Leçon 7 – Gérer les imprévus et les petits travaux

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240 euros : c’est le montant moyen des frais imprévus chaque année supportés par les propriétaires bailleurs. Vous vous exposez ainsi à un ou deux incidents par an. Voici comment les gérer !

Quelles sont les dépenses à la charge des locataires ?

La loi met à la charge des locataires les réparations locatives et l’entretien courant. Ils comprennent notamment :

  • L’entretien des extérieurs, comme le jardin ou la terrasse ;
  • Le bon fonctionnement des portes et fenêtres : cela comprend le remplacement des clés égarées ou abîmées, le graissage des gonds, le replacement des petites pièces des serrures, comme une vis ;
  • Le vitrage : les vitres détériorées et les mastics doivent être remplacés par les locataires ;
  • Les stores et les volets : le locataire doit graisser le mécanisme ou remplacer une lame de store. L’entretien des volets relève du bailleur, sauf s’ils ont été dégradés par le preneur ;
  • Le nettoyage et le graissage des grilles de portail ;
  • La propreté des murs et plafonds, le rebouchage des trous ou encore le remplacement d’un carreau de mosaïque ;
  • L’entretien des sols (remplacement d’une lame de parquet, cirage…) ;
  • Les menuiseries et placards ;
  • Les canalisations d’eau : le locataire doit remplacer les joints ;
  • Les canalisations de gaz : le locataire doit entretenir les flexibles et les robinets ;
  • Le réseau électrique : le locataire doit changer les prises de courant et les interrupteurs notamment ;
  • Les menues réparations des équipements.

Quels sont les travaux et réparations à la charge des bailleurs ?

Le logement doit être décent et comporter des équipements en bon état de fonctionnement. Le bailleur doit assumer toutes les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire.

Les petits travaux les plus fréquents à la charge du propriétaire

Le nombre d’incidents et de petits travaux que vous assumerez chaque année dépend naturellement de l’année de construction de l’immeuble, la qualité du bâti et des équipements et de l’état général du logement au moment de la mise en location. 

Les travaux les plus fréquents portent sur le chauffage et la plomberie.

Viennent ensuite les petits pépins portant sur l’ameublement et l’électroménager, si vous louez en location meublée.

Enfin, on peut déplorer les dégâts des eaux, dont la dépense sera indemnisée par l’assurance habitation du locataire.

À savoir : vous devrez payer les dépenses portant sur la réparation d’un équipement seulement si celui-ci est mentionné dans le bail.

Quel budget annuel prévoir pour les imprévus et petits travaux ?

Voici un aperçu du montant que peuvent vous coûter les petits travaux imputables au bailleur chaque année, sur la base de la moyenne de 240 euros :

  • La plomberie et le chauffage : 96 euros, soit 40 % du budget ;
  • Les travaux sur l’humidité et l’aération : 41 euros, soit 17 % du budget ;
  • L’électricité et la serrurerie : 19 euros, soit 8 % du budget ;
  • Les volets : 17 euros ;
  • L’huisserie : 12 euros.

Anticipez aussi les grosses dépenses ! Le changement d’un chauffe-eau, par exemple, s’effectue tous les 10 ans et coûte plusieurs milliers d’euros.

Comment gérer les petits travaux ?

Si vous habitez à proximité de votre bien locatif, vous avez tout intérêt à réaliser vous-même les petits travaux. Si vous n’êtes pas bricoleur, faites appel à un professionnel du bâtiment. Vous disposerez ainsi d’une garantie.

Et si vous résidez loin de votre investissement immobilier, vous pouvez contacter une agence de gestion locative pour s’en occuper. Elle vous soumettra plusieurs devis afin que vous puissiez choisir.

Dernier conseil pour la route : entretenez régulièrement le logement pour réduire la facture des réparations. Le mieux est encore de vérifier son état et celui des équipements entre deux locations !

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