Leçon 6 – Investir en colocation

Partage des espaces de vie, barrière contre la solitude, loyer plus abordable : la colocation a le vent en poupe auprès de toutes les générations. Pour les bailleurs, l’investissement en colocation donne l’opportunité de maximiser leur rentabilité. À condition de bien sécuriser le bail de location. A la fin de cette leçon, la colocation n’aura plus de secret pour vous !

La colocation : pour quel profil d’investisseur ?

Tous ! Il n’est pas forcément nécessaire d’avoir un énorme budget pour investir en location. Certaines villes étudiantes en régions proposent des prix au mètre carré maîtrisés. D’autant plus que le prix au mètre carré est moins cher pour des grandes surfaces que pour les petites surfaces, type studio.

Les risques locatifs que vous courrez se diluent avec le nombre de colocataires. À condition bien entendu de mettre en place des dispositifs comme la solidarité du paiement des loyers et de demander une caution.

Le ROI brut visé dans une colocation

C’est l’atout numéro 1 de la colocation. Grâce à l’optimisation de la surface, la possibilité de proposer un loyer supérieur à celui du marché (avec un bail individuel) et une demande soutenue, le taux de rendement excède celui de la location classique.

Exemple : Investir en colocation à Lille

Prenons l’exemple de Lille, qui offre un rendement de 5 à 7 %, pour un budget d’achat entre 200 000 et 320 000 euros, et un loyer de 20.66 euros/m2 (contre 15.10 € sur le marché classique). C’est encore mieux à Nancy, ou la rentabilité est comprise entre 6 et 8.5 %.

Avantages

  • Un taux de rendement élevé
  • La dilution des risques locatifs entre les colocataires
  • Un fonds de trésorerie disponible tout au long de l’investissement (il est rarissime que tous les colocataires quittent la colocation en même temps. Vous percevez donc toujours un loyer)
  • L’offre est soutenue, car le prix de la location reste souvent inabordable pour une personne seule. En outre, la convivialité de la location est de plus en plus plébiscitée.

Inconvénients

  • Il faut prévoir plus de petits travaux pour maintenir le logement en bon état
  • Le turn-over des locataires est important, même en colocation nue
  • La gestion locative peut s’avérer assez complexe.

La colocation, comment ça marche ?

Vous allez proposer un appartement ou une maison à titre de résidence principale à plusieurs locataires. Généralement, vous allez cibler les étudiants ou les jeunes actifs en mobilité professionnelle. Il faut donc vous attendre potentiellement à un turn-over fréquent des colocataires.

Selon le montant de votre imposition, vous pouvez choisir entre :

  • La colocation meublée, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : au régime réel d’imposition, elle permet de réduire, voire d’effacer les revenus locatifs grâce à la déduction des charges et aux amortissements ;
  • La colocation nue : elle vous permet de réduire votre revenu global grâce au déficit foncier généré par la déduction des charges.

Vous avez également le choix entre deux types de contrats de location pour sécuriser votre investissement : le bail indépendant ou le bail solidaire.

À savoir : la location à un couple pacsé ou marié n’est pas considérée comme de la colocation.

La réglementation applicable à la colocation

C’est la loi Alur de 2014 qui pose la définition et la réglementation applicable à la colocation.

Vous devez ainsi :

  • Signer par écrit un bail : vous avez le choix entre le bail unique pour l’ensemble des colocataires ou d’un bail solidaire (ou bail multiple) ;
  • Respecter les critères de décence du logement : vous devez choisir un bien immobilier d’au moins 16m2 pour deux colocataires en bail unique. Vous devez ensuite ajouter 9 m2 par personne supplémentaire. Reportez-vous au règlement sanitaire départemental : il peut vous imposer une superficie plus importante ! En bail multiple, la surface minimum est de 9m2 et 20m3 par chambre, auquel il faut ajouter les espaces communs ;
  • Respecter la législation sur l’encadrement des loyers en cas de bail multiple : le loyer demandé pour l’ensemble des locataires ne peut pas excéder celui prévu par l’encadrement des loyers. Même si la commune n’est pas concernée par l’encadrement des loyers, vous devez appliquer un loyer correspondant à celui que vous pouvez demander pour le logement, sur le marché classique ;
  • Faire signer l’état des lieux par chacun des colocataires.

À savoir : si vous demandez un cautionnement à un tiers ou un organisme pour l’ensemble des colocataires, l’acte de cautionnement devra mentionner le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l’engagement de la caution.

Comment choisir le bien en colocation ?

Comme n’importe quel autre investissement immobilier, vous devez avant tout vous focaliser sur l’emplacement. La colocation se destinant avant tout aux étudiants et jeunes actifs, vous devez cibler des villes étudiantes ou disposant d’un bassin d’emplois attractif. Par exemple, Marseille, Lyon, Nantes

Ensuite, vous devez choisir un appartement répondant aux critères de superficie minimale et qui peut être agencé avec plusieurs chambres, voire plusieurs salles de bain. Idéalement, prévoyez au moins 3 pièces pour 2 personnes ! La pièce de vie commune comportera ainsi une cuisine et un salon.

Pour optimiser efficacement l’espace et l’agencement, vous avez intérêt à faire appel à un un spécialiste comme My Room

Comment gérer la colocation ?

La gestion locative comprend un grand nombre de tâches, dont :

  • L’organisation des visites ;
  • La recherche et la sélection des locataires ;
  • La réalisation des diagnostics techniques ;
  • La rédaction du bail ;
  • La réalisation des gros travaux et des réparations qui s’imposent ;
  • L’appel des loyers et des charges ;
  • Les relances de loyers le cas échéant ;
  • La rédaction des états des lieux d’entrée et de sortie.

Deux possibilités s’offrent à vous : gérer seul la colocation ou la confier à une agence immobilière. Ce qui a un coût (entre 8 et 15 % du montant annuel des loyers), déductible des revenus locatifs au régime du réel.

Si vous décidez de gérer vous-même la location, alors apportez un soin tout particulier au choix des locataires. Vérifiez la solvabilité des parents qui se portent garants !

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