Leçon 2 – Le prêt immobilier locatif

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Le prêt immobilier locatif est une sorte de prêt bancaire qui est destiné à financer l’achat d’une propriété locative. Les conditions requises pour obtenir un prêt immobilier locatif peuvent varier en fonction de la banque et du pays, mais il y a généralement des similitudes avec les prêts immobiliers pour les résidences principales. On vous explique toutes les subtilités dans ce module.

Quelles sont les conditions requises pour un prêt bancaire ?

Pour être éligible à un prêt immobilier locatif, il faut tout d’abord avoir une solide situation financière et un bon historique de crédit. C’est à dire qu’il ne faut être inscrit au Fichier National des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers et encore moins être interdit bancaire par la Banque de France. Si tel est le cas, il faudra patienter le temps de ne plus être fiché et de rembourser l’intégralité de vos dettes. Les banques peuvent également exiger un apport personnel d’au moins 10% à 15% du prix d’achat du bien immobilier. On vous conseille également d’avoir une idée claire de la rentabilité potentielle de votre projet d’investissement locatif et de votre capacité à rembourser le prêt immobilier locatif qui sera corrélé.

Taux d’usure

Les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers locatifs sont généralement un peu plus élevés que pour les prêts immobiliers résidentiels. Les risques associés à la location d’une propriété sont plus élevés que pour une résidence principale, vous mettez la source de remboursement du crédit entre les mains d’un ou plusieurs locataires, il y a toujours un risque de vacance locative ou de défaut de paiement du loyer pendant un temps. Il est donc nécessaire de comparer les offres des différentes banques et de négocier les taux d’intérêt pour obtenir les meilleures conditions possibles. Notez aussi que les banques doivent respecter un taux d’usure maximal, fixé par la Banque de France, qui correspond au taux d’intérêt maximum qu’une banque peut pratiquer pour un prêt immobilier en y intégrant l’ensemble des frais et assurances décès invalidité.

Formules

Il existe plusieurs formules de prêt immobilier locatif qui offrent des avantages différents en fonction de la situation de l’investisseur. Les principales formules de prêt immobilier locatif sont les suivantes :

Le prêt à taux fixe

Dans cette formule, le taux d’intérêt est fixe pendant toute la durée du prêt. Cela signifie que les remboursements mensuels sont constants et prévisibles, ce qui peut être utile pour la gestion de trésorerie d’un investissement locatif.

Le prêt à taux variable

Ici, le taux d’intérêt peut varier en fonction des fluctuations du marché. Cela veut dire que les échéances peuvent augmenter ou diminuer au fil du temps. Cette formule peut offrir des taux d’intérêt initiaux plus bas que les prêts à taux fixe, mais peut comporter un risque de taux d’intérêt plus élevé à long terme.

Le prêt à taux mixte

Dans cette formule, le taux d’intérêt est fixe pendant une période initiale, puis peut varier en fonction des fluctuations du marché. Cette formule offre un compromis entre les avantages du prêt à taux fixe et ceux du prêt à taux variable.

Le prêt in fine

Un peu plus complexe, cette formule consiste à ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt, puis à rembourser le capital en une seule fois à la fin du prêt. Cette formule peut être utile pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur flux de trésorerie et reporter le remboursement du capital à plus tard. Attention tout de même, cette formule peut comporter des risques si l’investisseur n’a pas une stratégie de remboursement claire et ne dispose pas des liquidités nécessaires pour rembourser le capital à la fin du prêt !

Pesez les avantages et les inconvénients de chaque formule avant de prendre une décision. Sans oublier que les taux d’intérêt peuvent être négociés avec la banque et qu’il est possible de passer d’une formule de prêt à une autre pendant la durée du prêt.

Astuces

Pour obtenir un prêt immobilier locatif, il est impératif de préparer un dossier solide comprenant des documents tels que des relevés de compte, des bulletins de salaire, des avis d’imposition, des factures de services publics et des devis pour les travaux de rénovation si le bien comporte des travaux. Un courtier peut également être utile pour vous aider à préparer votre dossier et à négocier à votre place avec les banques.

