaux pour l’investissement locatif :
- Location nue : BIC (Micro-Foncier ou régime réel simplifié)
- Location meublée – LMNP : micro-BIC ou régime réel
- Location meublée – LMP : régime réel et cotisations sociales
- SCI à l’IR : imposition des bénéfices sur les associés
- SCI à l’IS : imposition des bénéfices au niveau de la société
N’oubliez pas que chaque situation est unique et qu’il est essentiel de bien vous renseigner et de consulter un expert avant de prendre une décision. Cette antisèche est une première étape pour vous aider à comprendre les différents régimes fiscaux et à choisir celui qui convient le mieux à votre projet d’investissement locatif.
