Leçon 3 – Les différentes stratégies d’investissement locatif

Une fois que vous savez ce dont vous êtes capable financièrement, vous allez déterminer votre stratégie. Il existe deux grandes catégories d’investissement locatif : la location en longue durée et la location de courte durée. Chacune d’elle propose différentes stratégies d’investissement, que vous devez mettre en corrélation avec votre objectif et votre profil d’investisseur.

Pourquoi définir une stratégie d’investissement immobilier ?

Parce que la mise en application d’une stratégie vous permet d’investir avec un rapport risque / rendement supportable pour vous.

Les objectifs dans l’investissement locatif

En investissement locatif de longue durée, vous pouvez poursuivre plusieurs objectifs :

  • Obtenir des revenus complémentaires, très rapidement ou à un horizon de retraite ;
  • Défiscaliser : vous concevez votre investissement non pas pour qu’il vous rapporte de l’argent, mais pour qu’il vous fasse faire des économies d’impôt. L’exemple typique étant un investissement en loi Pinel. Avec le loyer plafonné, le rendement est faible. Par ailleurs, vous achetez sur le secteur du neuf, et revendez sur celui de l’ancien à court ou moyen terme, avec un risque de moins-value. Peu importe, parce que vous profitez d’une réduction d’impôt jusqu’à 64 000 euros sur 12 ans ;
  • Se constituer un patrimoine à transmettre ;
  • Générer une plus-value à la retraite.

À l’inverse, avec un investissement locatif de courte durée, vous poursuivez un objectif : une rentabilité élevée. La valorisation sera un plus, mais elle n’est pas essentielle. Le patrimoine a plutôt pour objectif d’être transmis que liquidé.

Appétence et aversion au risque dans la stratégie d’investissement

Connais-toi toi-même : cet adage de Socrate trouve vocation à s’appliquer dans l’immobilier. Vous devez savoir comment vous vous comporterez face aux fluctuations imprévisibles du marché immobilier (qui reste beaucoup plus stable et résilient que la Bourse) et aux risques locatifs.

Si imaginer perdre de l’argent vous fait horreur, et que vous recherchez avant tout la sécurité, vous présentez une aversion au risque.

À l’inverse, si le risque de perte ne vous effraie pas, que vous recherchez avant tout de la performance et une belle rentabilité, alors vous présentez une appétence au risque.

L’horizon de placement de l’investissement locatif

Il est lui aussi déterminant pour déterminer votre stratégie d’investisseur. Il doit correspondre à vos objectifs et à votre sensibilité au risque

Le long terme, par exemple, doit être privilégié par les investisseurs à forte appétence au risque, car il permet de lisser gains et pertes.

Les stratégies d’investissement en longue durée

En investissement de longue durée, vous avez le choix entre la location nue et la location meublée. Chacune d’elle présente ses spécificités locatives et fiscales, comme un important turn-over en location meublée, mais un potentiel de rendement plus élevé grâce à la surcote sur le loyer.

Reste à mettre en place une stratégie, en fonction de vos objectifs, de l’horizon de placement et de votre appétence ou aversion au risque.

La stratégie patrimoniale

Elle consiste à réaliser un investissement locatif sécurisé. Vous allez acquérir de l’immobilier dans une ville et un quartier où la demande locative et le potentiel de valorisation sont élevés.

Les loyers seront intéressants, mais pas suffisamment pour contrebalancer les prix d’acquisition très élevés. Il en résulte une rentabilité assez faible : de 2 à 5 %.

Cette stratégie s’avère idéale pour :

  • Les investisseurs avec aversion au risque ;
  • L’investissement de long terme, pour la transmission aux héritiers ou la liquidation à la retraite.
Avantages

  • Très faibles risques locatifs
  • Potentiel de plus-value très élevé
  • Forte liquidité

Inconvénients

  • Prix d’acquisition
  • Offre peu abondante
  • Faible rendement

Exemple

Achat d’un studio de 30m2 dans le 1er arrondissement de Lyon.

Prix au mètre carré : 6 860 euros, soit un total de 205 800 euros.

Loyers moyen par mois : 24 euros/m2, soit 720 euros mensuels.

Rendement brut : 4.19 %

La stratégie équilibrée

Elle consiste à prendre un risque modéré pour améliorer le rendement de l’investissement. 

Vous allez  vous éloigner de l’hyper centre pour trouver des prix immobiliers plus accessibles, dans des quartiers en devenir. Vous cherchez à optimiser votre rentabilité (5 à 7 %), tout en préservant le potentiel de plus-value à la revente. 