Il faut également bien comprendre les conditions du prêt, telles que les pénalités de remboursement anticipé et les frais de dossier.

Vous éviterez ainsi les surprises désagréables. De plus, il est fondamental de calculer les coûts totaux du prêt, y compris les intérêts, les frais et les assurances,. En faisant cela, vous pourrez déterminer la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier locatif.

Enfin, on vous recommande de prévoir une marge de sécurité dans les échéances mensuelles pour faire face à des dépenses imprévues ou à des périodes de vacance locative. Surtout, rappelez vous que l’investissement immobilier locatif est un investissement à long terme ! Et c’est pour ça, qu’il faut prendre le temps de bien évaluer les risques et les avantages avant de prendre une décision.

Exemple

Voici un exemple de calcul de remboursement pour un prêt immobilier locatif :

Supposons que vous achetiez une propriété locative d’une valeur de 200 000 € avec un apport personnel de 20 000 € et que vous empruntiez les 180 000 € restants sur 20 ans avec un taux d’intérêt fixe de 3%. Dans ce cas, votre remboursement mensuel hors assurance serait d’environ 1037 €. Les coûts totaux du prêt, y compris les intérêts et les frais, seraient d’environ 56 366 €, ce qui porterait le coût total de la propriété locative à environ 256 366 €. A cela, il faut rajouter l’assurance décès invalidité, vous pouvez projeter un taux d’assurance classique à 0,3% soit une échéance mensuelle de 52€. cela représente un coût total de 11 970€ sur 20 ans à rajouter au coût initial du prêt soit un total de 68 336€ sur 20 ans à ajouter à la valeur initiale de la propriété locative.

Différé de remboursement

Il peut être intéressant de négocier un différé de remboursement avec votre banque. Cela veut dire que vous ne commencez à rembourser le capital que quelques années après avoir contracté le prêt, en général le différé ne va pas au-delà de 24 mois après la signature de l’acte authentique. Cela peut vous donner plus de temps pour générer des revenus locatifs. Vous pourrez également améliorer votre situation financière avant de commencer à rembourser le capital en vous créant une trésorerie. Cependant, cette formule comporte également des risques et des coûts supplémentaires. Donc faites bien attention à évaluer les avantages et les inconvénients avant de prendre une décision définitive.

Les spécificités SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des structures juridiques qui peuvent être utilisées pour l’achat et la gestion de propriétés locatives. Les avantages des SCI comprennent une flexibilité fiscale accrue, une protection contre les créanciers personnels et une gestion simplifiée de la propriété locative. Néanmoins, les SCI comportent des coûts supplémentaires et des exigences juridiques plus strictes. Notamment en ce qui concerne l’obtention d’un prêt immobilier locatif !

En effet, les banques ont des critères spécifiques pour l’octroi de prêts immobiliers locatifs à une SCI. Tout d’abord, la SCI doit avoir un capital social suffisamment élevé pour garantir la solvabilité de l’entreprise. Ensuite, la banque examine la situation financière de la SCI et de ses membres, ainsi que la rentabilité potentielle de la propriété locative. Il est également nécessaire que la SCI ait un plan de gestion clair pour la propriété locative et que la propriété soit correctement assurée.

Il faut également être conscient que les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers locatifs pour les SCI peuvent être légèrement plus élevés que pour les prêts immobiliers locatifs pour les personnes physiques. Par contre, les avantages fiscaux et juridiques d’une SCI peuvent compenser les coûts supplémentaires liés à l’obtention du prêt immobilier locatif.

En résumé, si vous envisagez d’utiliser une SCI pour acheter et gérer une propriété locative, il est important de prendre en compte les exigences spécifiques des banques pour l’octroi de prêts immobiliers locatifs à une SCI et de bien comprendre les avantages et les inconvénients de cette formule avant de prendre une décision.

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