Leçon 1 – Pourquoi investir en immobilier locatif ?

L’investissement immobilier locatif présente de nombreux avantages tels qu’un revenu supplémentaire régulier ou encore des avantages fiscaux intéressants. Bien qu’il soit important de garder à l’esprit les risques potentiels liés à l’investissement immobilier, dans cette première leçon nous allons voir qu’ils peuvent être évités avec une bonne planification et une gestion appropriée.

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

L’investissement locatif est une stratégie d’investissement immobilier dans laquelle un investisseur achète une propriété pour la louer à des locataires. L’objectif principal de cet investissement est de générer un flux de revenus passifs à partir du loyer perçu, tout en obtenant également un potentiel de plus-value immobilière à long terme.

Cet investissement immobilier peut porter sur un logement à usage d’habitation (appartement ou maison, immeuble de rapport), mais aussi sur une dépendance (parking) ou un bien à usage professionnel (bureau, local commercial…).

L’investissement locatif peut aussi être indirect : c’est le cas par exemple lorsque vous achetez des parts de SCPI. Vous entrez au capital d’une société immobilière qui achète et loue un patrimoine, vous en percevez des loyers sans être directement propriétaire des biens.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Préparer sa retraite
Se constituer un patrimoine
Financer à crédit
Réduire ses impôts
Donner un coup de pouce à ses proches

1. Investir dans l’immobilier locatif, pour réparer sa retraite

L’arrivée en retraite occasionne une perte de revenus. Si vous investissez suffisamment tôt, vos prêts immobiliers seront remboursés pendant votre vie active. Les loyers que vous percevrez constitueront ainsi des revenus complémentaires qui vous permettront de conserver votre pouvoir d’achat. Il y a également une autre possibilité : reprendre le logement pour l’occuper gratuitement ou encore le revendre pour en percevoir un capital. Tout dépendra de vos projets futurs.

2. L’investissement locatif, pour se constituer un patrimoine

Une fois que vous avez réalisé un premier investissement locatif, vous percevez des loyers. Si ceux-ci sont supérieurs à la mensualité d’emprunt, vous dégagerez des revenus de type « cashflow » qui peuvent à leur tour être affectés à un autre achat immobilier. Le patrimoine immobilier que vous vous constituez pourra ensuite être transmis à vos héritiers.

3. L’investissement locatif, le seul placement qui peut être financé à crédit

Les banques n’acceptent pas de financer les placements en Bourse. En immobilier locatif, grâce à l’effet levier du crédit, vous devenez propriétaire d’un patrimoine avec un apport initial assez faible, et les mensualités de votre crédit sont remboursées
partiellement ou intégralement par les loyers. L’effet de levier vous permet d’investir avec l’argent de la banque !

4. L’investissement locatif, pour réduire ses impôts

En optant pour le régime fiscal du réel en location nue ou en location meublée, vous pouvez déduire des charges de vos revenus locatifs et ainsi diminuer votre fiscalité. Vous pouvez aussi obtenir une réduction d’impôt si vous optez pour un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel.

5. Investir en locatif, pour donner un coup de pouce à ses proches

Dans certaines villes attractives et en tension foncière, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, il devient de plus en plus difficile de se loger, et de se loger moyennant un loyer maîtrisé. Vous pouvez proposer votre bien locatif à vos proches (parents, enfants) et leur permettre ainsi de disposer d’un logement avec un loyer attractif.

Quels sont les risques de l’investissement locatif ?

En mettant en location un bien immobilier, vous vous exposez :
Au retard ou à un impayé de loyer, qui met à mal la rentabilité de l’investissement locatif ;
À des dégradations immobilières ou du mobilier.
Vous pouvez vous tromper sur le montant du loyer. S’il est insuffisant, il impactera négativement votre taux de rendement. Enfin, à l’issue de l’opération, vous éprouviez des difficultés à revendre le bien ou que la plus-value escomptée se transforme en
réalité en moins-value.

La carence et la vacance locatives
La carence locative, c’est le temps qu’il vous faut pour trouver votre premier locataire. La vacance, la période entre deux locataires. Si vous avez mal sélectionné l’emplacement du bien, vous pouvez avoir du mal à le louer par exemple parce qu’il
existe un déséquilibre entre l’offre et la demande sur votre secteur.

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