Leçon 4 – Faire une offre

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Avant de commencer vos visites et de faire une offre, il est important de comprendre l’importance de l’offre d’achat. Il ne s’agit pas d’une étape à prendre à la légère, qui serait comme “poser une option” sur un bien. En réalité, il s’agit d’un engagement juridique que vous prenez auprès du vendeur : s’il accepte votre proposition, vous vous engagez à lui acheter le bien.

Il faut donc prendre quelques précautions avant de se lancer !

Avant de faire votre offre

En fonction du bien que vous visitez et de l’endroit où vous souhaitez acheter, vous allez devoir être plus ou moins réactif pour déposer votre offre. En zone tendue, souvent, on vous demandera de faire votre offre dès la fin de la visite. Il faut donc avoir déjà étudié quelques éléments au préalable : 

  • le prix du bien est-il dans la moyenne du marché ?
  • y a-t-il des travaux à faire, notamment une remise aux normes énergétiques ? (vous pouvez demander les DPE en amont de la visite à l’agent immobilier)
  • le montant total de votre budget, incluant le montant de l’apport et le montant maximum de l’emprunt

Cela vous permettra de faire rapidement le calcul pour savoir si vous pouvez effectivement financer ce bien, si vous pouvez négocier, et si vous pouvez effectuer les travaux que vous souhaitez. 

L’offre orale a-t-elle une valeur juridique ?

L’offre orale n’a pas de valeur juridique car vous ne pouvez pas la dater, à l’inverse d’une offre écrite. Or, pour le choix de l’acheteur, la question du temps est primordiale. En effet, légalement, le propriétaire est obligé d’accepter la première offre au prix qui lui est faite. En zone tendue, où il peut recevoir plusieurs offres au prix le même jour, il peut alors choisir entre les différents dossiers. 

Mais si vous faites une offre à l’oral, et qu’il reçoit d’autres offres à l’écrit, celles-ci auront la préséance car vous n’avez pas de possibilité de prouver que vous étiez le premier sur le coup. 

Cela signifie également que si vous souhaitez négocier, que ce soit à l’écrit ou à l’oral, il s’agit toujours d’un risque, sauf si vous savez que vous êtes le seul acheteur potentiel. Si vous savez que le bien est sur le marché depuis plusieurs mois, vous pouvez tenter votre chance. Vous pouvez d’ailleurs négocier à l’oral avec le propriétaire et l’agent immobilier, afin de trouver rapidement un prix sur lequel vous êtes d’accord, puis faire votre proposition officielle à l’écrit. Cela permet de gagner du temps au cours de la négociation, mais seul l’écrit a une valeur juridique. 

Offre d’achat écrite : les indispensables

Afin d’être valable, votre offre d’achat doit contenir certains éléments : 

  1. les noms et prénoms de tous les acheteurs
  2. les noms et prénoms des vendeurs
  3. la proposition de prix
  4. la description du bien : a minima sa nature (maison, appartement…), sa superficie et son adresse

Vous pouvez également indiquer les informations suivantes : 

  • la durée de validité de l’offre (généralement entre 5 et 10 jours)
  • la manière dont vous souhaitez financer l’achat (prêt immobilier, cash)
  • les clauses suspensives de la promesse de vente, c’est-à-dire les conditions à remplir pour que achetiez le bien : besoin d’un crédit, d’un permis de construire, de la vérification d’un document etc

A noter que ces conditions seront répétées au moment de signer la promesse ou le compromis de vente avec le notaire ou l’agent immobilier. Soyez donc attentif au moment de la signature, car ce document définit précisément les raisons pour lesquelles vous pouvez sortir de la vente sans payer de frais. 

Sachez également que si vous changez d’avis vous disposez dans tous les cas d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente ou du compromis. Cependant, c’est une pratique à éviter car elle met le vendeur et toutes les autres personnes impliquées dans la vente dans l’embarras. Ne faites une offre d’achat que si le bien vous plaît vraiment et que vous souhaitez l’acheter, ne le considérez pas comme une option en attendant de trouver mieux ! 

Les documents à analyser lorsque vous faites une offre

Au moment de faire votre offre, il est recommandé d’avoir eu certains documents sous les yeux pour vous assurer que vous prenez une décision informée et éviter les mauvaises surprises. 

Notez bien que tous ces documents sont par la suite analysés par le notaire, soit au moment de la rédaction du compromis de vente si vous passez déjà par un notaire, soit lors de la rédaction de l’acte de vente. Il est recommandé de vous tourner vers un notaire le plus tôt possible, dès le début de vos recherches, car ce professionnel juridique pourra pointer du doigt les éléments qui prêtent à confusion. Cela permet de les régler au plus vite et de ne pas retarder la vente, ou bien d’éviter un achat non conforme à ce que vous imaginiez ! 

Voici donc les documents à demander au propriétaire et à l’agent immobilier au moment de faire votre offre d’achat : 

Le dossier de diagnostic technique 

  • plomb
  • électricité
  • loi Carrez
  • détecteur de fumée
  • Amiante
  • DPE
  • état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT)

Pour une copropriété

  • le règlement de copropriété et ses modifications
  • les 3 derniers PV d’Assemblée Générale (AG)
  • le pré-état daté pour connaître les informations administratives et financières de la copropriété, et de votre lot en particulier
  • le carnet d’entretien
  • le dernier appel de charges

Pour un appartement en location

  • le contrat de bail et l’état des lieux si le logement est déjà loué
  • l’attestation de valeur locative

Concernant le bien

  • la taxe foncière
  • la liste des travaux effectués et leur facture et assurance
  • l’état de l’assainissement
  • le titre de propriété et le nombre de jeux de clés
  • le prix et l’état des meubles
  • les factures d’eau, d’électricité, de gaz

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