Leçon 2 – Les régimes d’imposition pour une location non meublée

Il existe deux régimes différents d’imposition quand vous souhaitez louer votre bien en non-meublé : le régime réel et le micro-foncier. Cette leçon a pour but de vous expliquer ce qu’impliquent ces deux régimes, ainsi que leurs différences, pour vous permettre de faire des choix éclairés. 

Dans les deux cas, lorsque vous faites de la location nue, vos revenus sont à déclarer dans la catégorie “revenus fonciers” de la déclaration de revenus. 

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier correspond à un régime simplifié de déclaration. Il concerne la totalité de vos revenus locatifs (par exemple, vous ne pouvez pas avoir un logement au régime micro-foncier, et un autre au régime réel). 

Vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier si vos revenus ne dépassent pas un certain montant. Pour de la location nue, il s’agit de 15 000 € de revenus bruts (charges non comprises), pour l’ensemble de votre foyer fiscal. Ce montant s’applique quelle que soit la durée de location au cours de l’année. 

A noter : vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-foncier si vous bénéficiez d’un régime de déduction fiscale (Borloo, Besson etc).

Pour calculer vos revenus bruts, faites la somme : 

  • des montants de loyers encaissés ;
  • des montants des dépenses qui vous incombent normalement et qui sont mises à la charge des locataires ;
  • des subventions et des indemnités perçues ;

auxquelles vous soustrayez les charges incombant au locataire. 

Vous devez également y intégrer les revenus fonciers de vos locations à l’étranger.

Vous devez reporter ce montant brut dans la case 4BE de la déclaration de revenus (n° 2042), mais vous n’avez aucune déclaration annexe de revenus fonciers à effectuer.  

Il est important de savoir qu’un abattement de 30 % est automatiquement appliqué à ce montant, afin de compenser les charges de propriétaire. Ce n’est pas à vous de déduire vos charges de propriétaire ! 

Ce revenu brut, auquel sont déduits les 30 %, est par la suite ajouté par l’administration fiscales au calcul de vos revenus pour le calcul de l’impôt sur les revenus. 

Le régime réel peut être dans certains cas plus intéressant pour vous fiscalement : vous pouvez tout à fait renoncer à ce régime micro-foncier. Dans ce cas, vous souscrivez une déclaration de revenus fonciers n° 2044, mais gardez bien à l’esprit que cette décision est irrévocable pendant 3 ans. 

Le régime réel

Les déclarations au régime réel concernent tous les propriétaires, quel que soit le dispositif fiscal dont ils bénéficient. Celui-ci s’applique automatiquement lorsque vous correspondez à un moins l’un des critères suivants : 

  • vous bénéficiez de revenus fonciers supérieurs à 15 000 € ;
  • vous êtes expressément exclus du régime micro-foncier (car vous disposez d’un régime de déduction fiscale, par exemple) ;
  • si vous pouvez bénéficier du micro-foncier mais que vous choisissez d’être imposés au régime réel ;

Avec le régime réel, vous devez faire quelques calculs pour déterminer votre revenu foncier imposable. Tous les ans, vous devez ainsi faire la différence entre le montant des recettes encaissées (les loyers perçus) d’un côté, et les frais engagés ainsi que les charges déductibles de l’autre. C’est ce qu’on appelle le montant réel et justifié. 

Parmi les frais déductibles, notons : 

  • les frais d’admission et de gestion ;
  • les impôts et les taxes ;
  • les primes d’assurances ; 
  • les intérêts d’emprunt ; 
  • les provisions pour charges de copropriété ;
  • certains travaux ;

Si le résultat est positif, vous le reportez alors dans la case 4BA de la déclaration de revenus n° 2042. 

Lorsque le résultat est négatif, vous avez alors deux actions différentes à effectuer : 

  • la part du déficit résultant des intérêts est déductible du revenu foncier pour les 10 années à venir ;
  • le reste du déficit est imputable à votre revenu global sous un certain montant ;

Lorsque vous faites le calcul de vos revenus fonciers, il est donc plus pratique de calculer les 3 éléments suivants séparéments : 

  1. Vos revenus ;
  2. Vos charges déductibles ;
  3. Le montant des intérêts d’emprunt ;

A noter : 

  • vous ne pouvez imputer le déficit foncier sur le revenu global que dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € pour les déductions Périssol et Cosse) ;
  • le montant de déficit au-delà de ce montant est imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes ;

Prenons un exemple : 

  • vos revenus pour l’année sont de 7 000 € ;
  • vos charges déductibles sont de 9 000 € ;
  • le montant des intérêts à l’année est de 8 000 € ;

Le résultat foncier net est le suivant : 7 000 – 9 000 – 8 000 = – 10 000 €

Le déficit  provient des intérêts à hauteur de 1 000 € car 7 000 – 8 000 = – 1 000 €

Il provient également des charges déductibles à hauteur de 9 000 €. 

Le déficit foncier imputable sur les revenus est donc de 9 000 € et le déficit foncier imputable sur les revenus fonciers est de 1 000 € (provenant des intérêts). 

Les cotisations sociales

Par ailleurs, vos revenus fonciers sont soumis aux cotisations sociales. Leur mode de calcul et le montant du prélèvement apparaît sur votre avis d’imposition, et s’ajoutent au montant de l’impôt dû. 

Il s’agit de la CSG, de la  CRDS et du prélèvement de solidarité. 

  • La CGS, ou contribution général de solidarité, permet de financer la sécurité sociale. Son taux est de 9,20 % ;
  • La CRDS, ou contribution de remboursement de la dette sociale, permet de financer la caisse d’amortissement de la dette sociale. Son taux est de 0,5 % ;
  • Le prélèvement de solidarité est directement associé au budget de l’Etat, et non à la sécurité sociale. Son taux est de 7,50 %.
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