Cette stratégie s’avère idéale pour :

  • Les investisseurs opportunistes ;
  • L’investissement sur le moyen ou le long terme, avec intention liquidative.
Avantages

  • Prix accessibles-
  • Liquidité moyenne
  • Rendement moyen

Inconvénients

  • Risques locatifs un peu plus élevés
  • Potentiel de plus-value réduit

Exemple

Achat d’un T2 de 50m2 dans le quartier Montferrand de Clermont-Ferrand.

Prix au mètre carré : 2 300 euros, soit un total de 115 000 euros.

Loyers moyen par mois : 13 euros/m2, soit 650 euros mensuels.

Rendement brut : 6.78 %.

La stratégie agressive

On l’appelle aussi stratégie dynamique. Elle consiste à prendre des risques élevés pour s’assurer un haut taux de rendement. Vous ciblez a minima l’autofinancement, et dans l’idéal, le cashflow positif, pour concrétiser à terme un autre investissement. Si la plus-value est au rendez-vous, tant mieux, sinon, tant pis, vous êtes prêt à courir le risque.

Vous allez miser sur des villes qui constituent des marchés de report. 

Cette stratégie s’avère idéale pour :

  • Les investisseurs à forte appétence au risque ou expérimentés ;
  • L’investissement de long terme, avec complément de revenus.
Avantages

  • Prix d’achat faible
  • Très haut rendement potentiel
  • Cashflow positif

Inconvénients

  • Risques locatifs
  • Faible potentiel de plus-value
  • Liquidité réduite

Exemple

Achat d’un T3 de 65m2 à Châteauroux.

Prix au mètre carré : 1 177 euros, soit un total de 76 500 euros.

Loyers moyen par mois : 10 euros/m2, soit 650 euros mensuels.

Rendement brut : 10.19 %.

Les stratégies d’investissement en location de courte durée

En courte durée, vous n’avez pas le choix : vous proposerez de la location meublée. Deux options s’offrent alors à vous : faire du saisonnier, uniquement, ou mixer saisonnier et court terme.

Stratégie de l’investissement en location saisonnière

Votre objectif est un rendement élevé avec un ROI de court terme immédiat.  

Vous misez essentiellement sur le potentiel touristique d’un emplacement, du fait de ses atouts naturels ou culturels. Par exemple, une villa en bord de mer sur la Côte d’Azur, un chalet en montagne à Tignes, ou un studio à Paris.

Dans les villes en tension locative, vous devrez peut-être composer avec une réglementation contraignante, qui peut limiter le nombre de nuitées ou imposer certaines formalités.

Mais vous demeurez libre de fixer le prix de la nuitée, selon des critères qui reposent essentiellement sur le pic de fréquentation (haute saison et basse saison, évènements comme des festivals…).

Cette stratégie d’investissement en location saisonnière s’adresse :

  • Aux investisseurs à profil dynamique ;
  • En quête d’un fort rendement ;
  • Aux investissement de long terme, avec transmission du patrimoine ;
  • Aux investisseurs souhaitant disposer d’un pied à terre qui se finance pendant leur absence, comme les expatriés.
Avantages

  • Très haut rendement potentiel
  • Cashflow positif
  • Potentiel de valorisation

Inconvénients

  • Demande locative
  • Réglementation lourde
  • Gestion locative chronophage

Exemple

Achat d’un studio de 30 m2 à Nice.

Prix au mètre carré : 5 800 euros, soit un total de 174 000 euros.

Nuitée moyenne : 175 euros

Nombre de nuits de location : 250, soit 43 750 euros annuels.

Rendement brut : 25.14 %.

Stratégie de l’investissement courte durée et saisonnière

Le montage consiste à trouver un emplacement en ville étudiante ou à bassin d’emplois attractif, pour louer le logement pendant 9 à 10 mois sur le marché classique (bail étudiant ou bail mobilité), puis d’optimiser le rendement avec la location saisonnière les mois restants.

Cette stratégie d’investissement s’adresse :

  • Aux profils d’investisseurs équilibrés 
  • Pour un investissement de moyen à long terme.
Avantages

  • Risque réduit de vacance locative
  • Optimisation du rendement avec les nuitées saisonnières
  • Potentiel de plus-value

Inconvénients

  • Trouver un emplacement adéquat
  • Jongler avec les baux

Exemple

Achat d’un T1 de 30 m2 à Avignon

Prix au mètre carré : 3 175 euros, soit un total de 95 250 euros.

Loyer 19 euros /m2 soit 570 euros (9 mois : 5 130 euros)

Nuitée moyenne : 125 euros

Nombre nuits de location : 65 soit 8 125 euros.

Rendement brut : 13.91 %.

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