Leçon 4 – Les dispositifs de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisations sont mis en place pour inciter les ménages Français à investir dans l’immobilier afin de créer les logements dont la population en croissance a besoin. Il s’agit donc de mettre en place des avantages fiscaux afin que l’augmentation du patrimoine ne se reflète pas entièrement au niveau des impôts. Cela permet d’inciter les Français à se tourner vers l’immobilier plutôt que d’autres formes d’investissement.

Pour en bénéficier, chaque dispositif fiscal répond à des conditions particulières.  Il faut cependant savoir que l’ensemble de ces niches fiscales est soumis à un plafond annuel de 10 000 € de réduction d’impôts, ce plafond est liée au fait générateur, c’est-à-dire le moment où votre passez chez le notaire pour votre premier investissement en défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf

Le dispositif Pinel

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation permettant de diminuer la valeur du bien sur la déclaration fiscale. Pour en bénéficier, vous devez louer votre logement neuf en nu sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, le montant de la défiscalisation augmentant avec la durée de location. Le dispositif Pinel est aussi soumis à des conditions de localisation et de plafonnement des revenus des locataires. 

Vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel pour deux logements maximum dans la limite de 300 000 € d’investissement par personne. 

Attention, cependant, ce dispositif est progressivement supprimé. Les avantages du dispositif diminuent ainsi en 2023, et vont complètement disparaître en 2024. On ne connaît pas encore les modalités du dispositif qui est amené à le remplacer. 

Le risque des investissements en Pinel concerne la vacance locative. Si vous ne parvenez pas à louer votre logement pendant plus de 12 mois, vous perdez les avantages du Pinel. Par ailleurs, un investissement en Pinel nécessite de faire quelques calculs au préalable, car le plafonnement des loyers est contraignant. Il convient donc de le prendre en compte pour évaluer la rentabilité de votre investissement. 

Le Pinel Outre-Mer

Le Pinel Outre-Mer permet de bénéficier des avantages du Pinel dans les zones Outre-Mer. Il est plus risqué mais présente également des possibilités de défiscalisation plus importantes

Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction de : 

  • 21,5 % pour une location de 6 ans ;
  • 26 % pour une location de 9 ans ;
  • 29 % pour une location de 12 ans ;

L’avantage est donc significativement plus important que pour le Pinel classique, car il est souvent considéré comme plus risqué du fait de la distance entre la métropole et l’Outre-Mer. 

Les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

La loi Denormandie

La loi Denormandie permet de bénéficier des avantages du Pinel dans l’ancien. Pour en bénéficier, vous devez acquérir un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation. Le but est de redynamiser les centres-villes. 

Le dispositif a été renouvelé pour l’année 2023, et pour en bénéficier vous devez répondre à différents critères : 

  • vous devez acheter un logement ancien et effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % de la valeur du bien ;
  • ces travaux doivent permettre d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ;
  • vous devez le louer pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
  • votre logement doit être situé dans l’une des 245 villes éligibles au dispositif ;

En fonction de la durée de location, vous bénéficiez d’une réduction de 12 % (pour 6 ans), de 18 % (pour 9 ans) ou de 21 % (pour 12 ans). 

Cette loi présente cependant quelques désavantages puisque le risque de vacance locative est plus élevé dans les zones répondant au dispositif. Par ailleurs, vous ne pouvez pas déduire le montant des travaux de vos revenus locatifs. 

La loi Malraux

La loi Malraux concerne les achats d’immeubles historiques dans le but de les rénover et de les louer. Pour en bénéficier, vous devez rénover la totalité de l’immeuble sous la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Vous devez par la suite le mettre en location pendant 9 ans minimum

Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôts calculée sur le montant des travaux allant de 22 % à 30 % pendant 4 ans (plafonné à 400 000 €). 

La loi Monuments Historiques

Si vous achetez un bien classé monument historique, vous pouvez déduire de vos revenus 50 % des charges foncières. Si vous ouvrez ce monument au public (au moins 50 jours par an), cette déduction s’élève à 100 %, vous pouvez également déduire le montant des travaux. Vous devez par ailleurs conserver ce bien pendant 15 ans, et les travaux doivent être supervisés par une Architecte des Bâtiments de France. 

Cet avantage fiscal s’adresse plutôt aux gros revenus.

La loi Censi-Bouvard

Pour en bénéficier, vous devez investir dans un bien meublé en résidence avec services (EHPAD, résidence étudiante etc), neuf ou en cours d’achèvement. Ce dispositif vous permet de déduire de vos impôts un pourcentage du prix de revente du bien. Vous pouvez également récupérer la TVA sur l’investissement. 

Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la livraison et vous devez en confier la gestion à une société professionnelle pendant au moins 9 ans. Vous devez par ailleurs louer le bien meublé et le déclarer sous le régime du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au moment de la déclaration d’impôts. 

Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction de 11 % du prix d’achat (dans la limite de 300 000 €). 

Louer en LMNP au régime réel

Grâce au régime LMNP, vous avez la possibilité de déduire vos charges des revenus tirés de la location. Pour pouvoir prétendre à ce régime fiscal vous ne devez pas gagner plus de 23 000 € de revenus avec la location, et cela ne doit pas représenter plus de 50 % de vos revenus (en incluant les salaires). 

Vous pouvez ainsi déduire les travaux, les taxes et les intérêts d’emprunts de vos revenus locatifs. Vous avez également la possibilité de déduire l’amortissement des meubles achetés pour l’investissement. 

Le déficit foncier

Vous pouvez en bénéficier si vous louez un logement nu. Si le montant de vos charges dépasse le montant de vos revenus, vous pouvez déclarer un déficit foncier dans la limite de 10 700 €. Si le déficit est plus important, vous pouvez le reporter d’une année sur l’autre pendant 10 ans. Vous pouvez ainsi déduire de vos revenus : 

  • le montant des travaux ;
  • les charges de copropriété ;
  • la taxe foncière ;
  • les frais de gestion ;
  • le montant des intérêts ;

etc.

Par ailleurs, ce dispositif n’est pas considéré comme une niche fiscale, vous pouvez donc le cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation. 

Pour en bénéficier, vous devez déclarer vos revenus au régime réel, qui est obligatoire au-delà du 15 000 € de revenus locatifs. Vous pouvez en faire la demande expresse en-dessous de ce montant si vous le souhaitez; 

Le dispositif Loc’Avantages (ancien dispositif Cosse)

Si vous achetez un logement conventionné ANAH, vous pouvez bénéficier de ce dispositif. Pour cela, vous devez respecter des plafonds de loyer et de ressources pour vos futurs locataires. Ce dispositif concerne également des logements anciens.

Le taux de défiscalisation dépend du montant du loyer, de la zone géographique et de la surface habitable du logement. Il peut s’étendre de 15 % à 85 %. 

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