Leçon 3 – Les régimes d’imposition pour une location meublée

Il existe deux régimes différents d’imposition quand vous souhaitez louer votre bien en non-meublé : le régime réel et le micro-BIC. Cet article a pour but de vous expliquer ce qu’impliquent ces deux régimes, ainsi que leurs différences, afin de déterminer le régime d’imposition le plus intéressant pour vous. 

Le régime micro-BIC

Le régime micro-foncier est un régime de déclaration simplifié qui permet de bénéficier d’un abattement automatique sur les revenus en compensation des charges de propriétaire. Il dépend cependant d’un plafond de revenus, et n’est pas toujours le régime le plus intéressant. Le cas échéant, vous pouvez choisir de déclarer vos revenus sous le régime réel.

Pour les locations meublées, vos revenus à l’année ne doivent pas dépasser les plafonds suivants afin de bénéficier du régime micro-foncier : 

  • 72 600 € pour une location meublée classique ;
  • 176 200 € pour du meublé de tourisme classé ou des chambres d’hôte ;

Dans le cas du meublé classique, vous bénéficiez alors d’un abattement automatique de 50 %. Dans les autres cas, vous bénéficiez d’un abattement de 71 %. Cet abattement représente les charges de propriétaire, vous n’avez donc aucune charge à retirer de votre déclaration. C’est ce qui rend cette déclaration plus simple que celle au régime réel, mais qui peut aussi ne pas être intéressante si vous avez des charges importantes. 

Les revenus de la location meublée sont à déclarer en tant que “Bénéfices Industriels et Commerciaux” (BIC). Le montant imposable est automatiquement calculé par l’administration après application de l’abattement, avant d’être ajouté à vos autres revenus imposables répondant du barème progressif de l’impôt sur le revenu.  

Vos revenus sont également soumis aux cotisations sociales, qui s’élèvent à un taux de 17,2 %. Ce montant s’ajoute au montant des impôts sur le revenu. 

A noter que vous devez déclarer les revenus que vous tirez de toute location meublée, même la location temporaire d’une pièce de votre appartement, type Air BnB, si les revenus dépassent 702 € TTC par an. En dessous de ce montant, vous en êtes exonéré. 

Le régime réel

Vous devez déclarer vos revenus tirés de la location au régime réel si vous dépassez les plafonds pour le régime micro-foncier, mais vous pouvez également choisir ce régime si cela vous arrange. Mais cela suppose que vous teniez une comptabilité, qui doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Si vous avez des doutes sur vos capacités à tenir une telle comptabilité, vous pouvez faire appel à un expert comptable. Vous déposez alors une déclaration de résultat (formulaire n° 2031), ainsi que les documents complémentaires tels que le bilan comptable, le compte de résultats etc). 

A noter que si vous optez pour le régime réel, vous pouvez revenir au régime micro-foncier l’année suivante. Vous devez cependant en faire la demande, sinon le régime réel est appliqué automatiquement. 

La déduction des charges avec le régime réel

L’avantage du régime réel est que vous pouvez déduire certaines charges du calcul de vos revenus. Il n’y a pas de liste indicative, mais vos charges doivent répondre aux critères suivants : 

  • être liées directement à l’exploitation de la location ;
  • correspondre à une charge effective, documents à l’appui (en d’autres termes : conservez vos factures !) ;
  • être comprises dans l’exercice dans lequel elles ont été engagées (vous ne pourrez pas déduire des charges de 2023 sur votre déclaration de 2022); 

La déduction de l’amortissement avec le régime réel

Un autre avantage du régime réel en meublé est que vous pouvez déduire l’amortissement du prix d’achat des meubles. Vous devez les inscrire à l’actif du bilan : on parle alors d’actif immobilisé. Cela signifie que tous les ans, vous prenez en compte la perte de valeur des meubles que vous avez achetés, du fait du temps et de l’usage. Cette déduction est cependant limitée, afin que l’amortissement ne puisse pas créer de bénéfice via du déficit. Cependant, le montant de l’amortissement non déclaré peut alors être reporté sans limite de durée

Par exemple : 

  • votre revenu à l’année est de 12 000 € ;
  • vos charges sont de 9 000 € ;
  • l’amortissement constaté est de 4 000 € ;

Vous pouvez déclarer 12 000 – 9 000 = 3 000 € d’amortissement. Les 1 000 € restants peuvent être déductibles les années suivantes. 

Loueur en meublé professionnel ou non professionnel ?

Attention, la professionnalisation de votre location n’a rien à voir avec le fait d’être un meublé “classique” ou un chambre d’hôte. Cela répond d’autres critères : 

  • les recettes annuelles pour l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
  • ce montant dépasse le montant des salaires soumis à l’impôt sur le revenu ;

En d’autres termes, vos revenus de locations sont plus importants que vos salaires !

Si vous êtes en meublé non professionnel, vous devez déclarer vos revenus dans la déclaration de revenus complémentaires. Si vous êtes un professionnel, vous les déclarez dans le cadre des “Revenus Industriels et commerciaux professionnels”. 

L’impact sur la déduction du déficit

Si vous êtes en LMNP, les déficits tirés de votre location meublée sont déductibles pendant 10 ans sur les revenus tirés d’une LMNP meublée. 

En tant que professionnel, le déficit tiré de la location meublée est imputable sur votre revenu global sans limitation de montant. Il peut être ainsi reporté pendant 6 ans. 

L’impact sur la plus-value immobilière

En tant que non professionnel, vos plus-values sont imposées comme pour les plus-values privées. Vous n’êtes donc pas imposable pour la plus-value sur la revente d’une résidence principale, mais vous êtes taxé à 36,2 % sur la plus-value de votre résidence secondaire ou d’une location. 

Si vous êtes professionnel, vous bénéficiez d’une exonération sur la plus-value à certaines conditions. L’activité doit être exercée depuis au moins 5 ans et la moyenne des revenus des deux années précédent la revente n’a pas excédé 90 000 €. 

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