Leçon 3 – Les autres aides à la rénovation immobilière locative

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En dehors des aides du gouvernement pour la rénovation énergétique, d’autres aides existent. Dans cette nouvelle leçon, étudions le cas de Loc’Avantages et des aides de l’ANAH. 

Qu’est-ce que Loc’Avantages ?

Une réduction d’impôts en échange d’un loyer abaissé

Les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction fiscale sur leurs revenus. Cependant, cela vient en contrepartie de certaines conditions, dont celle d’accepter de louer à des familles modestes, et à des loyers inférieurs à ceux du marché. 

Le calcul de la réduction d’impôts se fait en fonction du loyer : plus vous acceptez de le baisser, plus vous bénéficiez d’avantages fiscaux. Vous avez ainsi le choix entre trois niveaux de loyers, qui vous donnent accès à 3 réductions fiscales différentes : 

  • Loc1 (20 % de réduction du loyer) donne droit à 15 % de réduction d’impôts ;
  • Loc2 (40 % de réduction du loyer) donne droit à 35 % de réduction d’impôts ;
  • Loc3 (65 % de réduction du loyer) donne droit à 45 % de réduction d’impôts ;

Pour chacun de ces trois niveaux correspond également un plafond de ressources des locataires à ne pas dépasser. Ce plafond dépend de l’endroit où vous achetez le bien et de la situation familiale du ou des locataires.

Comment bénéficier de Loc’Avantages ?

Pour en bénéficier, vous devez faire une demande auprès de l’ANAH dans les deux mois après la signature du bail. Vous devez alors signer un convention avec l’ANAH dans laquelle vous vous engagez à respecter les conditions suivantes : 

  • vous louez un bien non meublé pour une durée minimum de 6 ans ;
  • vous ne devez pas dépasser le montant de loyer Loc1, Loc2 ou Loc3 ;
  • votre locataire ne doit pas dépasser le plafond de ressources défini par l’Etat et la location doit être sa résidence principale ;
  • il ne doit pas s’agir d’un membre de votre famille ;
  • votre logement ne doit pas être une passoire thermique ;

L’aide aux travaux de Loc’Avantages

En plus de ces avantages fiscaux, vous pouvez également bénéficier d’une aide aux travaux avec Loc’Avantages. Vous pouvez ainsi percevoir jusqu’à 28 000 € d’aide pour des travaux de réhabilitation, et 15 000 € pour des travaux d’amélioration de performance énergétique. Dans les deux cas, votre logement doit atteindre au minimum la catégorie D du diagnostic énergétique à la fin des travaux. 

Cela concerne : 

  • les travaux de réhabilitation tels que l’installation ou la rénovation des réseaux d’électricité ou d’eau, la rénovation d’une salle de bain ou l’installation de sanitaires. Cela peut aussi concerner l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, comme l’installation d’une rampe d’accès ou la modification de la salle de bain pour bénéficier d’une douche de plain-pied ;
  • les travaux liés à la performance énergétique : il s’agit de faire des travaux d’isolation, de changer la chaudière ou encore d’installer un système de ventilation ; 

Les montants d’aide aux travaux dépendent du type de travaux que vous faites

Pour tous les travaux de réhabilitation, l’aide permet de couvrir au maximum 35 % du montant des travaux avec quelques subtilités : 

  • une limite de 28 000 € par logement et 350 € par m² pour des travaux lourds de réhabilitation de logements indignes ;
  • une limite de 21 000 € et 262,5 € par m² pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité, et liés à l’autonomie de la personne (âgée ou en situation de handicap) ;

Pour tous les travaux de rénovation énergétique, l’aide permet de couvrir 25 % du coût des travaux dans la limite de 15 000 € par logement et de 187,5 € par m². 

Vous bénéficiez par ailleurs d’une aide au montage de votre dossier avec l’ANAH, et de 875 € d’aide au financement dans l’accompagnement professionnel de la maîtrise d’ouvrage. 

Quelles sont les autres aides pour les propriétaires bailleurs ? 

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez également bénéficier d’autres aides. En 2023, l’Anah accorde des primes bonus pour améliorer la performance énergétique de votre logement : vous disposez ainsi d’un bonus de 500 à 1500 € si vous sortez votre logement de l’état de passoire énergétique, et du même montant si vous accédez aux étiquettes A ou B.

Vous disposez également d’une aide avec les certificats d’économie d’énergie (CEE), qui oblige les fournisseurs d’énergie à encourager les travaux d’économies d’énergie. Ainsi, ils peuvent vous fournir une aide financière pour améliorer votre performance énergétique, quel que soit votre niveau de revenus.  

Vous pouvez également bénéficier d’autres avantages fiscaux tels que le déficit foncier. Ainsi, si vos travaux de rénovation représentent un montant plus important que vos revenus, vous pouvez déduire ce déficit de vos revenus fonciers imposables. Vous devez cependant continuer à louer le logement pendant 3 ans. 

Enfin, différents prêts aux conditions avantageuses existent pour vous permettre de financer vos travaux. L’Eco-PTZ permet de financer sans intérêt des travaux de rénovation énergétique. Il n’y a pas de condition de ressources, mais vous devez déposer un dossier qui sera analysé. Le prêt avance rénovation permet de son côté de financer le reste à charge des travaux de rénovation énergétique. Ses conditions d’application dépendent des banques, il faut donc vous renseigner auprès de votre établissement pour savoir dans quelle mesure vous pouvez en bénéficier.

Enfin, tous les travaux visant à améliorer la performance énergétique des logements bénéficient de la TVA à 5,5 %. Ce taux est directement appliqué par l’entreprise concernée. 

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